In het rapport 'In Op Aan. Op zoek naar kansen binnen de bestaande woningvoorraad' staat dat splitsen, optoppen, en aanbouwen vaak tegen juridische, praktische en technische beperkingen oplopen. Daarom leveren deze methoden volgens de branchevereniging geen significante bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in Nederland. 

‘Hoewel deze bouwmethoden kunnen bijdragen aan de woningvoorraad, is de impact ervan onvoldoende om het nijpende tekort aan woningen op te lossen’, zegt woningmarktonderzoeker Jannes van Loon van WoningBouwersNL. 

WoningbouwersNL reageert daarmee op een rapport van Stec Groep uit 2023. Daarin stond dat met splitsen en optoppen tussen de 180.000 en 260.000 nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd. Bedrijven die lid zijn van WoningbouwersNL zijn minder optimistisch en gaven aan dat de praktijk van splitsen, optoppen, en aanbouwen weerbarstig is.  

Restricties voor optoppen 

Voor het splitsen van woningen hebben veel gemeenten restricties en zelfs verboden ingevoerd. In-, op- en aanbouwoperaties zijn daardoor nodeloos complex en onzeker. ‘Dat blijkt wel aan het feit dat veel plannen en concepten de weg naar de realiteit moeilijk kunnen vinden’, schrijven de onderzoekers van Republiq en Pop-Up City.  

Bovendien vallen woningen gebouwd vóór 1965 af, omdat die onvoldoende draagconstructie hebben. Bij VvE's speelt het gebrek aan draagvlak onder de leden en het gedeelde eigendom. De WOZ-waarde speelt een rol bij de business cases en de onderzoekers sluiten uit dat woningen onder de 250.000 euro geschikt zijn voor optoppen.  

Ook valt optoppen snel af bij laagbouw en in gebieden met een leefbaarheidsscore van 6 of lager, zeggen de onderzoekers.

Verder spelen onder meer vergunningen, instemming van de omgeving, de eigendomssituatie en flora- en faunaregelgeving een grote rol in de haalbaarheid. Ook bij aanbouwen en splitsen spelen deze vraagstukken, waarbij voor splitsen nog eens geldt dat veel monumentale woningen, zoals die in Amsterdam, niet gesplitst kunnen of mogen worden. 

Door rekening te houden met al deze factoren, komen de onderzoekers op maximaal 28.700 extra woningen voor optoppen, 30.700 voor splitsen en 9.200 voor aanbouwen, fors minder dat eerder gesteld door Stec Groep. 

Verkennen mogelijkheden woningbouw 

Dat de markt van optoppen, aanbouwen en splitsen klein is, betekent volgens de WoningBouwersNL niet dat deze opties links kunnen blijven liggen. ‘Het is van cruciaal belang dat we doorgaan met het verkennen van álle mogelijkheden om nieuwe woningen toe te voegen. Dit omvat ook het herzien van wet- en regelgeving die de ontwikkeling van nieuwe woningen belemmert.’ 

Nu splitsen, optoppen en aanbouwen minder oplevert dan gedacht en volgens WoningBouwersNL binnenstedelijke locaties schaars worden, is het volgens de vereniging noodzakelijk om veel meer in het groen te gaan bouwen.