Voorzitter Martin van Rijn van corporatiekoepel Aedes bepleitte in een interview met Stadszaken twee weken terug al geborgde leningen voor middenhuur. Het uitbreiden van het WSW, dat nu nog enkel ingezet mag worden bij de bouw van sociale huurwoningen, heeft volgens De Jonge als voordeel dat het geen effect heeft op de Rijksbegroting.
Nu nog beletten Europese staatssteunregels direct of indirecte subsidiëring voor middenhuur. In elk geval wordt dat argument altijd gebruikt als reden waarom subsidie, omdat het marktverstorend zou werken, niet in de laatste plaats door commerciële aanbieders.
In de praktijk blijken die commerciële aanbieders echter amper in staat middenhuur aan te bieden, die ook écht bereikbaar is voor middeninkomens, stelde Martin van Rijn, voorzitter van corporatiekoepel Aedes in het interview met Stadszaken.
Om de bouw van in totaal 100.000 huurwoningen voor middeninkomens vanuit het Rijk financieel te kunnen ondersteunen, heeft De Jonge samen met andere lidstaten bij de Europese Comissie (EC) gepleit voor de mogelijkheid van staatssteun voor ‘affordable housing’ (= betaalbare woningbouw) schrijft De Jonge vandaag in zijn brief aan de Tweede Kamer.
Gijón verklaring
Verder schrijft hij dat de meeste lidstaten, waaronder Nederland, tijdens de informele top van ministers verantwoordelijk voor wonen, op 14 november 2023 de ‘Gijón-verklaring’ hebben ondersteund. ‘Ook hierin wordt de EC gevraagd om kritisch te kijken naar de huidige staatssteunregels in relatie tot de volkshuisvesting.’ Deze inzet lijkt nu zijn vruchten af te werpen, schrijft De Jonge.
‘De EC heeft mij laten weten in de eerste helft van 2024 in overleg te zullen treden met de lidstaten om te kijken of, en zo ja welke wijzigingen nodig zijn in de staatssteunregels. Nederland zal daar opnieuw pleiten voor meer ruimte in het staatssteunkader.'
De Jonge schrijft dat hij de komende blijf ik contact blijft zoeken met de EC en andere lidstaten om tot een wijziging in de regelgeving te komen, zodat het ook toegestaan zou worden om staatssteun te geven voor de realisatie van middenhuurwoningen.
De meest kansrijke instrumenten die ingezet zouden kunnen worden om ondersteuning te bieden aan het realiseren van meer middenhuurwoningen zijn volgens de minister:
- WSW uitbreiden naar middenhuur
Op dit moment kunnen corporaties bij het WSW uitsluitend geborgde leningen aantrekken voor sociale huurwoningen. Mochten de staatssteunregels aangepast worden zodat er ook ondersteuning geboden mag worden voor middenhuur, zou de borgstelling door het WSW kunnen worden uitgebreid naar woningen met maximaal 186 WWS-punten. Dit heeft tot gevolg dat het onderscheid tussen DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang*) en niet-DAEB voor wat betreft financiering en borging voor een groot deel verdwijnt dan wel een nieuwe categorie DAEB Middenhuur wordt toegevoegd, aldus De Jonge. Wel blijven volgens de minister de verschillende segmenten huur en de daarbij behorende doelgroepen in de wet bestaan. ‘Het is dus niet zo dat middeninkomens daarmee als vanzelfsprekend ook een sociale huurwoning kunnen huren van een woningcorporatie. Hiervoor zal de vrije toewijzingsruimte nodig blijven.’
- Middenhuurfonds
Een middenhuurfonds kan geïnteresseerde partijen (woningcorporaties en/of private beleggers) de mogelijkheid bieden om tegen gunstigere voorwaarden financiering aan te trekken voor de bouw van middenhuurwoningen. Projecten en partijen die aan bepaalde objectieve voorwaarden voldoen (zoals kredietwaardigheid) kunnen bij het middenhuurfonds terecht, aldus De Jonge in zijn brief.
- Projectsubsidies
Dit is volgens de Jonge een eenvoudiger optie, waarbij voor elke gerealiseerde middenhuurwoning een subsidie zou worden uitgekeerd. ‘Een dergelijke subsidie kan er, afhankelijk van de maatvoering, voor zorgen dat er eerder sprake is van een financieel haalbaar project. Aan de subsidie kunnen voorwaarden worden verbonden. Deze optie is snel en heeft een direct effect maar legt, afhankelijk van de maatvoering, een potentieel groot beslag op de Rijksbegroting’, schrijft de minister.
Het uitbreiden van het WSW naar middenhuur heeft volgens de minister de voorkeur van de corporatiesector, met name omdat uit berekeningen van Aedes blijkt dat corporaties hiermee het grootste aantal middenhuurwoningen kunnen realiseren (ca. 67.000 t.o.v. 26.000 in de huidige situatie volgens de minister).
De doelstelling van 50.000 middenhuurwoningen zou hiermee weer binnen bereik komen. Het uitbreiden van het WSW heeft daarnaast als voordeel dat belangrijke praktische en organisatorische drempels worden weggenomen voor de realisatie van middenhuurwoningen door corporaties, schrijft De Jonge.
Ondanks de positieve toon van de brief, tempert de minster de verwachtingen. ‘Het is onzeker op dit moment of de Europese regels daadwerkelijk worden gewijzigd en elke wijziging kost hoe dan ook tijd.’
Hij hamert er dan ook op dat corporaties en marktpartijen niet moeten gaan zitten. 'Corporaties en marktpartijen moeten vooral doorgaan met het ontwikkelen van plannen voor middenhuurwoningen binnen de huidige kaders. Dat neemt niet weg dat ik ook graag de verschillende opties schetst die er zijn om, indien de EC besluit om meer ruimte te geven, deze ruimte ook daadwerkelijk te gebruiken.
Nationale prestatieafspraken
Woningcorporaties hebben zich in de Nationale prestatieafspraken (NPA) gecommitteerd aan de realisatie van 50.000 middenhuurwoningen in de periode tot en met 2030. Corporaties zouden hiertoe in staat zijn vanwege het afschaffen van de verhuurderheffing. Maar de haalbaarheid hiervan is door gewijzigde marktomstandigheden onder druk komen te staan.
‘De financiële haalbaarheid van de middenhuuropgave van de corporaties ligt volgens de actualisatie van de financiële doorrekening van de NPA uit juni 2023 voor de sector als geheel rond de 80 procent’, schrijft de Jonge in zijn brief.
In het rapport ‘Hoe krijgen we 50.000 middenhuurwoningen gefinancierd?’ van Aedes wordt een aantal aanvullende knelpunten voor woningcorporaties geïdentificeerd die nog geen onderdeel waren van de doorrekeningen van de NPA.
De effecten van deze beperkingen zijn doorgerekend door Ortec Finance. Hieruit blijkt dat bij het aantrekken van ongeborgde financiering in de praktijk nog slechts leenruimte is voor de bouw van 26.000 middenhuurwoningen.
Uit datzelfde onderzoek zou blijken dat dit aantal met 41.000 stijgt (tot 67.000) indien corporaties ook voor de realisatie van middenhuurwoningen rugdekking krijgen van het WSW.
Lees ook:
> Aedes-baas Van Rijn bepleit geborgde leningen voor middenhuur
> Aedes: ‘41.000 meer middenhuurwoningen mogelijk door waarborgstelsel’
*Sinds 2018 zijn woningcorporaties wettelijk verplicht hun DAEB-activiteiten te scheiden of juridisch te splitsen van hun niet-DAEB-activiteiten. Middenhuur wordt aangemerkt als niet-DAEB. Waar voor de financiering van DAEB-activiteiten geleund kan worden op het WSW, kan dit niet voor niet-DAEB-activiteiten.
