Dit is een ingekorte versie van het artikel uit BT magazine van maart 2024. BT is het vakblad voor de professional die zich bezighoudt met werklocaties, regionale innovatiekracht en het economische vestigingsklimaat. Meld je hier aan voor een abonnement voor de printuitgave en toegang tot het digitale archief van digitale magazine
Tussen de Strijkviertelplas, sportpark Rijnvliet en Knooppunt Oudenrijn wil de gemeente Utrecht als alles volgens plan verloopt vanaf 2026 beginnen met de realisatie van het bedrijvenpark Strijkviertel.
Bij de vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan in 2021, dat de basis vormt voor het ontwerp en het programma van het bedrijvenpark, komt 19 hectare aan uitgeefbare bedrijfskavels beschikbaar, voor met name arbeidsintensieve MKB-bedrijven, die circulair ondernemen.
‘Dit is voorlopig het laatste bedrijventerrein dat in Utrecht wordt ontwikkeld. Daar is de stad heel zuinig op’, zegt Belinda van Woerkom, binnen de gemeente Utrecht als projectmanager verantwoordelijk voor het Strijkviertel-project.
Er bestaat in Utrecht een enorme behoefte aan extra arbeidsplaatsen. Om de werkgelegenheid gelijk te laten toenemen met de groei van het aantal inwoners in de Domstad moeten er voor 2040 in totaal 70.000 extra arbeidsplaatsen worden gerealiseerd. Van dit totaal zijn 13.000 mensen werkzaam op de bedrijventerreinen.
‘Voor Strijkviertel zetten we in op de vestiging van arbeidsintensieve bedrijven om te kunnen voldoen aan onze tienminuten-stad ambitie, en in het verlengde in het verlengde daarvan ook om zoveel mogelijk werkgelegenheid te scheppen’, zegt Van Woerkom.
Dit is voorlopig het laatste bedrijventerrein dat in Utrecht wordt ontwikkeld
De ambitie van de gemeente Utrecht is om op het bedrijvenpark uiteindelijk 1900 extra arbeidsplaatsen te realiseren.
Inzetten op verdichten
In de keuze voor het scheppen van werkgelegenheid is in het ontwerpbestemmingsplan vooral ingezet op intensieve bebouwing. ‘Circulariteit zit al van meet af in de genen van het hele plan en met deze ontwikkeling, willen we ook een bijdrage leveren aan de transitie naar een ‘circulair Utrecht’. Betekent wel dat we in dit plan moeten inzetten op verdichten want we hebben als grote stad een ruimte tekort voor alle functies.’
Het is de ambitie om op bedrijvenpark Strijkviertel met name koplopers te huisvesten en ook pioniers op het gebied van circulair ondernemen. De voorwaarde die de gemeente Utrecht daarbij stelt is dat de bedrijven grondstoffen minder hergebruiken en onderzoek verrichten naar minder grondstofverbruik.
‘Het type bedrijven dat zich op Strijkviertel gaat vestigen is arbeidsintensiever dan bedrijven die grondstoffen recyclen of verbranden’.
Ook is er één kavel beschikbaar voor duurzame last mile stadslogistiek. Verder is het een voorwaarde straks dat de arbeidsintensieve bedrijven die zich op het bedrijvenpark willen vestigen een binding hebben met stad en regio, ook weer in lijn met de tienminuten-stad ambitie van Utrecht. De bedrijven zijn maximaal 5.000 vierkante meter groot met een maximale milieucategorie is 3.1.
Praktische banen creëren
Het accent van de banen op het nieuwe bedrijvenpark ligt op mbo-niveau. Hierdoor draagt Strijkviertel volgens Van Woerkom bij aan de opgave van ongelijk investeren voor gelijke kansen.
‘Door het ontwikkelen van een nieuw bedrijvenpark creëren we extra praktische banen. Voor een tienminuten-stad is het belangrijk om praktisch geschoold werk in de nabijheid van woonwijken te programmeren. Praktisch geschoolde mensen zijn essentieel voor het functioneren van een stad zeker als die groeit.’
De goede ligging van het bedrijvenpark en de schaarste aan werklocaties dwingt de gemeente Utrecht bovendien zuinig om te gaan met de indeling van de kavels en tegelijkertijd maximaal in te zetten op groen en water. De kansen liggen er voor ontwikkelaars volgens Van Woerkom om te komen tot nieuwe, gestapelde, geschakelde en circulaire gebouwconcepten, zodat de werkgelegenheid kan meegroeien met de ‘verdichtende stad’.
Aanbod werklocaties in Utrecht loopt achter bij vraag
In de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) is de ambitie dat Utrecht de werkgelegenheid mee wil laten groeien met het toenemende aantal inwoners. Dat betekent dat er rond 2040 ruim 70.000 banen nodig zijn, waarvan 13.000 op bedrijventerreinen. Boven op de nog beperkte beschikbare capaciteit in de stad voor nieuwe bedrijventerreinen (waaronder Strijkviertel), is er in de stad Utrecht behoefte aan ruim 74 hectare bedrijventerrein tot 2040.
Ook in de regio blijft het aanbod aan werklocaties achter bij de vraag. Door verdichting en functiemenging moet dit tekort deels worden opgelost in zowel de stad als regio. Voor Strijkviertel kan de eerste tender, als de raad het bestemmingsplan heeft vastgesteld, starten in het derde kwartaal van dit jaar. Gunning van de grond vindt naar verwachting plaats in het tweede kwartaal 2025. De eerste bouwwerkzaamheden starten naar verwachting in 2026.
‘We willen gebouwen anders vormgeven (in elkaar laten grijpen) door functies met elkaar te delen. Daarbij is het uitgangspunt het realiseren van bedrijfspanden met meerdere verdiepingen in plaats van een standaard indeling van bedrijfshal met kantoor op maaiveld. In de planfase hebben stedenbouwkundigen hierop gestudeerd en gezegd dat het delen van functies zoals distributiestraten, parkeren, erfafscheidingen en bouwen tot op het grensvlak van een kavel mogelijk is.’
‘We willen gebouwen anders vormgeven door functies met elkaar te delen'
Het voordeel van delen is dat 25 tot 30 procent aan extra ruimte wordt gewonnen die weer gebruikt kan worden voor de bedrijfsgebouwen. ‘Met deze voorwaarden willen we ontwikkelaars uitdagen om te investeren en vooral ook te innoveren op het gebied van nieuwe gebouwconcepten en circulariteit. Zo verwachten we dat straks bij de bouw van de panden zoveel mogelijk circulaire bouwmaterialen worden toegepast die in de toekomst kunnen worden hergebruikt doordat ze ‘losmaakbaar’ zijn gemonteerd.’
in het oosten en de busbaan Rijnvliet en de Strijkviertelplas in het zuiden. Beeld: Google Maps
Ambitie en haalbaarheid
De kwaliteit van de invulling van de eerste kavel wordt volgens de projectmanager de lakmoesproef voor de daaropvolgende uitgiftes. ‘We beseffen dat dit vernieuwende concept van bedrijfshuisvesting nog niet vaak is gerealiseerd. We zoeken op elke kavel, en zeker bij de eerste uitgifte, de balans tussen ambitie en haalbaarheid, waarbij we ook de (maak)bedrijven nauw willen betrekken, want die hebben toch vaak specifieke eisen voor een pand. De kavelvelden geven we in eerste instantie uit aan ontwikkelaars en zodra we een aantal kavels hebben ontwikkeld wellicht ook aan groepen van bedrijven.’
‘We verwachten niet direct honderd inschrijvingen op dit plan’
Gezien het innovatieve karakter van het plan is de verwachting voor Strijkviertel dat het uitgifteproces langer duurt dan gebruikelijk voordat alle kavels zijn uitgegeven. De reden is dat de gemeente Utrecht verwacht dat nog niet alle bedrijfsontwikkelaars zijn voorbereid op een dergelijk concept met circulaire toepassingen.
Ten tweede is de uitgifte in kavelvelden groter en complexer dan gebruikelijk. Dit vergt wellicht een langere tijd om te ontwerpen, te bouwen en om de voorverkoop of -verhuur te realiseren. ‘We moeten realistisch zijn en verwachten niet direct honderd inschrijvingen op dit plan.’
Circulair in alle facetten
Dankzij het gemeentelijke grondeigendom dat rust op bijna alle kavels kan de gemeente Utrecht een actief grondbeleid voeren. De uitgifte van de kavels gebeurt via tenders, of aanbesteding. Met een tender geeft de gemeente de grond in erfpacht uit aan de ontwikkelaar die het meest bijdraagt aan de gemeentelijke ambities waar het gaat om circulariteit en nieuwe gebouwconcepten.
‘Eigenlijk is dit plan circulair in al zijn facetten. Vaak zie je vanaf de start van de planvorming bij circulaire bedrijventerreinen-initiatieven dat dit een term is voor een beperkt aantal elementen. Bij Strijkviertel geldt dit voor het totale plaatje voor wat betreft de energie-concepten, openbare ruimte, bedrijfsvoering, bouw, het mobiliteitsconcept en een sociale component met bewegen en verblijven en werken in het groen.’
Met de gekozen aanpak heeft Utrecht volgens Van Woerkom circulaire gebiedsontwikkeling concreet gemaakt voor zowel de openbare ruimte als de ontwerpprincipes voor de bedrijfskavels.
‘We streven ernaar dat de te realiseren gebouwen op de uit geven kavelvelden in de loop van de jaren een staalkaart vormen voor de ontwikkeling van circulair bouwen en van nieuwe concepten van bedrijfsgebouwen. We realiseren ons dat honderd procent circulair bouwen op dit moment nog niet haalbaar is. Daar staat tegenover dat de ontwikkelingen en vernieuwingen in de markt ontzettend snel gaan.’
