In de tussenrapportage IBO Woningbouw en grond verkennen ambtenaren en experts mogelijkheden om de woningbouw vlot te trekken. Een bouwverplichting wordt genoemd als een van de mogelijkheden.

Het idee zweeft al langer rond. Een jaar geleden kwamen Kamerleden Nijboer (PvdA) en Bromet (GroenLinks) al met een motie om een bouwplicht in te voeren. Hun argument is dat zo’n bouwplicht grondspeculatie kan tegengaan.

Het was niet het eerste verzoek om een bouwplicht in te voeren, schrijft De Jonge in een Kamerbrief in juni vorig jaar. Drie hoogleraren hebben zich daarna over het onderwerp gebogen. Met als conclusie: dit stuit op bezwaren vanuit het eigendomsrecht.

Wat kan dan wel? ‘In (anterieure) overeenkomsten kunnen afspraken worden vastgelegd over onder andere het woonprogramma en de fasering.’, schrijven de opstellers van de IBO woningbouw en grond. Een bouwplicht is een optie, maar wel een lastige, vindt het IBO.

Bouwplicht juridisch lastig

Anita Nijboer, partner omgevingsrecht bij SIXadvocaten onderschrijft de opmerking van de IBO dat een wettelijke bouwplicht juridisch lastig is om in te voeren. Volgens haar is zo’n wet ook helemaal niet nodig. ‘We willen een probleem oplossen en het probleem is dat er te weinig woningen zijn. Ligt de oorzaak dan bij Jan Pieter die een lap grond klaar heeft liggen waar hij niets mee doet?’

Nijboer stelt dat dat meestal niet het geval is. 'Maar als het wel zo is, waarom bouwen die projectontwikkelaars dan niet? Dat is ofwel omdat ze met de ontwikkeling op dit moment geen geld verdienen, ofwel vanwege andere oorzaken.’

Dat kunnen er veel zijn. Nijboer somt allerlei juridische obstakels op: lastige regelgeving, Ladder voor duurzame verstedelijking zit in de weg, er is geen natuurvergunning mogelijk voor stikstof, de bouwvrijstelling stikstof is vervallen of de capaciteit van de ambtenaren die vergunningaanvragen moeten beoordelen is te klein.

‘Als je het woningbouwprobleem in z’n geheel wil oplossen, gaat een bouwplicht niet helpen, want daar ligt de oorzaak meestal niet’, zegt de advocaat. ‘De volgorde is hier verkeerd. Als je een probleem ziet, moet je eerst op zoek naar de oorzaken van het probleem en dan naar de oplossingen. Anders krijg je schijnoplossingen.’

Onteigenen als stok achter de deur

In gevallen waar woningbouw niet van de grond komt door een onwillige speculant die wacht op waardestijging, zijn er andere instrumenten voor handen, zegt Nijboer. ‘Door een voorkeursrecht te vestigen en eventueel een onteigeningsprocedure te starten kan een gemeente ook de regie over de voortgang bewaken.’

‘Dit vergt politieke moed, een vastomlijnd plan en duidelijke keuzes voor en aansturing van het project’, aldus Nijboer. ‘Een overheid die regie pakt zorgt dat plannen en een strategisch proces worden vormgegeven gericht op snelle realisatie van een woningbouwproject.’

Daar is VNG het mee eens, zegt een woordvoerder. Gemeenten moeten zich afvragen hoe ze in het verhaal zitten. ‘Is de gemeente een professionele opdrachtgever voor woningbouw?’

Gemeenten kunnen nu al privaatrechtelijk afspraken met de grondeigenaren en ontwikkelaars maken, zegt VNG. Afspraken zijn altijd mogelijk over het te realiseren bouwprogramma, de tijdsplanning, hoe te handelen bij meningsverschillen of het niet nakomen van de overeenkomst. 

‘Verder kan de gemeente bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor het bouwen vastleggen dat de vergunning wordt ingetrokken of vervalt wanneer niet binnen een bepaalde periode wordt gestart met de bouw’, aldus de vereniging in een reactie aan Stadszaken.

Inzet op actief grondbeleid

De vereniging hoopt dat een nieuw kabinet inzet op een actief grondbeleid. ‘Dit geeft gemeenten meer sturingsmogelijkheden op bouwprojecten. Wijs gemeenten op bestaande mogelijkheden om privaatrechtelijk en via vergunningverlening voorwaarden te stellen aan daadwerkelijke realisatie.’ 

Ook het IBO benoemde onteigening in haar rapport als optie. Daar is nog winst te behalen, aldus VNG. ‘Zorg voor versnelde onteigeningsmogelijkheden als een grondeigenaar niet realiseert wat is overeengekomen.’

Remco Deelstra, strategisch adviseur wonen bij de gemeente Leeuwarden, reageert op persoonlijke titel op de vraag of een bouwplicht gemeenten kan helpen. Net als IBO, Nijboer en VNG stelt hij dat er nu alleen privaatrechtelijke mogelijkheden zijn. En als een nieuwe regering al over het eigendomsrecht heen wil stappen, er nog wat haken en ogen zijn.

Woningbouw gaat in de kern om het krijgen van zekerheid’, zegt hij, ‘vooral op het gebied van ruimtelijke ordening (harde plancapaciteit), financiering (banken) en afname (koop of verhuurder). De bouwplicht introduceert een extra zekerheid, namelijk de zekerheid dat er gebouwd gaat worden.’

‘Ik ga ervan uit dat gemeenten dan de economische haalbaarheid van een project extra moeten onderbouwen, om daarmee juridische gevechten over het wel of niet kunnen toepassen van het zelfrealisatierecht te voorkomen.’

Gebiedsontwikkelaars moeten boeken openen

‘Het betekent ook dat partijen met open boeken moeten ontwikkelen. Dat zou dan ook door wetgeving afgedwongen moeten worden.’ 

Deelstra stelt dat een ondeugdelijk voorbereid of slecht doorlopen proces betekent dat op het einde een bouwverplichting helemaal niet ingezet kan worden. ‘Omdat het een beperking van het eigendomsrecht inhoudt, mag je ervan uitgaan dat rechters zo’n bouwplicht extra zorgvuldig zullen toetsen.’

‘Een tweede valkuil is dat de planvorming veel langer gaan duren. Je kunt verwachten dat een grondeigenaar zal zich actief zal verzetten tegen het opleggen van een specifiek woonprogramma op zijn gronden.’

Kortom, ook van Deelstra vanuit de praktijk geen advies aan het kabinet om een bouwplicht in te zetten. Ook hij ziet meer in een vorm van onteigening.

‘Ook zou ik eerder kiezen voor een leegstandsheffing en/ of een vorm van grondbelasting. Een grondbelasting op basis van het te realiseren bouwprogramma zal grondeigenaren stimuleren om dit actief te realiseren, omdat de belastingskosten anders te hoog worden.’

Woonminister De Jonge gaf al aan dat een bouwverplichting er wat hem betreft niet gaat komen. Of zijn opvolger daar wel brood in ziet, moet nog blijken.

In de recente IBO woningbouw en grond staat in ieder geval nog niet het hoe. Het overlegorgaan wil in de zomer terugkomen met een document waarin de suggesties verder worden uitgewerkt.

Volgens oud-politicus en adviseur Ruimtelijk Ordening en omgevingsrecht Friso de Zeeuw gaat daar niets uitkomen. Dat voorspelde hij maanden geleden, vlak na de komst van de brief van De Jonge: ‘Iedere vijf jaar dezelfde toneelvoorstelling. De uitkomst is ook steeds dezelfde: wettelijke bouwplicht niet effectief en juridisch onhoudbaar.’