VanWonen is een middelgrote gebiedsontwikkelaar en heeft participatie in het dna, zegt Scholtens. De gebiedsontwikkelaar start met een ‘crowdsource’, waarbij ook omwonenden worden betrokken. Dan van presale naar verkoop en dat proces gaat hand in hand met de participatie.

Neem de locatie aan de Nieuwe Veerallee in Zwolle. Daar zit nu een kringloopwinkel, een bandengarage en een tankstation. Dat wordt een hele nieuwe ontwikkeling. ‘We hebben een model laten maken met diverse paramaters, onder andere wind en schaduw en vervolgens de buurt gevraagd: wat vinden jullie hiervan?’

‘Al die onderwerpen die omwonenden belangrijk vinden, nemen we vroeg in het proces al mee’, zegt Scholtens. ‘In Zwolle vroegen we bijvoorbeeld aan de buurt hoe we kunnen zorgen dat het wegbrengen en ophalen van schoolgaande kinderen met zo min mogelijk overlast kan gebeuren.’ Scholtens: ‘Dan ligt de basis er al voor het omgevingsplan.’

Of neem het project Nieuwe Hezelpoort in Nijmegen: ‘Midden in de stad op een oude kleine parkeerlocatie. Prominenter kan niet. Er komen 573 parkeerplekken en ongeveer 380 appartementen. We maken daar een verticale wijk, met beneden een openbare huiskamer voor bewoners en de buurt.’

Het was een tender, dus VanWonen heeft het participatieproces overgenomen. ‘We hebben meedenkgroepen met buurt en ondernemers ingericht. Daarbij betrekken we ook steeds meer toekomstige bewoners, onder meer studentenorganisaties als vertegenwoordiger van een van die groepen. Eigenlijk is dat een omgevingstafel avant la lettre.’

Door de Omgevingswet is het aantal stakeholders wel toegenomen, zegt Scholtens. ‘De locatie Nieuwe Hezelpoort ligt vlak langs het spoor. Hier hebben we dus niet alleen met bewoners te maken, maar bijvoorbeeld ook ProRail. Daarvan moeten we vanwege de Omgevingswet ook een participatieverslag maken. Dat maakt ons nog scherper.’

Uiteindelijk is de belangenafweging beter geworden, zegt Scholtens. ‘Wat is bijvoorbeeld het belang voor de stad en wat is belang van de ondernemer uit de buurt?’

Participatie faciliteren

De Omgevingswet bracht voor VanWonen uiteindelijk een kleine aanpassing in de werkwijze. Toch moest ook deze gebiedsontwikkelaar juist vanwege die Omgevingswet zoeken naar creatieve manieren om de participatie te faciliteren.

Participatie is een eigen keuze van de initiatiefnemer. Binnen de Omgevingswet moeten overheden vaak aangeven wie bij de plannen zijn betrokken, wat de uitkomsten daarvan zijn, hoe deze zijn verwerkt in het plan en hoe ze invulling heeft gegeven aan haar eigen participatiebeleid.

Voor initiatiefnemers is participatie enkel een aanvraagvereiste. De initiatiefnemer moet aangeven wat aan participatie is gedaan en dat motiveren. Maar op welke manier daar invulling aan wordt gegeven, is aan de initiatiefnemer. Toch wil VanWonen breed draagvlak voor haar plannen en gaat de gebiedsontwikkelaar altijd op zoek naar brede participatie.

‘Wij zijn ervan overtuigd dat elke ontwikkeling beter wordt, als je iedereen op tijd goed betrekt.’ Dit idee van samen ontwikkelen, participatie en duurzame betrokkenheid is vanaf de oprichting (in 2017) de leidraad voor VanWonen. Door in samenspraak te ontwikkelen, ontstaat er wederzijds vertrouwen, zegt de gebiedsontwikkelaar. 

Dan moet je wel iedereen weten te bereiken 

‘Hoe zorg dat je van elke doelgroep iemand spreekt? Hoe bereik je de bijstandsmoeder of de student?’ Dat gaat niet via een standaard informatie-avond. Hoe dan wel? Scholtens: ‘Je moet letterlijk de wijk in.’

Voor een gebiedsontwikkelaar als VanWonen is dat makkelijker dan voor een gemeente-ambtenaar. ‘Wij bedenken en doen dat dan.’ Zo noemt het voorbeeld waarbij de ontwikkelaar met een barista-karretje de wijk in trok. En VanWonen organiseerde een ‘urban trail’ voor de jongere buurtbewoner.

Om afstand te creëren tussen de ontwikkelaar, die mensen toch zien als een partij met een belang, en de buurtbewoner, huurt VanWonen soms een extern bureau in voor het participatievraagstuk.

In Groningen moest VanWonen op zoek naar een andere oplossing. De gebiedsontwikkelaar is een van de ontwikkelaars die is betrokken bij het project Stadshavens. Het ontwerp-omgevingsplan is ter inzage gegaan en er loopt nu inspraakprocedure. Het voorontwerp-omgevingsplan bevond zich eerder in de inspraakfase.

Vroege inspraak vraag verbeelding

Naast de juridische taal in de Omgevingswet is door de vroege inspraak is de ontwikkeling voor veel mensen nog erg ondoorzichtig. ‘Neem de bouwhoogtes. Buurtbewoners willen precies weten wat er tegenover hun huis komt. Dat is nu nog niet te zeggen, want de plotontwikkeling komt nog. Of neem groen. Een deel gaat weg, maar wat komt er dan voor terug?’

Deze vragen komen vaak terug tijdens de inloopmiddagen op de woensdagen. Geïnteresseerden kunnen dan vragen stellen aan medewerkers bureau Stadshavens, waarbij VanWonen betrokken is. Die leggen de juridische taal uit en vertellen over de procedures. Want bouwtekeningen zijn er nog niet.

‘We hebben wel artists impressions’, aldus Scholtens, ‘maar daar moeten we altijd heel duidelijk bij zeggen: dit gaat om het gevoel, zo wordt het in ieder geval niet.’ Dat maakt het niet makkelijker voor de buren. 

Toch zijn er ook momenten waarop de gebiedsontwikkelaar toezeggingen kan doen. ‘Als je maar zelf aan het roer staat van je tekeningen, kun je best iets aanpassen.’