Juist vanwege die groeiende behoefte van last mile-stadsdistributie wijst senior adviseur Hubers op het belang van het behoud van binnenstedelijke bedrijventerreinen. ‘Maar óók voor bijvoorbeeld installatie- en bouwbedrijven, andere stadsverzorgende functies en natuurlijk ook de maakindustrie'.

Veranderingen in onze economie en maatschappij leiden tot een toename van het aantal logistieke bewegingen, van en naar de stad. Dat vraagt om fysieke ruimte. Niet alleen in de stad of aan de rand (stadshubs), maar óók buiten de stad in de vorm van grotere distributiecentra, stelt Hubers.

In de felle strijd om de ruimte in de stad is volgens hem herontwikkeling van bestaande verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen een deel van de oplossing voor het ruimtetekort. ‘Naast stadsdistributie, installatie- en bouwbedrijven, andere stadsverzorgende functies en de maakindustrie vormen deze terreinen ook een oplossing voor een betere en duurzamere afhandeling van bouwlogistiek.’ 

Zo maar naar de bouwplaats rijden kan écht niet meer’, verklaarde directeur Ron Frazer van VolkerWessels Materieel & Logistiek (VWML) vorig jaar in een interview met Logistiek.nl. VWML ontwikkelde afgelopen jaren al vier bouwhubs in en nabij steden. Frazer is fel pleitbezorger van de ontwikkeling van een landelijk netwerk van duurzame white label bouwhubs.

Herontwikkeling succesvol 

Maar ruimte in de stad is schaars. Om voldoende ruimte te creëren voor logistiek in stedelijke omgevingen is volgens Hubers herontwikkeling van verouderde en onderbenutte bedrijvenzones nodig. 

Uit een inventarisatie van een twintigtal herontwikkelingsprojecten in West- en Zuid-Nederland dat BCI medio vorig jaar uitvoerde, blijkt dat herontwikkeling van verouderde zones op bedrijventerreinen naar moderne gebouwen voor met name logistiek succesvol kan zijn, stelde het adviesbureau zelf vast.

‘De intensiteit van het ruimtegebruik nam in de 20 casussen met 84 procent toe, de werkgelegenheid verzevenvoudigde en verouderde gebouwen op vervuilde terreinen zijn vervangen door toekomstbestendige en duurzame logistieke gebouwen', aldus Hubers. ‘De gebouwen hebben vrijwel allemaal het BREEAM-duurzaamheidskenmerk en zijn energiezuinig gebouwd en vaak van zonnepanelen voorzien.’

Op herontwikkelde terreinen die BCI onderzocht, vonden voorheen vaak aflopende industriële activiteiten en opslag plaats. Mede daarom moest er wel vaak gesaneerd worden, wat in drie op de vier gevallen resulteerde in vijf tot vijftien procent meerkosten in vergelijking met een “greenfield-ontwikkeling” in dezelfde regio. De maatschappelijke baten wegen daar volgens hem vaak tegenop.

Goede woon-werkbalans

Hubers somt nog wat voordelen op van herontwikkeling. Zo is op brownfields vaak nog een netaansluiting aanwezig, terwijl het op greenfield-locaties nog maar de vraag is of je aansluiting kunt krijgen. 

‘Vooral oude fabriekslocaties zijn zeer geschikt. Vaak zijn deze locaties oorspronkelijk als werklocatie ontwikkeld, ze liggen dicht bij het centrum, met een goede aansluiting op infra en uitvalswegen en personeel dichtbij.’

Hubert onderkent dat wonen qua platte grondopbrengst vaak meer oplevert, maar gemeenten ook moeten zorgen voor een goede woon-werkbalans en gevarieerde ruimte voor economie. ‘Anders word je als stad een monocultuur en liggen complementaire functies wonen en werken te ver uit elkaar.

Dubbelgebruik door het mengen van wonen en werken, ziet de Nederlandse logistieke sector (nog) niet zitten. ‘Dat lukt vrijwel nooit’, oordelen twee op de drie respondenten in een nieuw onderzoek uit januari waarin BCI de logistieke sector bevroeg over nieuwe ontwikkelingen in het veld. Laat staat verticaal op gebouwniveau, waarmee in steden als Londen en Parijs wordt geëxperimenteerd.

Ronduit positief oordelen de respondenten van het nieuwe onderzoek ‘Perspectief op logistiek Vastgoed 2024’ over functiecombinaties van logistiek met andere bedrijfssectoren, en redelijk positief over combinaties met kantoren en landschappelijk inpassing van logistiek.

Volgens Hubers zou de vraag voorop moeten staan hoe functies elkaar kunnen versterken. ‘Woon-werkwijken zorgen voor een bepaalde reuring. Maar wonen combineren met zwaar transport – ook al is het technisch mogelijk – is vragen om moeilijkheden.’

Het mixen van kantoren anders dan de kantoren van de logistieke bedrijven zelf op logistieke terreinen zou Hubers niet willen aanmoedigen. Kantoorpersoneel is volgens hem nu al moeilijk naar kantoor te krijgen. ‘Op de kantorenmarkt zien we een verschuiving van functionele naar meer betekenisvolle kantorenlocaties waar werknemers graag willen werken.'

'Dit leidt ertoe dat omgevingen en gebouwen met veel dynamiek en interactie meer in trek raken. Logistieke bedrijventerreinen zijn daarom geen goede ‘match’ met zelfstandige kantoren.’ Een aantrekkelijke werkomgeving staat volgens hem voorop. En geen werkomgeving die verstoord wordt door continue logistieke stromen.

Transit oriented development

Opvallend is dat respondenten aangeven dat bereikbaarheid per openbaar vervoer een belangrijker locatieselectie- en ontwerpcriterium wordt: 59 procent belangrijk tot zeer belangrijk in 2023 naar 85 procent belangrijk tot zeer belangrijk in 2027. Hubers wijst in dat verband op het belang van ‘transit oriented development’ van bedrijvenlocaties nabij OV-voorzieningen.

Dat betekent niet dat hij verwacht dat logistieke terreinen zullen verrijzen nabij treinstations. ‘Die locaties zullen toch eerder voorbehouden blijven aan woon- of woonwerkomgevingen.'

'Maar het is wel iets waar je aan de voorkant van economische gebiedsontwikkeling rekening mee moet houden, dat er bijvoorbeeld buslijnen zijn ingepland, die ook nog eens op gunstige tijden rijden. Dit is zowel een opdracht aan overheden als aan bedrijven zelf. In sommige gevallen zal de sector bereid moeten zijn mobiliteitsconcepten mee te organiseren.’

BCI informeerde bij de logistieke sector in hoeverre zij verwachten de komende drie jaar dat overheden eisen en stringentere randvoorwaarden gaan stellen aan de realisering van distributiecentra. 

‘Met het stellen van architectonische normen, eisen rond zonnepanelen op het dak van grotere distributiecentra, het verplicht delen van energie én het garanderen van een goede en veilige werkomgeving voor personeel kunnen de vastgoedontwikkelaars en beleggers goed uit de voeten.'

‘De ‘gaten’ tussen wat vastgoedpartijen nu al doen en wat ze denken dat de overheden in 2027 verplicht gaan stellen, zitten vooral in energieneutraliteit van gebouwen, de meest stringente BREEAM-normen als ‘good’, ‘very good’ en ‘excellent’ en klimaatadaptieve maatregelen, zoals een groen dak, biodiversiteit en regenwateropvang.’

Resumerend concludeert Hubers dat stedelijke regio’s niet voldoende ruimte hebben om álle ruimtevragen te accommoderen en beter benutten van bestaande ruimte daarom prioriteit moet krijgen. Daarvoor is hoe dan ook geld nodig. 

Het ministerie van EZK stelt in haar Programma Ruimte voor Economie negen miljoen euro beschikbaar voor pilots beter benutten. Hij moedigt EZK en andere overheden aan daar meer geld in te steken.

Voor een belangrijk deel is dit geld volgens hem revolverend, mits er een goede organisatie achter zit. Tegenover de kosten die niet revolverend zijn zouden idealiter wel maatschappelijke
opbrengsten moeten staan, bijvoorbeeld milieuwinst.