De tussenrapportage van het IBO (interdepartementaal beleidsonderzoek) is opgesteld door een werkgroep bestaande uit leden van de ministeries van BZK, Financiën, I&W, AZ, en EZK en vertegenwoordigers van DNB, CPB en PBL.

Een van de adviezen van werkgroep is het verbod op de verkoop van sociale huurwoningen dat sommige gemeenten hanteren te heroverwegen of in elk geval sterk te ontmoedigen, als de opbrengsten uit verkoop worden gebruikt voor investeringen in vervangende nieuwbouw. En dit per saldo volkshuisvestelijk een plus oplevert, schrijft de werkgroep.  

‘Verkopen van corporaties kunnen daarmee bijdragen aan de vergroting van het aanbod en moeten bovenal in dienst staan van de volkshuisvestelijke lokale opgave en bijdragen aan doorstroming, leefbaarheid en nieuwbouw. Verkoop moet niet altijd worden toegestaan, maar zeker ook niet altijd worden verboden of ontmoedigd', schrijven ze.

Liever huurtoeslag dan huurprijsbeperking 

De ambtenaren en experts constateren verder dat de opbrengsten van huurwoningen door ‘stringente huurregulering’ en ‘hoge stichtingskosten’ gedrukt worden tot een niveau waarbij de kosten niet uit de opbrengsten kunnen worden gedekt. 

Inkomsten van corporaties worden bovendien gedrukt door het gebruik van huurprijzen als koopkrachtinstrument, aldus de ambtenaren en experts. Maar de huurmatigingen hebben volgens de werkgroep een 'sterk negatief effect op de inkomsten en daarmee investeringscapaciteit’ van corporaties.

Er zijn volgens de werkgroep ook alternatieve instrumenten mogelijk waarmee koopkracht van huurders kan worden verbeterd die minder impact hebben op de investeringscapaciteit, zoals de huurtoeslag. ‘Het is raadzaam te voorkomen dat toekomstige huurmatiging het verdienmodel verder verslechteren en daarmee de afspraken over de opgave in gevaar brengen', schrijven ze.

Geborgd lenen beperkt tot DAEB

De werkgroep constateert in de tussenrapportage verder dat borging via het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) corporaties op weg helpt bij de bouw van sociale huurwoningen: een DAEB-activiteit, ofwel dienst van algemeen economisch belang. Omdat middenhuur niet als DAEB-activiteit wordt gezien, geldt deze borging hiervoor niet. 

Daarnaast kunnen corporaties hun sociale huurwoningen niet als onderpand voor middenhuur gebruiken. Dit leidt ertoe dat veel corporaties moeite hebben met het aantrekken van financiering voor middenhuur en blijft de realisatie van middenhuurwoningen door corporaties ook achter, stelt de werkgroep. Tot een advies om deze borging uit te breiden komt het evenwel niet.

Btw-verlaging, maar voor wie is surplus

Wel pleit de werkgroep voor een verlaging van het btw-tarief voor corporaties. De Europese regelgeving staat het volgens de groep toe om lidstaten een verlaagd btw-tarief te laten toepassen voor een sociale woonvoorziening. In theorie kunnen hierdoor de kosten voor sociale huurwoningen volgens de werkgroep worden verlaagd. 

‘Het is echter onzeker in hoeverre het gecreëerde surplus toekomt aan de corporatie en niet wordt geabsorbeerd door andere partijen zoals de ontwikkelaar en de gemeenten…. Aan wie het surplus toekomt hangt sterk af van de marktmacht van partijen en de elasticiteit. Nadere uitwerking en analyse is nodig om dit te kunnen beoordelen,’ aldus de werkgroep.