‘Een paar jaar geleden ging bij mij het belletje rinkelen. De ontwikkelingen in dit gedeelte van de Langestraat stonden al een tijdje op een laag pitje. Met nieuwe plannen zouden we deze winkelpanden kunnen transformeren.’
Aan het woord is Peter de Boer, architect bij pdb|design. Hij legt uit dat de Langestraat-Noord in Winschoten lange tijd de tweede winkelstraat van de provincie Groningen was.
‘Het was ooit een buitengewoon lucratieve straat voor vastgoedeigenaren. Ze verdienden hier meer geld dan in de stad Groningen. Dat veranderde na de kredietcrisis. Er kwam veel leegstand met name aan de noordkant van de Langestraat. Op dit moment loopt de leegstand op tot 40 procent.’
Uitdagingen voor winkelgebied
Het winkelgebied Langestraat-Noord dat De Boer beschrijft, is in de laatste jaren een minder aantrekkelijk gebied geworden met grote diepe winkelpanden, slechte gevels, leegstand en een onaantrekkelijke openbare ruimte. Wethouder Erich Wünker van de gemeente Oldambt zegt dat het gebied zeker uitdagingen kent.
.jpg)
‘Daarom hebben we ook een plan gemaakt om dit deel van de Langestraat aan te pakken. We hebben met elkaar geconstateerd dat we echt iets moeten doen. In dit gedeelte van de straat zijn veel grotere winkelpanden die moeilijk te verhuren zijn. Meer naar het midden toe richting het Stadhuis zijn de winkels goed gevuld.’
‘Je ziet dat met name de online winkels en de coronajaren de opgave groter gemaakt hebben, waardoor we opnieuw moeten kijken naar de binnenstad.’
Wijziging omgevingsvergunning
Arjan Visser, directeur van Visser Vastgoed bevestigt dat. ‘Door de toename van e-commerce en andere ontwikkelingen loopt de vraag naar fysieke winkels in het centrumgebied terug.’ Visser Vastgoed is eigenaar van Langestraat 69 en het naastgelegen pand.
‘In het winkelpand op nummer 69 is brand geweest bij een van de bewoners. Dat deed het pand natuurlijk geen goed, maar daardoor kon het besluit tot transformatie makkelijk genomen worden. Om meer ruimte te krijgen, hebben we ook het buurpand erbij gekocht en hebben we een aanvraag gedaan bij de gemeente voor een wijziging van de omgevingsvergunning.’
We hebben met elkaar geconstateerd dat we echt iets moeten doen.
In het nieuwe plan blijft van de panden van Visser Vastgoed alleen het casco staan, zegt Visser. ‘We gaan het helemaal vernieuwen, ook met het oog op duurzaamheid en geschiktheid voor de toekomst.’
.jpg)
‘Er komen op de plek van de twee winkelpanden 18 appartementen en drie winkelunits, waarvan er twee te combineren zijn tot één. Onze ontwikkeling verhoogt de aantrekkelijkheid van het centrum. We leveren vijf winkelunits in ten gunste van meer woonruimte.’ Het ontwerp voor dit project is ook gemaakt door De Boer.
Nieuw woongebied
Langestraat 97 en 99 worden door De Boer zelf opnieuw ontwikkeld. ‘Het zijn winkelpanden op de begane grond met woonruimtes erboven. De winkeliers zien die woonruimtes vooral als lastig, vandaar dat deze vaak ook als opslag zijn gebruikt.’
In de panden van De Boer worden een horecagelegenheid van 90 m2, twee schakelbare winkels van 210 m2, twee schakelbare bedrijfsruimten van 48-80 m2 en achttien woningen van gemiddeld ongeveer 80 m2 gerealiseerd.
De woningen komen aan de achterzijde van de winkelpanden, zegt De Boer. ‘De achterkant grenst aan het terrein van het voormalige Sint Lucas Ziekenhuis waar nu nieuwe plannen voor gemaakt worden. Zo ontstaat een nieuw woongebied in het centrum van Winschoten.’
Dat is volgens Wünker wat mensen graag willen. ‘Bewoners vinden het fijn om dicht bij voorzieningen te wonen. Er is bovendien een opgave van 500 tot 600 nieuwe woningen in Winschoten. En het is een manier om de drukte terug te brengen in het centrum.’
Aanpak centrumgebied Winschoten
De voorbereidingen voor de sloop van het voormalige Sint Lucas Ziekenhuis beginnen de tweede helft van deze zomer, zegt Wünker. ‘Dat is in ieder geval zeker, maar de plannen voor wat er in de plaats gaat komen, zijn nog niet definitief. Waarschijnlijk komt er woningbouw met retail in de plint. Maar het totaalplaatje, daar stoeien we nog mee.’
De gemeente Oldambt is bezig met een aanpak voor het hele centrum van Winschoten, legt Wünker uit. ‘Daarbij hoort ook de bouw van het nieuwe gemeentehuis, waarvoor de voorbereidingen in de tweede helft van dit jaar beginnen. Het is dus een integrale opgave van het hele centrumgebied.’
Aan de basis hiervan ligt het Ambitiedocument Centrum Oldambt, dat in oktober 2022 is goedgekeurd door de gemeenteraad en waar de gemeente met bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden aan hebben gewerkt.
Wij hebben zeker de plannen van ondernemers en vastgoedeigenaren nodig om verder te komen.
De gemeente staat vastgoedeigenaren niet alleen met raad en daad bij in deze transformatie. Vanuit de Impulsaanpak winkelgebieden van het Rijk zijn subsidies beschikbaar voor gemeenten om winkelgebieden te verbeteren. Daarnaast ontvangt de gemeente Oldambt geld uit het potje voor het Groningse Masterplan Regiocentra.
Wünker ‘Zo kunnen we elkaar helpen, want we hebben zeker de plannen van ondernemers en vastgoedeigenaren nodig om verder te komen en de subsidies aan te kunnen vragen.’
Impulsaanpak winkelgebieden
De financiële steun van het programma Impulsaanpak winkelgebieden (IW) helpt gemeenten om binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Een belangrijke voorwaarde van de regeling is dat de gemeente samenwerkt met tenminste twee private partijen. Vastgoedeigenaren en andere partijen kunnen dus ook van de Impulsaanpak winkelgebieden profiteren. Gemeenten vragen de financiële ondersteuning aan. De vierde en laatste aanvraagronde is van 21 mei tot 1 juli 2024.
De samenwerking met de gemeente verloopt prima, bevestigt Visser. ‘De gemeente is welwillend en helpt ons om snel te kunnen beginnen. Het is ook in hun belang om de situatie te verbeteren. Daarom wordt een deel van de onrendabele top voor deze investering opgevangen door de gemeente.’
Belangstelling neemt toe
Visser wil zo snel mogelijk aan de slag. ‘Als de vergunning binnen is, gaan we starten. We gaan alle woningen en winkels verhuren. Het zijn mooie ruimten en op het moment is er veel vraag naar. Onze locatie vormt straks bovendien vanuit de Langestraat een toegangspoort naar het nog te ontwikkelen terrein van het voormalige Sint Lucas Ziekenhuis.’
Het toevoegen van een woonfunctie aan een winkelstraat levert echt wat op, zegt Visser. ‘Hierdoor leeft de straat meer, omdat er niet alleen tijdens openingstijden leven in de straten is. Dat maakt het gebied aantrekkelijk. Zodra wij onze panden verbouwd hebben, wordt het voor anderen ook interessanter om te investeren in hun eigen vastgoed.’
Dat denkt ook Wünker. ‘Er zijn ook al andere plannen, maar die zijn nog niet zo concreet. Maar nu men hoort dat er plannen zijn voor de aanpak van het winkelgebied, merk je wel dat de belangstelling toeneemt. Een paar jaar geleden was de teneur nog negatief. Nu merk je dat het beeld kantelt en dat er een positief vestigingsklimaat ontstaat.’
