Waar voor veel bedrijven de Omgevingswet, omgevingsplannen en -visies nog een ver van m'n bed-show zijn, blijkt dat voor Ocatube achteraf geenszins het geval te zijn geweest. Het bedrijf uit Delft kocht in 2014 naast de bestaande bedrijfsruimte op Schieoevers-Noord een stuk grond, waarop een nieuw hoofdkantoor moest komen te staan.

Door omstandigheden werden de plannen voor de nieuwbouw diverse keren vooruitgeschoven. Maar in januari 2021 werden ze, mede door een acuut ruimtetekort, echt concreet voor Octatube, dat gespecialiseerd is in het ontwerpen en bouwen van complexe gevels en daken. ‘Het definitieve bestemmingsplan voor de transformatie van Schieoevers in een werk-woongebied was toen al diverse keren uitgesteld. Wij hebben gezegd dat we zo snel mogelijk gaan bouwen en niet wilden wachten op het nieuwe bestemmingsplan. We gingen het doen onder het oude bestemmingsplan’, zegt Eekhout.

Beginnen met praten

Octatube koos er vervolgens voor om niet direct een vergunningaanvraag in te dienen voor de nieuwbouw, maar eerst met de gemeente Delft en andere belanghebbenden om de tafel te gaan zitten. 

Een reden hiervoor was dat Octatube participeerde in een pilot van de gemeente, waarbij de bouwplannen van het bedrijf werden getoetst bij verschillende instanties. In mei 2021 vond een eerste gesprek plaats bij de gemeente met een speciaal opgericht kwaliteitsteam met daarin ambtenaren van verschillende afdelingen zoals parkeren, vergunningen, economie en archeologie. 

Tijdens dit gesprek kon iedereen, vanuit zijn eigen expertise, de plannen beoordelen aan het bestemmingsplan. ‘Wat kon wel en wat niet? Dat zorgde ervoor dat we dingen konden afkaderen. Ook de brandweer keek mee’, zegt Eekhout, die naast zijn directeurschap ook voorzitter is van Bedrijvenkring Schieoevers (BKS). 

 Het nieuwe hoofdkantoor van Octatube op Schieoevers-Noord dat december vorig jaar in gebruik werd genomen. Foto: Octatube

In september volgde een tweede gesprek en eind 2021 diende Octatube een vergunningaanvraag in, die de gemeente snel inwilligde. ‘Voor de gemeente was dit een test die wij achteraf gezien als heel prettig hebben ervaren. Werken in de geest van de nieuwe Omgevingswet (met een omgevingstafel. red.) is ons eigenlijk prima bevallen ondanks dat deze wet nog niet van kracht was’, zegt Eekhout.

Een intensief participatietraject met buurtbewoners zorgde er volgens Eekhout voor dat de uitgifte van de nieuwbouwvergunning uiteindelijk soepeltjes verliep. ‘We hebben de buurtbewoners tijdig geïnformeerd over onze plannen. Bovendien lieten we ze weten dat ze ons altijd konden bellen als we tijdens de bouw overlast zouden veroorzaken.’ 

Ook heeft Octatube volgens Eekhout nauw en intensief contact gehad met projectontwikkelaar AM die in de directe nabijheid van de productielocatie en hoofdkantoor een woonwijk (Nieuwe Haven, red.) met 330 woningen wil realiseren. ‘De nieuwe bewoners zijn straks onze buren. Daarom hebben we samen gekeken op welke manier onze nieuwbouw straks goed past naast de nieuwe woningen.’
 

Hoofdkantoor fungeert als geluidsbuffer
Het nieuwe hoofdkantoor van Ocatube (foto boven) is eind 2023 geopend. Het pand heeft 2000 vierkante meter kantoorruimte. Octatube, dat sinds 1983 is gevestigd in Schieoevers Noord, beschikt over in totaal 2500 vierkante meter aan productieruimte. ‘In samenspraak met de buurt en de gemeente hebben we het kantoor bewust niet geplaatst langs de doorgaande weg (Rotterdamseweg, red.), maar haaks erop’, zegt Eekhout. Het pand vormt daardoor een buffer tussen de wijk en onze productiehal. ‘We hebben ons kantoor dus eigenlijk gebruikt als geluidsbuffer richting de wijk.’
 

Ruimtelijk econoom Gilbert Bal van Roots Beleidsadvies, door Bedrijvenkring Schieoevers ingehuurd, stelt dat Schieoevers-Noord ten tijde van de Crisis en herstelwet (Chw) is aangewezen als ontwikkelingsgebied. ‘Dit betekent dus ook dat dankzij de Chw hier wat ruimer kon worden omgegaan met de regels. In Schieoevers is ook een bestemmingsplan tot stand gebracht met een verbrede reikwijdte.’

Daarnaast is in dit gemengde gebied volgens Bal voor het eerst de milieuzonering nieuwe stijl toegepast in het bestemmingsplan. ‘Het is vernieuwend, maar tegelijkertijd ligt het bestemmingsplan voor Schieoevers-Noord nog wel bij de Raad van State op dit moment. Het is de vraag of het daar de toets zal doorstaan. Het is in ieder geval nog geen omgevingsplan, maar vastgesteld onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Wel dus met verbrede reikwijdte, waarin elementen zitten van de Omgevingswet die nu al concreet zijn toegepast in dit plangebied. Denk aan bijvoorbeeld de milieuzonering en de wijze waarop de participatie is vormgegeven. Die beide zijn in het geval van in dit plangebied heel intensief in de praktijk gebracht.’

Gezond ondernemersklimaat

De uitbreiding van Octatube is nog volgens het bestaande bestemmingsplan georganiseerd. In relatie tot het nieuwe bestemmingsplan is voor het bedrijf van Eekhout en ook voor de andere bedrijven in het gebied, al wel een contour bepaald met een nulmeting om te kijken wat de milieu-impact is op de omgeving. 

Het mooie van de toegepaste systematiek is volgens Bal dat deze contouren richting de toekomst worden gerespecteerd. ‘Dat is de hele gedachte geweest achter het bestemmingsplan voor Schieoevers-Noord: ondernemers mogen niet beknot worden in hun bedrijfsvoering. Zij moeten weten wat hun milieu-impact is en daar moet ook rekening mee gehouden worden bij het toevoegen van woningen. Met andere woorden het wonen moet zich verhouden tot het werken dat er al is. Dit om ervoor te zorgen dat in Schieoevers in de toekomst een gezond ondernemersklimaat aanwezig blijft voor zowel bestaande als nieuwe bedrijvigheid.’

Werken in de geest van de omgevingswet was volgens Eekhout vooral belangrijk bij de participatie-aanpak in het gebied. ‘Dat is hier in de praktijk gebracht, vooral ook vanwege de complexiteit van Schieoevers-Noord. Het was een goed functionerend bedrijventerrein, waar je niet zomaar even een nieuwe woonwijk kan realiseren. Daarom was het voor ons belangrijk om met zowel de bestaande buren als de ontwikkelaar AM vooraf in gesprek te gaan, voordat de vergunning werd aangevraagd waarin dingen definitief zijn geregeld.’

‘We blijven in de toekomst investeren in verwachtingsmanagement’

In samenspraak met de ontwikkelaar heeft Octatube bij de uitbreiding onder andere maatregelen genomen om de overlast van mogelijke trillingen tot een minimum te reduceren. ‘Het laten zakken van grote werkstukken op de grond wil tijdens de productie nog wel eens trillingen veroorzaken. In theorie hebben we een trillingsstraal van 30 meter. Om overlast te voorkomen, heeft de ontwikkelaar het bouwplan aangepast met een waterberging die voor ons pand komt, waardoor er een parkzone komt van 35 meter. Het kleine stukje risico voor overlast wordt daardoor ook tot een minimum beperkt. Daarnaast blijven we in de toekomst investeren in verwachtingsmanagement om te zorgen dat we als bedrijf de relatie met de bewoners goed houden.’

Eekhout is vooral tevreden over het feit dat dat de gemeente Delft het aspect participatie veel serieuzer is gaan nemen. ‘De lessen die de gemeente geleerd heeft bij Schieoevers-Noord, worden nu ook toegepast bij de gebiedsontwikkeling van Schieoevers-Zuid.’

Integraal perspectief

Dit gebied wordt wel onderdeel van het toekomstige omgevingsplan van de gemeente Delft. ‘Ook in dat traject zien we als Bedrijvenkring Schieoevers (BKS) dat we niet alleen pas bij de uitwerking van de plannen informatie krijgen, maar dat de gemeente nu al inzet op een stevig participatietraject. Eerst worden de uitgangspunten gedeeld. Daar kunnen we feedback op geven en ook bij de uitwerking wordt die ruimte geboden. We krijgen als ondernemers van de gemeente daadwerkelijk terug wat er met onze commentaren en adviezen wordt gedaan. Ik beschouw dat als een hele vooruitgang, want in het verleden bestond participatie veel meer uit informeren dan echt daadwerkelijk participeren.’

Als gouden tip voor andere ondernemers adviseert Eekhout om bij bouwplannen alles op tijd met elkaar af te stemmen. 'Als je dat niet doet en je dient gewoon een vergunningaanvraag in, heb je de kans dat je daarna alsnog in overleg moet. Door van tevoren je plannen door te laten lichten, weten zowel ondernemer als gemeente dat er bijna geen vragen of open eindjes meer zijn. Dan is de vergunningaanvraag eigenlijk nog maar een formaliteit en voorkom je dat je in een lang traject terechtkomt.’

Dat is volgens Bal ook de ambitie van de omgevingswet dat vergunningsprocedures veel eenvoudiger vanuit het integrale perspectief, worden afgehandeld door gemeentes. ‘Dat is in het voordeel van ondernemers, maar tegelijkertijd vereist dat ook dat ze hier vooraf ook zelf in investeren en gemeentes moeten dit proces goed weten te organiseren. Als dat lukt, dan komt de Omgevingswet zeker ten goede aan de ondernemers met bijvoorbeeld uitbreidingsplannen.’