Volgens Kuiper vormt de economische grondwaarde zich naar de economische waarde van het toegestane gebruik. ‘Het helpt als je daar aan de voorkant heel duidelijk over bent.’
De Zuid-Hollandse PvdA-gedeputeerde Anne Koning zei op 19 januari in het NOS Radio 1 Journaal en in een gesprek met het AD dat projecten waarin te veel dure huizen zijn opgenomen door gemeenten moeten worden aangepast.
Dit jaar krijgen enkel projecten met minstens 33 procent sociale huur en 33 procent middenhuur of ‘goedkope koop’ (tot 355.000 euro) nog groen licht van de provincie. Als het aan de gedeputeerde ligt, worden de eisen volgend jaar nog strenger. Dan moet 40 procent van de nieuwbouw sociaal zijn.
Op Pont Omgeving verklaart de Dorste wethouder volkshuisvesting Peter Heijkoop (CDA) betaalbaarheid in Dordrecht belangrijk te vinden. Maar hij beoordeelt de maatregel van Koning als ‘te generiek’. 40 procent sociale huur bij nieuwbouw zou niet aansluiten bij wat er in Dordrecht nodig is. De Leidse wethouder Julius Terpstra, eveneens van het CDA, liet zich in dezelfde bewoordingen uit. Eerder reageerden ontwikkelaars en de VVD-Statenfractie in Zuid-Holland (en coalitiepartner) ronduit negatief op de voornemens van Koning.
‘Goed dat de provincie ingrijpt’
Dat geldt niet voor de wethouder Sjoerd Kuiper van Maassluis. ‘Ik vind het heel goed dat de provincie ingrijpt’, reageert de PvdA'er op vragen van Stadszaken.
‘We hebben een decennialange volkshuisvestingstraditie waarin gestreefd werd naar voldoende betaalbare huisvesting. Je ziet nu dat dat moeizaam gaat. Maar je kunt de grond maar één keer uitgeven.'
'Het is heel goed dat de gedeputeerde in de media aangeeft extra scherp toe te zullen zien op betaalbaarheid’, aldus de wethouder met ruimtelijke ordening en volkshuisvesting in zijn portefeuille.
De gemeente Maassluis hanteert in de woonvisie een verdeling van 33 procent sociaal, 15 procent middenhuur en 15 procent middenkoop. ‘In de praktijk zitten we nog wel eens met oude contracten waardoor we deze verdeling niet kunnen opleggen’, zegt Kuiper. ‘Maar voor zover mogelijk hanteren we deze verdeling’.
'Het is heel goed dat de gedeputeerde in de media aangeeft extra scherp toe te zullen zien op betaalbaarheid.'
Dat lukt in de praktijk goed. De Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties (TNW) benoemt Maassluis dan ook als voorbeeldgemeente in een publicatie naar aanleiding van een rondgang langs zes gemeenten afgelopen juni.
Daarin schrijft de taskforce dat in Maassluis niet alleen de afname van woningen door een corporatie wordt geregeld in een anterieure overeenkomst, maar ook de grond wordt overgedragen aan de corporatie.
‘Dit betekent voor de marktpartij een interessante cashflow, voor de corporatie gedeeld eigenaarschap van het project én het levert later in het proces geen onzekerheid op over de te betalen prijs.’
Omdat de overheid stuurt op sociale huur als een maatschappelijke bestemming, ligt het volgens de taskforce voor de hand dat de ontwikkelaar ‘eenzelfde normatieve lage maatschappelijke grondprijs zal rekenen’ als de gemeente zou doen, als die de eigenaar van de grond zou zijn. Hoewel de prijsvorming zich vaak onttrekt aan het zicht van de gemeente.
Consistent beleid van belang
Omdat de gemeente beperkt grondbezit heeft, hamert wethouder Kuiper op het belang van een consistent beleid, waarin aan de voorkant geen misverstand kan bestaan over de betaalbaarheidseisen van de gemeente. 'De woonvisie en doelgroepenverordening scheppen die duidelijkheid. Je consistentie zit in je boodschap. Dan houden ontwikkelaars daar ook aan de voorkant rekening mee.’
De meeste ontwikkelaars in Maassluis hebben de grond volgens Kuiper al decennia in handen. De economische grondwaarde vormt zich naar de economische waarde van het toegestane gebruik.
Waar dit eerst alleen via de anterieure overeenkomst kon worden omgezet in harde afspraken, kan de verdeling over betaalbaarheidsklassen sinds enige tijd ook in het bestemmingsplan worden afgedwongen. Het is dan slikken of stikken in Maassluis.
Kuiper: ‘Als je niet voldoet aan de eisen van het bestemmingsplan en geen omgevingsvergunning krijgt, is de waarde van de grond nul.’
Pijnacker-Nootdorp: zelf grond uitgeven
De gemeente Pijnacker-Nootdorp stuurde bij de aanbesteding van de nieuwe woonwijk WijCK al aan op 40 procent sociaal, 37 procent middensegmentwoningen en 23 procent in het hogere segment.
Dit kan de gemeente alleen doen, omdat ze de grond zelf uitgeeft en subsidies ontvangt van het Rijk en de provincie. Het project is halverwege 2022 gegund aan ontwikkelaar Dura Vermeer.
De gemeente Den Haag heeft met de doelgroepenverordening in bestemmingsplannen opgenomen dat 30 procent van de woningen in nieuwbouw sociale huurwoningen moeten zijn en 20 procent middenhuur.
‘In het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte voor de Binckhorst zijn deze normen conform de methodiek van de Omgevingswet al voor vaststelling van de doelgroepenverordening in de beleidsregel kwaliteit woonomgeving vastgelegd', schrijft een woordvoerder van de gemeente Den Haag aan Stadszaken.
‘Verder hebben we een urgentieprogramma betaalbare woningbouw, waarin de onder meer zoeken naar mogelijkheden om actief grondbeleid te voeren. Daarin passen we de stedelijke normen toe, maar kijken we ook of er bijvoorbeeld een volledige corporatieontwikkeling kan plaatsvinden waarbij de corporatie sociale, maar ook middeldure huurwoningen realiseert.'
Inzet Eneco-gelden
Een voorbeeld van zo’n project dat de gemeente Den Haag in voorbereiding heeft, is de hoek Hofzichtlaan/Kleine Loo, zegt de woordvoerder. Ook voor het onlangs aangekochte HAGA ziekenhuis wordt gekeken naar de mogelijkheden om een groot aandeel betaalbare woningbouw te realiseren.
‘Voor het afdekken van onrendabele toppen gebruiken we een deel van de opbrengsten van de verkoop van Eneco-aandelen. Daarvan is 50 miljoen euro bestemd voor een extra impuls voor betaalbare woningbouw.'
'En vragen we subsidies aan bij het Rijk – de WBI (woningbouwimpuls, red.) en de SBI (Startbouwimpuls, red.) – en de provincie: de knelpuntenpot sociale woningbouw.’
Meer subsidie, net als vroeger
Op de vraag wat Maasluis verder nodig heeft om ook in de toekomst voldoende betaalbaar te kunnen bouwen antwoordt wethouder Kuiper: ‘Ik zou graag zien dat we juridische instrumenten krijgen waarmee oude contracten na een bepaalde termijn ontbonden kunnen worden. Het Rijk zou ons daar bevoegdheden voor kunnen geven.’
Daarnaast wil Kuiper meer financieel commitment van de provincie en het Rijk. Hij refereert daarbij aan een gesprek dat hij had met een oud-ambtenaar die van 1965 tot 2000 de in de volkshuisvesting werkte.
‘Vroeger betaalde het Rijk tot 80 procent van de verwerving van gronden voor woningbouw en verstrekte premies, bijvoorbeeld voor de premie A-woningen'.
Hij verwijst daarbij naar de premie koopregeling van het kabinet Den Uyl in 1974. Uitgangspunt van met name de premie-A-woning was om koopwoningen bereikbaar te maken voor mensen met een lager inkomen.
'Het ging toen om flinke sommen geld. Je merkt dat gemeenten sinds de crisis van 2008 bang zijn geworden voor actief grondbeleid, mede omdat het Rijk weinig steun biedt voor het afdekken van kosten en risico’s. De Rijksoverheid zou daar weer een actievere rol in moeten vervullen.’
'Je merkt dat gemeenten sinds de crisis van 2008 bang zijn geworden voor actief grondbeleid.'
Een andere suggestie die Kuiper opwerpt, is een realisatieplicht voor ontwikkelaars om ‘tactisch wachten’ – feitelijk speculeren op een hoger opbrengst – te voorkomen.
Gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft het Rijk en de provincie nodig als partners om ook in de toekomst betaalbare woningen te kunnen blijven bouwen. ‘Dat varieert van haalbare eisen tot financiële ondersteuning, zoals via de woningbouwimpuls en instrumenten', zegt de woordvoerder.
De gemeente Den Haag reageert dat financiële haalbaarheid de grootste uitdaging is en blijft. ‘Het aanvragen van de subsidies is echter een tijdrovende klus, en gebeurt in concurrentie met andere gemeenten', aldus de Haagse woordvoerder.
'Daarnaast worden de subsidies specifiek per project toegekend, waardoor het niet mogelijk is om te schuiven tussen bijvoorbeeld een project dat vertraging oploopt en een ander project dat naar voren getrokken kan worden’.
Structurele financiële bijdrage
'Het zou helpen als we een constante bijdrage van Rijk en provincie krijgen voor betaalbare woningbouw, zodat woningbouwprojecten die voldoen aan de betaalbaarheidsnormen van Rijk en provincie daadwerkelijk van de grond komen’, zegt de woordvoerder van de gemeente Den Haag.
‘Ook is het belangrijk om de normering van betaalbare woningbouw constant te houden door de jaren heen, en definities op elkaar aan te laten sluiten. Dan weten zowel gemeenten als marktpartijen waar ze aan toe zijn. En kunnen daardoor ook rekening houden bij de prijsbepaling van grondaankopen.'
'Het gebeurt nu nog te vaak dat ontwikkelaars grond hebben aangekocht op basis van een hoog verwacht rendement, dat bij een hogere betaalbaarheidsnorm natuurlijk niet gehaald kan worden.’
Tot slot maakt Den Haag zich grote zorgen over de financiële positie van de woningcorporaties. ‘De afschaffing van de verhuurderheffing heeft de eerste jaren wat verlichting gegeven, maar in de Haagse regio is het eind van de financiële capaciteit in zicht', geeft de woordvoerder aan.
'Uit analyses van het Rijk blijkt dat de corporaties in onze regio de minste financiële armslag hebben. Met de enorme opgave voor renovatie, onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw is dit een grote bedreiging voor de volkshuisvesting in onze regio en manen we het Rijk hier spoedig te hulp te schieten.’