Tot 2025 wil de gemeente Rotterdam 2000 nieuwe flexwoningen opleveren in bestaand stedelijk gebied. Daarmee wil de stad de woningnood verlichten en de sociale huurvoorraad versneld vergroten.
De flexwoningen bieden onder meer voorrang voor buurtbewoners. Daarbij gaat het om startende woningzoekenden tot ongeveer 28 jaar en urgente woningzoekers. Maximaal een derde deel is voor statushouders.
Onder de noemer ‘StartR’ werkt de gemeente al aan acht verschillende projecten, waaronder de bovengenoemde flexwoningen in Feijenoord.
Eind vorige maand leverde de gemeente in het zuidelijke Hoogvliet haar tweede flexwoninglocatie op. Ditmaal 40 woningen rondom een hofje, die net als in Feijenoord voornamelijk bedoeld zijn voor één of twee jonge starters uit de buurt. Zes andere locaties zijn nu in procedure of in onderzoek.
Eén van de gezichten achter het succes is Monique Zwinkels, procesregisseur Flexwonen in Rotterdam. ‘Het is mijn doel om de snelheid te realiseren en intern alle schakels op groen te krijgen’, vat Zwinkels haar taak samen. In haar regierol communiceert ze met de projectmanagers van de verschillende flexwoninglocaties. ‘Ze kloppen bij mij aan als ze ergens tegenaan lopen.'
Rijk gaf opstapje
De ‘flex-interesse’ begon bij de Rotterdamse raad al in 2018. De échte versnellingsdruk startte in april 2022. Naast gesprekken over mogelijke locaties en het opnemen van flexwoningen in de Woonvisie, kwam de grote doorslag vooral na tussenkomst van het Rijk.
Afgelopen september tekende wethouder Chantal Zeegers (klimaat, bouwen en wonen) een realisatieovereenkomst met demissionair woon-minister Hugo de Jonge. Die voorzag in 8,7 miljoen euro subsidie voor 1.125 sociale flexwoningen, plús afspraken over herplaatsingsgarantie.
Deze subsidie nam vooral de bekostigingsdrempel weg, die in veel gevallen bij de realisatie van flexwoningen té hoog blijkt. Ook draagt het Rijk ‘in natura’ bij met het inbrengen van eigen flexwoningen uit de voorraad van 2000 flexwoningen die het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) aankocht en nu grotendeels uitgegeven zijn. 36 hiervan worden mogelijk geplaatst op een flex-project on Rozenburg.
‘Als de grond beschikbaar is en niet binnen vijftien jaar vaste bebouwing krijgt, kijken we naar de mogelijkheid van flexwoningen’
Beschikbare bouwgrond
Voor de andere Rotterdamse flexwoningen werkt Zwinkels ook nauw samen met corporaties. ‘Zij hebben kennis over businesscases of bouwrichtlijnen in huis. Bovendien verschijnen de woningen zo direct in hun woonvoorraad.’ Vooral de afgelopen twee maanden is deze samenwerking flink geïntensiveerd, aldus Zwinkels. ‘Samen zoeken we naar versnellingsmogelijkheden in het proces.’
De vraag is hoe de gemeente aan voldoende binnenstedelijke locaties komt, en daar ook mag bouwen. Zwinkels: ‘Als er bouwgrond beschikbaar is en niet binnen vijftien jaar vaste bebouwing krijgt, dan kijken we naar de mogelijkheid van flexwoningen.’ Ze benadrukt dat flexprojecten plannen voor permanente bouw niet in de weg mogen zitten.
De levensduur van flexwoningen is volgens haar vergelijkbaar met normale woningen. Dat betekent dat ze in theorie langer kunnen blijven staan. 'In het dertiende jaar maakt de gemeente met de corporatie en bewoners daarom de afweging of het wenselijk is om de flexwoningen te exploiteren op dezelfde locatie of te verplaatsen naar een andere locatie in Rotterdam of Nederland. Daaropvolgend start weer een omgevingsvergunningprocedure.’
Zwinkels tipt andere gemeenten dat ze flexwoningprojecten ook als vorm van placemaking kunnen inzetten voor nieuwe gebiedsontwikkelingen. ‘Dit vergemakkelijkt de transitie naar een eventuele vaste woonomgeving.’
Lokale weerstand versus enorme vraag
Na financiën en locatie-bepaling is ook het draagvlak van de buurt van belang. ‘Naast positieve reacties en veel vraag ontvangen we ook weerstand van buurtbewoners’, legt Zwinkels uit, ‘In enkele gevallen zorgde dat voor onrust. Dat had voornamelijk te maken met vooroordelen tegen flexwoningen, zoals angst voor overlast en de bekende “not in my backyard”. Maar ook vanuit aanhoudende polarisatie en snelle kritiek op de gemeente.’
Na gesprekken met de Hoogvliet-bewoners deed Rotterdam een concessie. ‘We stelden de bouwplannen naar beneden bij, van 100 naar 40 flexwoningen’, vertelt Zwinkels. Het lagere aantal maakte het voor de buurt behapbaar, al bemoeilijkt het de financiële haalbaarheid wel. Hier is de hulp van het Rijk dan ook de uitkomst.’ Wel noemt Zwinkels het ‘wrang’ dat er voor de 40 woningen ruim 1.000 gegadigden zich hadden aangemeld.
Ventielsessies en fasering
Ondertussen groeit de vraag naar flexwoningen en worden de inmiddels opgeleverde projecten positief beoordeeld. Voor de twee opgeleverde projecten (totaal 84 woningen) in Rotterdam waren al 1800 aanmeldingen.
‘Het helpt om duidelijk te communiceren dat een groot deel van de flexwoningen echt voor de jongeren uit de wijk is gereserveerd’
‘Wat vooral helpt tegen kritiek is een ventielsessie in kleinere kring’, aldus Zwinkels over de lessen tot nu. ‘Mensen uit de buurt moeten zorgen kunnen uiten en kennismaken met het woonconcept.’ Ook helpt het om duidelijk te communiceren dat een groot deel van de flexwoningen echt voor de jongeren uit de wijk is gereserveerd. Dat verandert de gesprekken.’
Een andere haalbaarheidsmethode is fasering. ‘Zoals bij Nesselande. Hier zijn drie kavels beschikbaar waar mogelijk 250 flexwoningen passen’, vertelt Zwinkels. ‘Momenteel werken we twee kavels uit voor 140 flexwoningen. Na realisatie van deze kavels wordt een afweging gemaakt of de derde kavel opgepakt wordt of niet.’
Ambtenarentekort, ruimtelijke onderbouwing en taskforce
Een vierde hindernis voor flexwoningen is het ambtenarentekort, waar ook de gemeente Rotterdam mee kampt. ‘Maar juist vanwege die krapte en de reguliere woonbouw is het belangrijk dat we slim werken aan flexwoningen, omdat dit versnelde woonconcept ons ook ontlast.’
Een andere manier waarop Rotterdam probeert te versnellen is om vrij vroeg te kijken naar de ruimtelijke onderbouwing. Dit laat de gemeente door een externe partij uitwerken. 'We kijken nu of we de onderbouwing voor de afgelopen pilots kunnen hergebruiken voor alle volgende flexwoningprojecten, aangevuld met de locatie-specifieke onderdelen.’
Een laatste hulpmiddel is het ministerie van BZK. ‘Dankzij de realisatieovereenkomst met het ministerie hebben we de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting tot onze beschikking’, legt Zwinkels uit. ‘Zij ondersteunen ons en hier kunnen wij onze vragen kwijt over vergunningen, wetgeving en meer. Ook horen we via deze weg over ervaringen van andere gemeenten.’
Learning by doing
Concessies, fasering of ventielsessies. Zwinkels kijkt met een gedreven houding naar de versnellingsopgave van haar stad. ‘We willen zo snel mogelijk de lerende organisatie binnen flexwoningen zijn en proberen veel om het proces te versnellen. “Learning by doing” is daarbij het credo.’
‘Daarnaast vereist het vooral passie en betrokkenheid om flexwoningen op de juiste manier in te passen in een woonwijk’, vult Zwinkels aan. ‘Er zijn veel verschillende betrokken partijen in de bouw. Met de juiste samenwerkingen zijn flexwoningen mogelijk die kwalitatief goed passen in een woonwijk.’