De huidige bouwplannen in Haarlemmermeer zouden onvoldoende matchen met de marktvraag en concurreren daardoor met elkaar. Er is een andere woningmix nodig, waarbij middenhuur- en dure (koop)woningen juist moeten wijken voor meer sociale huur, aldus databedrijf Openred in een bericht dat zij voor de jaarwisseling publiceerden.

Een deel van de woondeals in de MRA West is daarom volgens het databedrijf niet haalbaar. Openred-CEO Joost van der Zon pleitte voor gedeeltelijke herprogrammering. De mismatch zou bovendien niet alleen beperkt blijven tot de MRA maar mogelijk breder spelen bij woondeals in heel Nederland.

Marktpartijen te laat meegenomen 

Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, herkent de zorgen die Openred uit naar aanleiding van hun analyse van de bouwplannen in Haarlemmermeer. Ook steunt hij de manier van data-analyse. ‘Er is niet goed genoeg gekeken naar de haalbaarheid van de plannen. Wel naar de aantallen en locaties. Dat komt door de druk en haast die erop is gezet.’ Hij wijst op een ‘herziening van de woonmix in Haarlemmermeer’.

‘De voornaamste lacune is dat marktpartijen te laat zijn meegenomen bij de planvorming. Makelaars, ontwikkelaars, corporaties hadden eerder kunnen zeggen dat de haalbaarheid onvoldoende is’, zegt Boelhouwer. ‘Sinds het ontstaan van de woondeals is namelijk onder andere de vraag naar dure woningen gedaald.’

Haalbaarheid onderzoeken

Dan enige relativering. ‘De ambities van de overheid hoeven niet altijd de markt te volgen’, reageren Gregor Heemskerk en Marko van Lente, beiden partner bij TwystraGudde. Volgens de twee hoeft een disbalans tussen vraag een aanbod niet direct een probleem op te leveren en hoeven gewijzigde markomstandigheden niet direct te leiden tot herprogrammering.

‘Als het aan de markt had gelegen, waren het Oostelijk Havengebied Amsterdam en de Kop van Zuid in Rotterdam ook niet ontwikkeld tot woningbouwgebieden. Nu zijn het succesvolle buurten.’

Heemskerk en Van Lente stellen dat de overheid, als een ambitie in eerste instantie niet of niet volledig door de markt wordt omarmd, eerst moet onderzoeken of met verschillende instrumenten de ambitie tóch kan worden gerealiseerd. ‘Alleen als de plannen echt niet afzetbaar blijken, moet de overheid ze bijstellen.'

Daarbij kan de vertraging van de plannen mogelijk positief uitpakken voor de marktaansluiting. ‘Door bezwaar- en beroepsprocedures en capaciteitsgebrek bij de Raad van State om tijdig uitspraken te doen, worden planningen veelal niet gehaald. De doorlooptijd van de woningbouwplannen is dan langer en dat verhoudt zich dan beter met het absorptievermogen van de markt’, aldus de partners van TwynstraGudde.

Heemskerk en Van Lente wijzen tot slot op de conceptuele staat van de woondeals. 'Het zijn afspraken op hoofdlijnen tussen overheden die moeten worden uitgewerkt in concrete plannen. Planvorming, fasering, aantallen, prijscategorie en grondgebonden/appartement moet de komende periode nog nader worden onderzocht en afgesproken’, aldus Heemskerk en Van Lente. Data-analyses zoals die van Openred met AI kunnen volgens hen helpen bij de verdere uitwerking van de woondeals.’

Meer subsidies nodig

Peter Boelhouwer stelt meer in algemene zin dat er voor het uitrollen van de woondeals méér subsidie nodig is. ‘Vooral als de huidige mix behaald moet worden, want voor het realiseren van sociale huur is extra geld nodig. En de vraag naar dure woningen houdt ook een keer op.’ De hoogleraar vergelijkt het met de Vinex-wijken, waar voor minder woningen meer subsidie werd uitgetrokken.

Boelhouwers andere hoop ligt bij de speciale versnellingstafels. ‘Hier moeten de betrokken partijen per project kijken wat mogelijk is en waar de knelpunten zitten. Met de ambities in acht gehouden kunnen ze bijvoorbeeld kiezen om te faseren of om te mixen.’

In een reactie aan Stadszaken wijst de gemeente Haarlemmermeer naar hun Investeringsstrategie schaalsprong Wonen, die volgens hen aansluit op de woondeal-afspraken. De in deze strategie opgenomen bouwplannen verkeren nog in een conceptuele fase. Een gemeentewoordvoerder zegt dat de gemeente het onderzoek van Openred niet heeft ingezien en reageert niet op de haalbaarheidstwijfels. 

Floor Roduner, voorzitter van het Portefeuillehoudersoverleg Bouwen en Wonen van MRA West, wilde niet reageren.

936.349 woningen
Met de 35 ondertekende regionale woondeals uit 2022 en 2023 wil demissionair minister Hugo de Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) het landelijk woningtekort oplossen. De deals bevatten concrete plannen voor 936.349 te bouwen en te transformeren woningen in 35 regio’s. Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn.