Het platform keek naar de plannen voor bijna 23.000 nieuwe woningen in gemeente Haarlemmermeer, onderdeel van de Metropool Regio Amsterdam (MRA). Met behulp van data brengt Openred in zekere zin de marktvraag voor een specifieke locatie in beeld.

Hieruit blijkt dat de plannen onderling concurreren: een aantal projecten is met het huidige Programma van Eisen (PvE) financieel niet haalbaar. Andere projecten zijn potentieel wel winstgevend.

‘De huidig geplande woningmix en woningaantallen binnen de projecten sluiten niet evenwichtig aan op de marktvraag', vertelt Joost van der Zon, CEO van Openred. ‘Daardoor worden projecten tegelijkertijd opgeleverd die elkaar ondanks de woningnood in de weg zitten.’

Openred waarschuwt dat deze onderlinge concurrentie kan leiden tot afzetrisico’s. Ook is er voor een aantal gebiedsontwikkelingen waarschijnlijk te weinig vraag vanuit de markt. 'Onze verwachting is dat sommige projecten hierdoor geen oplevering zien of in de ijskast verdwijnen.’

Marktspreiding en woningmix 

Bij de huidige plannen kan vooral marktspreiding en woningmix beter, aldus Van Der Zon. Zo bevat een plan in Nieuw-Vennep een overvloed aan middenkoopwoningen, wat volgens de analyse niet financieel rendabel is.

Een plan in Lisserbroek gaat momenteel uit van drie opleverfase’s, maar door de concurrentie uit de buurt zullen er naar schatting van Openred tien fases nodig zijn. Een gespreide marktvraag, met tevens een meer gespreide mix, zal volgens het platform beter inspelen op de behoeften van de markt. Ook in Hoofddorp is dit het geval. ‘Naast elkaar gelegen projecten moeten beter op elkaar worden afgestemd. Nu grabbelen ze tegelijkertijd uit dezelfde marktvraag.’

Projecten die wel goed scoren zorgen volgens Openred juist voor onbenut potentieel omdat er meer woningen bij kunnen worden gebouwd, zoals in Badhoevendorp en Cruquius.

Bij enkele projecten die nauwelijks afzetrisico lopen en financieel succesvol lijken te worden, adviseert Openred om meer ruimte te geven aan het verder verbeteren van de lokale leefbaarheid. ‘Denk hierbij aan investeringen in voorzieningen, zoals horeca, parken of gezondheidsvoorzieningen. De precieze invulling daarvan vraagt om meer onderzoek.’ 

De concrete voorgestelde aanpassingen verschillen per project en zijn te lezen in de analyse. 

Landelijke plaatje wankelt 

Op lokaal vlak kan de onderlinge concurrentie volgens Van Der Zon zorgen dat (sociale) gebiedsoverstijgende doelstellingen in gevaar komen. ‘Bij financiële tegenslagen zullen de (deel)projecten met relatief grotere sociale componenten eerder onhaalbaar blijken en dus niet worden uitgevoerd.'

Er zijn ook zorgen op landelijk gebied, als blijkt dat de analyse representatief is voor alle woondeals. In dat geval vreest het platform voor de toekomst van de bouwplannen. ‘Of deze bevindingen typisch zijn voor de woondeals in de hele MRA weten wij nog niet. Maar het zou verbazingwekkend zijn als deze projectrisico’s alleen bij deze woondeal zouden voorkomen', zegt Van Der Zon.

Meer coördinatie nodig 

De plannen bevatten grote ambities, maar zijn volgens het nieuwbouw-analyseplatform onvoldoende onderbouwd door data en een doordachte strategie. ‘Dit wijst op een gebrek aan centraal overzicht en coördinatie bij het opstellen van de plannen’, benadrukt Van Der Zon. ‘Dit zal er wellicht voor zorgen dat de komende jaren Wbi- of Sbi-subsidie nodig is om deze projecten vlot te trekken.’

De roep klinkt vooral om meer sturing. ‘Het is essentieel dat bij toekomstige projecten een meer alomvattende data-analyse wordt uitgevoerd. Dit maakt een beter gecoördineerde aanpak mogelijk, wat leidt tot een meer duurzame en evenwichtige ontwikkeling’, benadrukt Openred. Dit is volgens de CEO een taak voor alle betrokken partijen bij de projecten.

Bouwplannen mogelijk verder 

Openred onderzocht voor nu alleen de haalbaarheid van de woondeals in het westelijke deel van de MRA. De informatie over die bouwprojecten werd aangeleverd door Locatus. 'Op deze data hebben wij gerekend', licht Van Der Zon toe. ‘Misschien zijn de daadwerkelijke bouwplannen alweer veranderd.’ 

De data van de bouwplannen werd gecombineerd met data van verwachte verhuisbewegingen van huishoudens, van onder meer marketingconsultant Whooz, en data van het Woononderzoek Nederland (WoON). Deze bronnen voorspellen de locaties en type woningen waar huishoudens heen verhuizen. De voorspellingen zijn bovendien gematcht met prognoses van Primos, waardoor een gevalideerd beeld ontstaat van de huidige marktvraag, aldus Van Der Zon.

Met de 35 ondertekende regionale woondeals uit 2022 en 2023 wil demissionair minister Hugo de Jonge het landelijk woningtekort oplossen. De deals bevatten concrete plannen voor 936.349 te bouwen en te transformeren woningen in 35 regio’s. Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn. 

Een overzicht van de haalbaarheidsanalyse van de Woondeals in MRA West. Beeld: Openred