Gemiddeld genomen voeren gemeenten in 2024 een grondprijsstijging van 0,23 procent door. Dat blijkt uit de benchmark die Stec Groep gisteren publiceerde. Wel zijn er grote verschillen tussen gemeenten onderling. Zo verhoogt eenderde van ondervraagde gemeenten in 2024 de grondprijzen en voert 15 procent een daling door. Een kwart van de gemeente houdt in 2024 de grondprijzen gelijk. 

Andere uitkomst is dat veel woningbouwplannen geherprogrammeerd zijn. Volgens de onderzoekers heeft 20 procent van de gemeenten meer dan voorheen te maken met herprogrammering. Uit de benchmark blijkt dat dit vooral gaat om herprogrammeringen van duurdere koop of huur naar sociale koop, betaalbare koop, sociale en/of middenhuur.

Verder blijkt uit het onderzoek dat een kwart van de gemeenten in 2023 voor middenhuur géén aangepaste grondprijzen hanteerde. Stec Groep stelt dat het verstandig is als gemeenten dit wel doen. ‘Dat geldt des te meer omdat corporaties dit segment zullen moeten oppakken, omdat institutionele beleggers deze sector grotendeels links laten liggen. 

Sinds er sprake is van huurprijsregulering in het middensegment en corporaties, die het middenhuur-stokje moeten overnemen, voor middenhuur niet kunnen leunen op het WSW' (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, red.), aldus een met de benchmark meegestuurd persbericht.

1. Een prijsdaling is opvallend in een jaar dat huizenprijzen daalden en bouwkosten stegen. Hoe beoordelen jullie dit?

‘Het leidt er wel toe dat we verwachten dat gemeenten meer risico lopen met hun grondpositie. Het is belangrijk dat ze zich daarvan bewust zijn. Gemeenten doen strategische aankopen om op lange termijn doelen te kunnen realiseren zoals woningbouw, maar door de veranderde marktomstandigheden daalt de residuele waarde van de grond (verkoopprijs min bouwkosten, red).'

'De gemiddelde verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen lagen in het derde kwartaal van 2023 gemiddeld 25.000 euro later dan in het derde kwartaal van 2022, terwijl de gemiddelde bouwkosten met zo’n 10 tot 15.000 euro stegen, resulterende in een veel lager residuele waarde. Als je dat als gemeente niet volgt, dan loop je het risico dat bouwprojecten niet van de grond komen.’

‘Overigens heeft 10 procent van de gemeenten de prijzen in 2023 wel verlaagd en doet 15 procent dit voor 2024, waarbij ze de snel stijgende bouwkosten, exploderende kapitaallasten, dalende huizenprijzen als motivatie gaven, terwijl ze de nieuwbouw op gang willen houden.’ Ook herprogrammering (zie boven) resulteerde volgens De Leve in prijsdalingen.

2. Een kwart van de gemeenten hanteerde in 2023 geen aparte grondprijscategorie voor middenhuur. Zijn het middenhuurprojecten die geherprogrammeerd zijn? 

‘Dit kunnen we niet achterhalen op grond van de benchmark, maar we zien dit wel terug in onze adviespraktijk. Daarnaast zijn we ook veel koopwoningen in plannen omgekat worden naar sociale huur.' 

3. Opvallend om te herprogrammeren naar betaalbaar, terwijl ontwikkelaars betaalbaarheidseisen vaak als obstakel neerzetten. Wat is de economische logica hierachter? 

‘In mindere tijden kan goedkoop juist een kurk zijn waar een project op leunt, omdat er zeker in de huidige tijd vraag is naar goedkoop. Ondertussen zijn subsidieprogramma’s zoals de Woningbouwimpuls en de Startbouwsubsidie (SBI) gekoppeld aan betaalbaarheid. Wil dus wil doorbouwen, bouwt betaalbaar'. 

'Daarnaast zien we dat koopwoningen fors minder worden verkocht van in het verleden. Voor bouwers is het essentieel dat er continuïteit in de bouwstroom zit. Corporaties kunnen deze continuïteit borgen.’ 

4. Jullie adviseren gemeenten een aparte categorie voor middenhuur op te nemen hun grondbeleid. Kun je ook niet gewoon corporaties ook voor middenhuur dekking geven uit het WSW?

‘In beide gevallen zal het de bouw van middenhuurwonigen bevorderen. Dit is echter aan de politiek om hierover te oordelen.’

5. Voor bedrijfskavels verwachtten gemeenten een prijsstijging van 2,3 procent door te voeren. Maar alsnog loopt 20 procent van de gemeenten volgens de benchmark een flink deel van de waarde van de grond mis, doordat niet residueel, maar ‘comparatief’ wordt gerekend. Mag dit wel?

‘Gemeenten moeten in feite marktconform rekenen, om staatssteun te voorkomen en dus niet te lage prijzen te hanteren. De comparatieve methode is een van de methoden, maar draagt als risico met zich mee dat het resulteert in een race to the bottom, doordat gemeenten naar elkaar kijken.'

'We zien in de huidige markt een groot verschil in prijzen die gebaseerd zijn op de residuele methode (hoger prijzen, red.) en die gebaseerd zijn op de comparatieve methode (lager prijzen, red.). Hier zit dus best een aandachtspunt in vanuit het oogpunt van staatssteun.'  

6. Jullie stellen daar een biedprocedure tegenover die mede vanwege Didam populairder is geworden en van 2 procent eerst, nu 13 procent wordt toegepast. Dit is volgens jullie en een goede methode om de marktwaarde van de grond te bepalen. In hoeverre kun je hier nog rekening houden met de maatschappelijke waarde van een bepaalde activiteit? 

‘Je moet altijd streven naar een balans tussen een goede financiële opbrengst uit de inzet van publieke middelen - de grond - versus maatschappelijke waarde. Gemeenten kunnen ook in biedprocedure kaders meegeven waarin bepalingen staan opgenomen ten aanzien van het gebruik. Dit moet wel goed vooraf en duidelijk gecommuniceerd zijn en goed passen binnen het ruimtelijk-economische beleid.’

7. Uit het onderzoek blijkt dat ook gemeenten weer steeds vaker actief grond aankopen, maar dat ook zij de dalende residuele waarde niet terugzien in de prijs die zij betalen voor de grond. Hoe kunnen we dit patroon doorbreken?

‘Als duidelijk is dat nieuwbouwprojecten meer dan voorheen uit grotere aandelen goedkopere woningen bestaan, dan zal dit uiteindelijk wel doorwerken in de prijzen die zowel gemeenten als marktpartijen kunnen bieden.'

‘Daarnaast is het goed om te beseffen dat gemeenten niet alleen voor de korte termijn, maar ook voor de lange termijn gronden aankopen. Zij mogen hiervoor ook risico’s lopen van gemeenteraden. 

’We signaleren als bureau wel dat de omslag in het aankopen van grond voor een waarde die aansluit bij het te realiseren betaalbare programma nog wel mag doorsijpelen bij gemeenten. Het is in de eerste plaats een bewustzijnskwestie. Daar begint de cultuurverandering.’ 

Omgevingswet 
Andere suggesties van Stec, naast het hanteren van ‘passende prijzen’ zijn onder meer het inzetten van ander instrumenten uit het nieuwe grondbeleid onder de Omgevingswet, zoals kavelruil, het voorkeursrecht, en aangepaste kostenverhaal om opgaven aan te pakken. 
Daarnaast wijst Stec op instrumentarium rondom een betere betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen uitgebreid met bijvoorbeeld anti-speculatiebedingen, vereveningsfondsen of subsidies zoals de Startbouwimpuls, die kunnen bijdragen aan de opgaven. Tot slot hamert Stec erop dat gemeenten met corporaties om tafel gaan om de sociale huur en de middenhuur op te pakken