Bergh hield recent een vurig pleidooi op een event van Dilas (Dutch Industrial Logistics Association) in Culemborg, voor functiemenging in steden met als belangrijkste boodschap dat logistiek een gebied kan aanjagen tot vernieuwing.  

In een toelichting op dit idee zegt Bergh in zijn opvatting bevestigd te worden door onder andere het recente advies van Rijksadviseur Wouter Veldhuis, waarin hij het bedrijfsleven en de overheid oproept om meer ambitie te tonen, waar het gaat om ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van logistiek vastgoed.  

‘In het advies van Veldhuis staat het concept van ‘brede welvaart’ centraal, waarbij de overheid inzet op het ontwikkelen van beleid dat niet alleen direct financieel rendement oplevert bij de gronduitgifte, maar ook een meerwaarde bieden op maatschappelijk niveau’, zegt de architect. 

De Rijksadviseur geeft in het rapport vijf adviezen voor nieuwe logistieke ontwikkelingen. De adviezen zijn: durf te kiezen, durf te sturen met infrastructuur, durf nee te zeggen tegen woningbouw, durf de allerhoogste eisen te stellen en durf wendbaar te zijn.  

Niet alleen grondprijs leidend 

‘Dit betekent voor de logistiek in relatie tot het begrip ‘brede welvaart’ dat een andere afweging nodig is, waarbij niet alleen de grondprijs en bouwkosten leidend zijn, maar ook welke toegevoegde waarde het biedt aan de gemeenschap en de reële economie’, zegt Bergh, medeoprichter van het architectenbureau Apto Architects. Dit moet de markt aansporen (Lees ook kader: 'De markt is huiverig, maar gaat investeren', red.) om ook hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen.’ 

De architect signaleert dat er op dit moment een nieuwe generatie grootschalige distributiecentra wordt gebouwd, waarbij al meer aandacht is voor klimaat, biodiversiteit en inpassing van het vastgoed in het landschap en het arbeidsklimaat voor het personeel in het gebouw zelf. Een voorbeeld is volgens Veldhuis het mega-distributiecentrum van 100.000 vierkante meter (afbeelding hieronder) dat het Deense modemerk Bestseller wil realiseren in Lelystad.

‘Niet alleen de grondprijs en bouwkosten moeten leidend zijn’  

Bergh: ‘Dit pand lijkt te voldoen aan alle voorwaarden en kaders die de Rijksadviseur stelt in zijn advies, maar ik vraag mij af of deze meetlat wel maatgevend is en de juiste benadering voor de toekomst? Werknemers komen waarschijnlijk uit het buitenland, het parkachtige landschap ligt ver van de stad af en is alleen zichtbaar vanuit de auto.’ 

Daarbij komt dat de logistieke stroom voorlopig zal lopen vanaf Schiphol naar Lelystad vanwege het 'fast fashion-principe' dat Bestseller hanteert. ‘Het zorgt voor extra kilometers en uitstoot op ons toch al drukke verkeersnetwerk. Je kunt je dus afvragen of dit dan die gewenste meerwaarde is?’ 

Logistiek waardevolle toevoeging 

Volgens Bergh kan en moet het anders en hoort logistieke bedrijvigheid, mits goed ingepast, onderdeel te zijn van de stad. ‘Waarbij het tegelijkertijd ook een waardevolle toevoeging kan zijn aan de ruimtelijke kwaliteit en de werkgelegenheid. De kwaliteiten die nu gevraagd worden voor de landschappelijk inpassing met groenzones, groene daken en circulaire oplossingen zijn ook van meerwaarde voor het verbeteren van de leefbaarheid in de directe nabijheid distributiecentra.’  

Het is ook niet nieuw: de grachtenpanden van Amsterdam of de werfkelders van Utrecht zijn volgens de architect twee voorbeelden hoe de inpassing van logistiek in het verleden zorgde voor een verbetering van de leefbaarheid in beide steden.  

'De markt is huiverig, maar gaat investeren' 

Sven Bertens, researcher bij JLL Nederland, zegt in een reactie op het betoog van Bergh dat ontwikkelaars en investeerders tot op heden terughoudend met investeringen in vastgoed, waar meerdere functies, zoals last mile logistiek, met elkaar worden gecombineerd. 'Het is risicovol vastgoed en er kleven te veel risico's aan voor wat betreft het rendement omdat op één locatie in een stad naast logistiek en last mile activiteiten meerdere functies bijeen komen. Beleggers hebben in de regel investeringsportefeuilles die zich voornamelijk richten op één sector denkt aan woningen, kantoren of bedrijfsonroerendgoed. Daar past dit type multifunctioneel vastgoed nog niet tussen.' 

Desondanks verwacht Bertens dat ontwikkelaars en investeerders over de brug zullen komen met investeringen. 'Mede onder invloed door de aanstaande invoering van de zero-emissie zones in veel steden en de ruimtelijke schaarste – wordt de markt wel gedwongen om te investeren in kleinschalige binnenstedelijke hubs, waarbij functiemenging plaatsvindt met wonen en kantoorruimte.' 

‘Door schaalvergroting en industrialisatie zijn werklandschappen door de jaren heen alleen steeds verder van de stad af komen te staan. Gevolg is dat de binding tussen werknemer en bedrijf sterk is afgenomen. Maak logistiek weer onderdeel van de stad en niet tot een activiteit die ergens ver weg in een weiland plaatsvindt. Niet meer monofunctioneel, maar zet in op menging van activiteiten in een stad met dusdanige ontwerpen dat je het niet eens meer door hebt dat het er is.’ 

Stedenbouwkundig is dit volgens de architect oplosbaar, waarbij moet worden ingezet op het gebruik van de bestaande infrastructuur en netwerken. ‘Dit helpt enorm als we ook kijken naar de investering in de CO2-footprint van een project ten opzichte van een nieuwe ontwikkeling, waarbij het bestaande wegennetwerk meestal ook moet worden uitgebreid.’ 

Er zit ook een kanttekening aan deze vorm van mengen. Want de huidige beleidskaders zijn, zo erkent Bergh, niet ingericht op deze vorm van ontwikkeling die hij voorstaat. ‘Bedrijventerreinen en woningbouw zijn binnen alle bestuurslagen vast onderdeel van lokale en regionale omgevingsvisies. Dit eenzijdige perspectief zorgt ervoor dat de ruimtelijke inpassing van logistiek in een stedelijke omgeving, maar moeilijk van de grond komt.'  

Dit vereist volgens Bergh meer visie vanuit de overheid om ook aan de voorkant hier ruimte voor te organiseren. 'De Rijksadviseur heeft een punt in zijn advies waarin hij vraagt om meer wendbaarheid in de planvorming. Dit vraagt ook dat met name bij nieuwe ontwikkelingen dat partijen in de initiatieffase al gezamenlijk met elkaar optrekken.’ 

‘Er moet meer wendbaarheid komen in de planvorming voor logistiek’

In de stad zitten ook nog veel mogelijkheden voor verdichting van de logistiek benadrukt Bergh. ‘In een studie voor de RAI in Amsterdam kwamen we erachter dat de plancapaciteit van de logistiek voor de op- en afbouw van evenementen niet maximaal wordt benut. Meestal vinden in de dagen voor en na evenementen veel transportbewegingen plaats voor de aan- en afvoer van bijvoorbeeld stands.' 

 

Tijdens de evenementen ontstaat, zo bleek uit het onderzoek van het architectenbureau, extra capaciteit die ingezet kan worden voor stadslogistiek. 'Hiermee kunnen de omliggende wijken bevoorraad worden door elektrische voertuigen en tegelijkertijd ook locaties binnen de zero-emissie zone van een stad.’ 

Het ontwerp dat het architectenbureau van Bergh hiervoor bedacht gaat uit van een ondergrondse logistiek hal van zo’n 25.000 vierkante meter onder het RAI-gebouw met daarboven een tweede maaiveld die de ontsluiting verzorgt voor de aangrenzende woontorens. ‘Zo ontstaat een gemengde stadswijk waar wonen, leisure maar ook logistiek integraal verbonden zijn. Het jammere aan dit plan is alleen dat het financieel helaas niet haalbaar bleek.’ 

Ruimte voor stadslogistiek in planvorming 

Het mengen van logistiek en bedrijven vraagt om een nieuwe aanpak om de schaalgrootte te overbruggen tussen de XL-logistiek en de leefbaarheid in een stad. ‘Dit kan maar dat vereist wel meer regie vanuit zowel regionale als lokale overheden om samen met de markt tot nieuwe concepten te komen. Maar vooral ook om in de planvorming ruimte te maken voor dergelijke ontwikkelingen zodat stadslogistiek - en in de toekomst ook de circulaire economie - daadwerkelijk een kans krijgen in steden.’