Een reëel risico is volgens de raad dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen.

Het doel van de regering met de Wet betaalbare huur is het realiseren van voldoende betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Dat wil de regering onder meer doen door het woningwaarderingsstelsel (WWS), ofwel het puntenstelsel, uit de sociale huursector uit te breiden tot een deel van de vrije huursector.

De maximale huren gelden voor alle woningen die volgens het puntenstelsel 186 of minder punten hebben. Dit staat gelijk aan een maximale maandhuur van 1.123 euro. Huurwoningen met meer dan 186 punten vallen buiten de huurprijsbescherming.

Een effect van het wetsvoorstel kan zijn dat eigenaren van huurwoningen die huizen gaan verkopen, ofwel uitponden. Daarmee zou het aanbod dalen en mensen die een huurwoning zoeken, verder van huis zijn, zegt de Raad van State raad in een advies.

Het adviesorgaan mist in het wetsvoorstel onder meer: 

  • Aandacht voor de oorzaken van de schaarste op de huurmarkt en de wisselwerking tussen de sociale sector, de koopmarkt en de vrije huursector.; 
  • Een motivatie waarom de voorgestelde regulering effectief is om niet alleen in betaalbare maar ook in voldoende huurwoningen te voorzien. 
  • Aandacht voor het risico dat het positieve effect voor huurders eenmalig is vanwege beperkte doorstroommogelijkheden. Dat zou betekenen dat voor nieuwe toetreders op de middenhuurmarkt per saldo weinig verandert. 

Deze verdere motivering van de geschiktheid en noodzakelijkheid van de maatregel, is volgens de Raad van State ook nodig ter rechtvaardiging van de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders. 

Aanpassingen voor slagingskans

Volgens Lieke Korthout, Head of Research bij MVGM, zal de kans van slagen van het wetsvoorstel deels samenhangen met eventuele aanpassingen die minister Hugo de Jonge nog doet naar aanleiding van het advies van de Raad van State, en de samenstelling van de Tweede Kamer na de verkiezingen.

Volgens Korthout stonden de GL-PvdA, Volt, PvdD, CDA, DENK, D66, CU en de SP positief tegenover het oorspronkelijke wetsvoorstel: volgens de peiling van Maurice de Hond en de laatste peiling van de Peilingwijzer goed voor 58 zetels.

VVD, BBB, FvD en Ja21 waren vanaf het begin kritisch tegenover het wetsvoorstel. Volgens Maurice de Hond goed voor samen 39 zetels, volgens de Peilingwijzer voor 44 zetels. Daar komt de zetel van BVNL nog bij. Die zijn ook tegen. De positie van de SPG is volgens Korthout niet duidelijk.

Als bovenstaande partijen hun standpunt niet wijzigen, zal de bal dus liggen bij de PVV en NSC. NSC benadrukt in haar verkiezingsprogramma het belangrijk te vinden dat het de huurprijsbescherming wordt versterkt en dat het gereguleerde deel van de huursector wordt uitgebreid, zodat de huren van honderdduizenden middenhuurwoningen effectief gereguleerd worden, maar er wel voor te willen zorgen dat ontwikkelaars voldoende ruimte houden om te bouwen.

De PVV rept in haar verkiezingsprogramma niet over huurregulering, maar wil wel de huurtoeslag verhogen. In oktober stemden zowel Omtzigt als de PVV tegen een motie van Kamerlid Wybren van Haga om particuliere verhuurders vrijstelling te verlenen van de regulering van de middenhuur. 

Een andere motie over een heroverweging van de regulering van de middenhuur, waarin de rentabiliteit van nieuwbouw en bestaande huurwoningen wordt meegenomen, kreeg ook geen steun van diezelfde twee partijen.

De Jonge paste wetsvoorstel al aan

Woonminister De Jonge paste zijn wetsvoorstel al aan na een succesvolle marktconsultatie. Zo verdubbelt hij de nieuwbouwopslag naar 10 procent en gaat het ook gelden voor woningen waarvan de bouw start in 2025. 

Hij geeft in een reactie op het advies van de Raad van State aan dat hij al werkt aan een aanpassing om aan de punten van de Raad van State tegemoet te komen. De Jonge zeg dat dat hij het wetsvoorstel verder zal aanpassen op de wens van de Raad om meer onderbouwing te leveren.  

Omdat het wetgevingsproces vertraging heeft opgelopen, liet de minister eerder weten dat de wet met een half jaar vertraging zou kunnen worden ingevoerd per juli 2024. Hij hoopt dat het parlement de wet dan ook snel behandeld.