Kesselaar, die zijn oproep vorige week donderdag deed op het BT Event in Rotterdam, trekt de parallel met het aanbieden van betaalbare woonruimte door woningcorporaties, een taak die bekend staat als DAEB, een Dienst van Algemeen Economisch Belang. 

Sinds 2018 zijn woningcorporaties wettelijk verplicht hun DAEB-activiteiten te scheiden of juridisch te splitsen van hun niet-DAEB-activiteiten. Bedrijfsonroerendgoed (b.o.g.) wordt aangemerkt als niet-DAEB. De verhuur van b.o.g. is aan regels gebonden. Zo mag de corporatie het niet onder de marktprijs aanbieden. Waar voor de financiering van DAEB-activiteiten geleund kan worden op een garantiefonds (het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, WSW), kan dit niet voor niet-DAEB-activiteiten. 

Maar net als betaalbare woonruimte bestaat in veel wijken en buurten behoefte aan betaalbare bedrijfsruimte, laagdrempelige ontmoetingsplekken en activiteiten die voorzien in praktische werkgelegenheid voor de wijkbewoners, stelt Kesselaar aan de telefoon. Daarnaast is er volgens hem behoefte aan ruimte voor maatschappelijke voorzieningen die bijdragen aan het welzijn van bewoners, zoals huisartsenposten, welzijnswerk en andere maatschappelijke diensten, waar een preventieve werking van uit kan gaan. ‘Denk daarbij aan het bestrijden van eenzaamheid en het bevorderen dat mensen deelnemen aan de maatschappij.'

Ruimte voor werk

Die oproep voor voldoende betaalbare bedrijfsaccommodatie en ruimte voor maatschappelijke voorzieningen vindt steeds nadrukkelijker weerklank, maar die ruimte komt door oprukkende en veel lucratievere woningbouw in de verdrukking. 

De gemeente Rotterdam presenteerde eind oktober het Actieplan Bedrijfsruimte, waarin een gezonde woon-werkbalans in wijken als expliciet doel is meegenomen.  

Tijdens een paneldiscussie op het BT Event stond de vraag centraal in hoeverre de overheid en vastgoedmarkt hier samen in kunnen voorzien. 

Kesselaar benadrukte tijdens het panel het niet als zijn kerntaak te zien als woningcorporatie, om betaalbare bedrijfsruimte aan te bieden. Maar dat als “de samenleving” belang hecht aan voldoende betaalbare bedrijfsruimte in binnensteden en wijken, de samenleving betaalbare bedrijfsruimte als een DAEB, een dienst van algemeen economisch belang dus, zou moeten aanmerken.

Sociale bedrijfsruimte

‘Net zoals er nu afspraken worden gemaakt met woningcorporaties over betaalbare woonruimte, zouden er evengoed afspraken kunnen worden gemaakt met werkcorporaties over sociale bedrijfsruimte. De praktijk leert dat “de markt” hier gewoon onvoldoende in kan voorzien', aldus Kesselaar.

Dat laatste beaamt Gábor Everraert, opgavemanager team ruimtelijke economie van de gemeente Rotterdam. Hij ziet veel kleine bedrijven uit de wijk verdwijnen naar bedrijventerreinen, waar ruimte goedkoper is. Die houden daar vanuit maatschappelijk oogpunt kostbare milieuruimte bezet.

Onder de noemer ‘het juist bedrijf op de juiste plaats’ wil de gemeente Rotterdam tot een betere verdeling komen van bedrijfsruimte over de stad.

‘Ik zou het zeker toejuichen als op een andere manier naar bedrijfsruimte wordt gekeken die meer anti-speculatief is. De praktijk bewijst dat de markt zonder interventie prijzen opdrijft, en dat dit de kwaliteit van de voorzieningen in de wijken niet ten goede komt’, aldus Everraert.

Het kan volgens hem gaan om reguliere wijkvoorzieningen, maar ook om kleine maakbedrijven als werkgelegenheidsvoorziening. 

Standaard in gebiedsontwikkeling

Ook voorzitter Desirée Uitzetter van NEPROM - de branchevereniging van project- en gebiedsontwikkelaars - reageerde tijdens het panel positief op Kesselaars oproep. ‘Maak van dit aspect een standaard onderdeel bij nieuwe gebiedsontwikkelingen’, verklaarde ze.  

Damo Holt, financieel expert bij Rebel, ziet een rol weggelegd voor corporaties zélf. Hij reageert per email: ‘Naast verheffen tot DAEB, zou het ook goed zijn om dit aspect op te nemen in de prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten. Dit om een en ander meer te legitimeren als investering voor de corporaties en hun bestuurders en toezichthouders'. 

Holt vervolgt: ‘Ik denk dat dit heel belangrijk is voor de ontplooiingsmogelijkheden van ondernemers én kansen op werk nabij en in de stad, en niet alleen voor hoger opgeleiden. Ook geloof ik dat het aanbod betaalbare ruimte voor werk hierdoor gaat toenemen. Nu aarzelen corporaties nog te veel.'

Het is volgens Holt overigens nu al goed mogelijk om de b.o.g.-portefeuille te vergroten. 'Kijk bijvoorbeeld naar Staedion in Den Haag, die een grote b.o.g.-portefeuille heeft en deze niet heeft afgebouwd, in tegenstelling tot veel andere corporaties die dit wel deden.’

Werkcorporatie

Als alternatief voor model met een verbrede taakomvatting van woningcorporaties, oppert Holt het idee om als gemeente een werkcorporatie of stedelijke investeringsmaatschappij in het leven te roepen, die de te ontwikkelen betaalbare ruimte in exploitatie neemt. ‘De gemeenten Amsterdam en Den Haag doen hier op het moment actief onderzoek naar’, aldus Holt.

Hij wijst daarbij wel op het belang van het borgen van een bepaald minimum hoeveelheid betaalbare bedrijfsruimte in plannen, bijvoorbeeld als aandeel van het totale bouwprogramma. Daarin sluit hij zich aan bij NEPROM-voorzitter Uitzetter.