Vorige week presenteerde de gemeente Rotterdam het Actieplan Bedrijfsruimte. Het is een concretisering van de eerder door de gemeenteraad aangenomen college target bedrijfsruimte. Daarin stond dat de totale oppervlakte bedrijfsonroerendgoed in de Maasstad de komende vier jaar minimaal op het huidige pijl moet blijven.  

Wil je sturen op bedrijfsruimte in stedelijk gebied? Meld je dan nog snel aan voor het BT Event op donderdag 9 november in Rotterdam via www.btevent.nl 

In haar actieplan stelt het college onder meer voor om transformatie te minimaliseren, bestaande werklocaties beter te benutten, ruimte voor betaalbare bedrijfsruimte te creëren ín de stad en via een gebiedsgerichte aanpak concentratielocaties voor bedrijfsruimte te realiseren. Waar mogelijk wil de gemeente het uitgifte-instrumentarium inzetten om te kunnen sturen op ruimte voor werken. 

Beter benutten als beleid 

Ook het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK), de provincies Utrecht en Zuid-Holland en de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) sturen aan op het beter benutten van bestaande werklocaties. In het onlangs gepresenteerde ‘Programma Ruimte voor Economie’ zijn het beter benutten en verduurzamen van bestaande bedrijfslocaties en het sturen op een goede woon-werkbalans in het stedelijk gebied twee belangrijke actielijnen.  

In het Programma Ruimte voor Economie wijst het ministerie op de succesvolle aanpak van herstructureringsmaatschappijen HMO, OMG en de OMU, die in Overijssel, Gelderland en Utrecht werken aan herstructurering en intensivering. Minister Micky Adriaansens van EZK stelt 9 miljoen euro beschikbaar voor pilots voor betere benutting en verduurzaming van bedrijventerreinen. 

Stapelen, plinten 

De minister wijst verder op mogelijkheden voor bijvoorbeeld het stapelen van bedrijfsgebouwen, en het ontmoedigen van ‘scheefwerken’ op bedrijventerreinen doordat er bedrijfsactiviteiten plaatsvinden die daar strikt genomen niet thuishoren. Die houden kostbare milieuruimte bezet waar – zeker met het oog op de transitie naar de circulaire economie – een tekort aan is. 

Ze benadrukt echter op dat voor het uitplaatsen van deze bedrijven schuifruimte nodig is, bijvoorbeeld in plinten van nieuw te bouwen woongebouwen. 

In alle hierboven beschreven voorbeelden kom je er volgens Gert-Joost Peek, lector gebiedsontwikkeling en transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam en ASRE research fellow, niet onderuit om te kijken naar nieuwe “verdichte” vastgoedoplossingen, waarbij professionele vastgoedaanbieders en -beheerders een belangrijke schakel vormen.  

Wat is bedrijfsruimte?  

De gemeente Rotterdam beschrijft bedrijfsruimte als ‘een verblijfsruimte, waarin werkzaamheden overwegend zijn gericht op vervaardiging, verwerking en/of opslag en distributie van goederen, zoals ruimten voor fabrieken, loodsen, aannemers, loodgieters, ambachten, drukkerijen, bouw, groothandel, reparatie et cetera. 

In een urgentiebrief bedrijfshuisvesting constateerde de Haagse wethouder Saskia Bruines vorig jaar al dat de bedrijfsruimtemarkt vooral een markt is van eigenaar-gebruikers en particuliere beleggers.  

Peek: ‘Eigenlijk zien we dat alleen aan de beide uitersten van de bedrijfsruimtemarkt professionele vastgoedpartijen een koppeling maken tussen het vastgoed als productiemiddel en investeringsproduct, namelijk de boxparken en selfstorage-units en de grootschalige logistieke hallen. 

Daartussen bestaat volgens Peek een niet-geïnstitutionaliseerde ‘sector’ van bedrijfsgebouwen die veelal gebouwd voor een bekende gebruiker, vaak voor rekening en risico van deze gebruiker zelf.  

Kavelfabriek = ruimte-inefficiënt 

Deze kavelgewijs uitgegeven bedrijventerreinen zijn volgens Peek zeer ruimte-inefficiënt. Het versnipperde vastgoed is bovendien vaak zeer beperkte gefinancierd. Grootbanken zoals de Rabobank en ING zijn terughoudend met het financieren van bedrijfsvastgoed.  

Eerder dit jaar vertelde Klaas Tjalling Bakker van Liberty Real Estate in vakblad BT dat voor zijn Koopcentrum Akerpoort op Bedrijvencentrum Osdorp (BCO) in Amsterdam Nieuw-West wel een financiering kreeg van ruim 30 miljoen van de Duitse hypotheekbank Berlin Hyp. In Duitsland zijn hypotheken obligatie-gefinancierd.  

Naast het exploiteren van Akerpoort verzamelt en bundelt Bakker met zijn onderneming Nylandpark ook data over bedrijventerreinen.  ‘Uit een inventarisatie die ik in 2018 deed, bleek dat van de 68 kadastrale objecten op BCO er 24 geen hypotheek hebben. Dat is nadien alleen maar groter geworden. Panden die nu gekocht worden zijn allemaal privaat gefinancierd. Er komt geen bank aan te pas. Als je geen financiering hebt, zit er veel kapitaal vast zit in je pand en dan heb je geen middelen om de boel te vernieuwen of te verduurzamen.’ 

De bedrijfsruimtemarkt ontbeert schaal en is zeer gefragmenteerd

Op het Haagse bedrijventerrein Dekkershoek is de situatie nog extremer. Daar rust volgens hem op 51 procent van de panden géén hypothecaire lening.  

Peek herkent het probleem. ‘Als er al een hypothecaire lening is, dan is het vaak, maar de helft van de waarde afgedekt. De bedrijfsruimtemarkt ontbeert schaal en is zeer gefragmenteerd. Ieder pand is op zichzelf wel een individuele koppeling van productiemiddel en investeringsproduct in de vorm van een individuele pensioenvoorziening. Echter, gebrek aan ontwikkel-, investerings- en financieringsvolume maakt deze markten niet interessant voor professionele vastgoedpartijen.’ 

Hij noemt het ‘zeer wenselijk’ dat professionele partijen in de vastgoedketen meer betrokken raken bij het aanbieden van bedrijfsruimte. Voor verdichting is volgens hem een ‘ontkoppeling van productiemiddel en investeringsproduct nodig om tot grotere gebouwen met meerdere lagen te komen’. Maar ook voor de individuele eigenaar-gebruiker is gunstig, die volgens Peek als eigenaar van vaak incourant vastgoed onnodig grote risico’s loopt.  

Hij wijst bovendien op nieuwe normen die verdere verstedelijking aan banden legt, zoals de Europese No Net Land Take-richtlijn die in de maak is. Dat zou kunnen betekenen dat de klassieke, versnipperde kavelgewijze bedrijventerreinen- uitleg uit de gratie raakt, en stapelen en mixen de norm wordt.’  

Kansen voor bedrijfsvastgoed 

Na jaren waarin record na record werd gebroken, koelt de markt voor grootschalig logistiek vastgoed af, verklaarde vastgoedadviseur JLL onlangs op Stadszaken. 

Eenzelfde ontwikkeling deed zich al eerder voor op de woningmarkt, waar investeerders bereid waren steeds hogere investeringen te doen tegenover een steeds lager aanvangsrendement. De investeringen in residentieel vastgoed laten al vanaf 2020 een dalende trend zien. 

In vakblad BT verklaarde managing director Richard Pietersen van MVGM Vastgoedtaxaties kansen te zien voor regulier bedrijfsvastgoed. ‘Dat gaat bijvoorbeeld om reguliere bedrijfshallen op bedrijventerreinen. De vraag naar beleggingsproducten blijft volgens hem hoog, mede vanwege de inflatie en beschikbaar kapitaal, maar dan wel tegen andere aanvangsrendementen dan voorheen. Hij zag vooral ruimte voor modernisering en verduurzaming van onder meer bedrijfsruimtes, mede vanwege beschikbare subsidies.  

Mixgebieden stijgen sneller 

Het is alleen nog de vraag wie die bedrijfsruimte realiseert. Peek ziet twee modellen voor zich. Het eerste model is dat overheden de bouw van werkruimte bij de markt afdwingen, bijvoorbeeld via “gebiedsmandjes”. 

Dat zijn privaatrechtelijke afspraken waarbij op gebiedsniveau tegenover de bouw van een bepaald volume woonruimte een bepaald minimum volume aan te realiseren werkruimte staat. Als het nodig is, kan dit ondersteund worden met grondbeleid. 

De tweede is een model met “sociale werkbouwcorporaties” die net als de sociale woningbouwsector zonder winstoogmerk betaalbare werkruimte realiseren, ondersteund door (indirecte) subsidies. 

In alle gevallen zul je in eerste instantie ruimte voor werken in een stedelijke setting planologisch moeten borgen, waar de strijd om de ruimte groot is.  

Het idee dat de vastgoedsector ook bedrijfsruimte aanbiedt, is volgens Peek helemaal niet nieuw. Hij wijst op projecten De Lamel in Den Haag en de solids in Amsterdam, beide door woningcorporaties gebouwd die meer wilden aanbieden dan woonruimte.  

Teruggefloten

Maar corporaties zijn in het verleden teruggefloten en mogen zich sindsdien primair nog bezighouden met het realiseren van goedkope huurwoningen. En waar commerciële aanbieders in de jaren negentig nog bedrijfsruimte realiseerden, verschoof hun aandacht steeds meer enkel naar residentieel vastgoed, uitgezonderd grote distributiecentra en kleinschalige opslag. 

Een mix van wonen en bedrijfsruimte kan rendementstechnisch gezien aantrekkelijk zijn. Uit een inventarisatie van transactiedata door zowel Bakker als economisch geograaf Gerlof Rienstra (Rienstra Beleidsonderzoek en Beleidsadvies), blijkt dat de waarde van mixgebieden afgelopen jaren sneller steeg dan van monofunctionele woon- of werklocaties. 

Investeren in bedrijfsruimte betaalt zich ook zo in financieel opzicht uit.