Nu nog controleert de gemeente de naleving van contracten met particuliere partijen over de verhuur van betaalbare huurwoningen, maar er zijn veel risico’s in de handhaving, schrijft de Rekenkamer van de Metropool Regio Amsterdam (MRA).
Vanaf 2011 rapporteerde de gemeente de start van de bouw van ruim 21.000 betaalbare huurwoningen in particulier bezit, maar pas vanaf 2017 worden er structureel afspraken gemaakt met particuliere partijen over de huurprijs.
Daarvoor heeft de gemeente drie instrumenten, stelt de rekenkamer: het overeenkomen van erfpachtvoorwaarden en anterieure overeenkomsten en het opleggen van eisen via het bestemmingsplan.
De gemeente maakte vóór 2017 geen structurele afspraken met ontwikkelaars. Volgens de rekenkamer betekent dat dat woningen waarvan de start bouw vóór 2017 is gerapporteerd, inmiddels waarschijnlijk niet meer als betaalbaar kunnen worden beschouwd.
Sinds 2017 zijn er afspraken met ontwikkelaars gemaakt en is er meer lijn gekomen in het toezicht, aldus de rekenkamer. ‘De gemeente heeft grotendeels grip op de naleving van deze afspraken van na 2017’, zegt de rekenkamer. ‘Echter, door gebrek aan een systematische aanpak zijn de nodige blinde vlekken ontstaan.’
Om de handhaving op peil te houden, stelt de rekenkamer het volgende voor:
- Beleg verantwoordelijkheden voor toezicht op naleving
Bepaal voor elk instrument dat de gemeente inzet (of wil inzetten) om afspraken te maken over het behoud van betaalbare particuliere huurwoningen wie verantwoordelijk is voor het toezien op de naleving daarvan.
Complicerende factor, volgens de Amsterdamse ambtenaren, is dat het onduidelijk hoe landelijk handhaving op opgelegde eisen over behoud van betaalbare huurwoningen in het bestemmingsplan zou moeten plaatsvinden.
- Zorg dat gemaakte afspraken niet meer uit beeld verdwijnen
Door een administratief systeem in het leven te roepen, zijn deze afspraken ook over 25 jaar, de standaard looptijd, nog terug te vinden, schrijft de rekenkamer.
- Maak een toezichtstrategie en stem capaciteit hierop af
Het Amsterdamse team dat de afspraken nu controleert, is te klein. ‘De huidige capaciteit leidt tot hooguit één controle gedurende looptijd afspraak.’ Ook moeten afspraken van voor 2017 structureel gecontroleerd worden, vindt de rekenkamer.
De gemeente moet zich afvragen: ‘Wat is de pakkans die we wenselijk vinden en hoe vaak moet de naleving van gemaakte afspraken daarvoor worden gecontroleerd?’
In de strategie moet volgens de rekenkamer ook worden opgenomen dat huurders zelf inzage krijgen in de afspraken.
In een reactie op het rapport zegt het college van B en W de aanbevelingen te onderschrijven en met een plan te komen.
Wel waarschuwt het stadsbestuur dat de afdeling Erfpacht & Uitgifte, waar het toezicht is belegd, al langer onder druk staat. Ook is het de vraag of er extra geld beschikbaar komt voor de handhaving.
De afspraken staan nu nog in excelsheets, maar de verwachting is dat in 2025 een nieuw systeem online komt waar de gegevens makkelijker uitvraagbaar zijn. Wel wil het college de aanbeveling voor een meldpunt verder onderzoeken.
‘Vrijwel geen middenhuur in Amsterdam’
Volgens woonminister De Jonge is er vrijwel geen middenhuur meer in Amsterdam. ‘Dat is eigenlijk allemaal dure huur geworden’, zei hij tijdens het debat over de begroting van de woonportefeuille.
‘De huurder betaalt in 40 procent van de middenhuurwoningen echt te veel, als je kijkt naar de kwaliteit van de woning. Als je kijkt naar de bewonerswissel in de afgelopen vijf jaar, dan zie je dat in de grote steden de huurprijs gemiddeld genomen 160 euro per maand omhoogging bij iedere nieuwe huurder. Daar kun je niet mee doorgaan!’
‘Regel middenhuur landelijk’
Mathijs ten Broeke van de Woonbond vindt het goed dat dit soort lokale afspraken gemaakt zijn, maar dat dit beter landelijk geregeld kan worden. 'Omdat het allemaal losse afspraken zijn, zijn die dus lastiger te handhaven.’
De oplossing om de afspraken openbaar te maken, vindt de vertegenwoordiger van de Woonbond niet de beste. ‘Het hangt er dan vanaf of de huurder zelf aan de bel trekt. Dat gaat in lang niet alle gevallen gebeuren.’
Bovendien vraagt hij zich af of de afspraken voor de rechter stand houden, en in hoeverre de verhuurder de huur met trucs alsnog op kan krikken.
Wet betaalbare huur
Ten Broeke ziet daarom graag landelijke regels tegemoet. ‘In dit geval is de voorgestelde Wet betaalbare huur hét middel hiervoor om het goed te regelen.’
Die wet ligt nog bij de Raad van State voor advies, tot teleurstelling van De Jonge. Hij zegt dat uit een Woonbondonderzoek blijkt dat driekwart van de Nederlanders voor de wet is.
‘Dus iedereen voelt op z'n klompen aan dat die regulering eraan gaat komen. Als je dan toch weet dat het eraan komt: "Let's get it over with" en laten we alsjeblieft dat wetsvoorstel snel behandelen.’
Op 31 oktober krijgt de Amsterdamse gemeenteraad meer informatie over het rapport en op 8 november wordt het besproken. De rekenkamer hoopt dat de gemeenteraad vragen stelt over de termijn waarop het Amsterdamse plan beschikbaar moet zijn.
.jpg)
