Reden tot zorg is er dus niet. 'Het is de nieuwe realiteit', stelde Bertens afgelopen week tijdens een ontbijtsessie, waar de vastgoedadviseur nieuwe marktcijfers presenteerde aan opdrachtgevers.  

Er zijn volgens de onderzoeker van JLL twee redenen voor de terugval. Zo heeft een logistieke gebruiker op dit moment weinig tot geen keuzevrijheid.  'Als je wilt verhuizen en er is nauwelijks tot geen aanbod, dan is verhuizen eigenlijk geen optie. Daarnaast is de terugval te relateren aan de terugval in de economische groeicijfers. De consumentenbestedingen zijn teruggelopen en dus is de vraag naar producten afgenomen', legt Bertens uit.  

Die trend is begin 2022 ingezet en is volgens hem nog altijd zichtbaar. 'We keren terug naar het niveau dat we voor de coronacrisis gewend waren. Het wordt het langetermijngemiddelde en het is geen reden tot zorg.' 

Nieuwbouw stokt 

De sterke vraag naar logistiek vastgoed werd in het verleden vooral gedreven door nieuwbouw, maar ook hier lopen de volumes terug. Na 2017 is er in Nederland veertien miljoen vierkante meter logistiek vastgoed gebouwd en dat was nodig om aan de vraag te voorzien.  Die bouw stokt nu, constateert Bertens. 'Dat heeft ermee te maken dat de bouwkosten sterk zijn gestegen, de grondprijzen zijn toegenomen en de opbrengsten voor ontwikkelaars en investeerders onder druk staan.'  

Het financiële plaatje is niet altijd meer compleet te maken. Dit resulteert erin dat het steeds lastiger wordt om te voldoen aan de vraag van de logistieke sector. 

Slechts anderhalf procent van het logistiek vastgoed staat momenteel leeg. Ondanks dat er sprake is van een lichte stijging, heeft de gebruiker volgens de researcher van JLL nog altijd weinig te kiezen. 'Dat resulteert in een enorme druk op de huurprijzen. De prijzen zijn gemiddeld genomen de afgelopen jaren met twintig tot dertig procent gestegen. Dat zijn percentages die we in het verleden vrijwel nooit hebben gezien.' 

Sven Bertens (JLL): 'Huurprijzen zijn gemiddeld genomen de afgelopen jaren met twintig tot dertig procent gestegen'

Een regio als Venlo springt er bovenuit, schetst Bertens. 'Ik werk sinds 2007 bij JLL. Destijds was de hoogste huurprijs per vierkante meter in Venlo 45 tot 50 euro. Dat is nu ondenkbaar. Gemiddeld ligt de prijs daar nu op 75 euro.'  

Nederland is hierin geen uitzondering in vergelijking tot andere Europese landen. 'Daar zien we eenzelfde beeld. Kijkend naar de toekomst zien we de groei wel afvlakken en lijken prijsverhogingen van 25 procent verleden tijd.' 

Sven Bertens, Head of Research & Strategy van JLL: 'Met het ESG-vraagstuk (Environmental, Social & Governance, red.) in het achterhoofd is het interessant om te kijken wat er mogelijk is met verouderde panden.' Foto: JLL

Lastig vraagstuk 

Het niet verder laten groeien van de logistieke sector is een heet hangijzer en een grote wens vanuit de overheid. Het is een lastig vraagstuk, vindt Bertens die wijst op wetenschappelijk onderzoek in het Verenigd Koninkrijk dat aantoont aan dat er een relatie is tussen wonen en logistiek.  

'Vanuit de politiek is de wens om per jaar 100.000 nieuwe woningen te bouwen. Uit dit Britse onderzoek komt naar voren dat één nieuwe woning resulteert in 5,4 vierkante meter extra vraag naar logistiek. Als je die berekening dus maakt voor 100.000 woningen kom je uit op 540.000 vierkante meter extra vraag naar logistiek vastgoed in Nederland.' 

Het onderzoek toont volgens Bertens bovendien aan dat er niet zomaar gezegd kan worden dat de logistiek vastgoedmarkt niet meer moet groeien. Het roept volgens de Head of Research & Strategy bij JLL wel de vraag op hoe je gaat groeien op het moment dat de overheid heel abrupt een ‘nee’ verkoopt. 

'Met het ESG-vraagstuk (Environmental, Social & Governance, red.) in het achterhoofd is het interessant om te kijken wat er mogelijk is met verouderde panden. Bij leegstaande kantoorpanden hebben we jaren geleden die transformatie al gezien. Dat werden onder andere hotels en studentenhuizen. Die kansen liggen er voor de logistieke sector ook.' 

Een groot deel van de huidige voorraad logistiek vastgoed is volgens Bertens gebouwd voor 1995. Het gaat om zo’n zevenhonderd gebouwen, goed voor tien miljoen vierkante meter.  

'Verouderde gebouwen dus, met hoge energiekosten. Wat opvalt is dat die gebouwen vaak op kavels staan die maar voor 40 procent bebouwd zijn. Als je kijkt naar de huidige planvorming, dan wordt een kavel voor zo’n 65 procent bebouwd. Daar valt dus veel winst te halen. Om het oude pand te slopen en nieuwbouw neer te zetten. Zonder daarbij rekening te houden met allerlei financiële parameters en of het bestemmingsplan technisch allemaal wel mogelijk is. Maar hiermee zou je dus al een groei van de sector kunnen realiseren in de huidige bestaande ruimtelijke context.' 

Inzetten op dubbellaags bouwen 

Bertens houdt in dit scenario nog rekening met enkellaags bouwen. Dubbellaags bouwen is voor de logistiek ook een mogelijkheid, maar dat staat in Nederland nog in de kinderschoenen, zegt Bertens.  

'Bij dubbellaags bouwen benut je vijftig procent van een kavel, maar dan heb je wel meer stenen op dezelfde kavel. Dat betekent een verdubbeling in de omvang van je hal op dezelfde plaats. Op deze manier denken wij mee met de huidige oproep vanuit de overheid. Om steeds mee te kijken naar de potentie binnen de huidige context van de logistieke markt. Die mogelijkheden zijn er naar mijn idee zeker.' 

Het aantal aflopende huurcontracten neemt langzaam toe en dat resulteert erin dat de vraag naar logistiek vastgoed weer gaat toenemen, voorspelt Bertens.  

'Vooral de partijen die in oudere panden zitten, gaan zich heroriënteren. Om te kijken waar zij kunnen besparen op hun energiekosten. Doordat de economie langzaam weer begint te groeien, komt de uitbreidingsbehoefte ook weer terug. De terugval ligt dus wel achter ons.'