Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) kan een kwart van de woningbouwopgave op kleine, groene bouwlocaties aan randen van steden en dorpen worden weggezet.
EIB onderzocht in opdracht van het ministerie van BZK/VRO, de potentie van het bouwen aan de randen van steden en dorpen, het zogenaamde ‘straatje erbij’.
Bij deze theoretische verkenning is gekeken naar Noord Brabant, Utrecht en Zuid-Holland. Uit het eerste onderzoek blijkt dat dat de optelsom van mogelijke kleine projecten aan de randen van steden en dorpen veel potentie biedt.
In een eerdere studie maakte het EIB een verkenning van de mogelijkheden voor kleinschalige woningbouw aansluitend op de bestaande bebouwing in de provincie Noord-Holland.
220.000 woningen
Daaruit kwam naar voren dat het ruimtelijk potentieel voor kleine groene woonlocaties erg groot is, namelijk voor ongeveer 309.000 woningen.
Op basis daarvan sprak EIB met 23 gemeenten in Noord-Holland. Daaruit bleek dat niet alle locaties geschikt waren, onder meer door (buffergebied van) UNESCO, Werelderfgoed, ontsluitingsproblemen, hinderaspecten of de aanwezigheid van een vogelbeschermingsgebied.
Na deze correcties resteert een ruimtelijk potentieel voor 220.000 woningen op kleine groene locaties. Dat is meer dan genoeg om in de totale woningbouwopgave van de provincie tot 2030 van ruim 180.000 woningen te voorzien.
‘Ieder dorp moeten we gunnen een straatje erbij te bouwen. Zo benutten we locaties die ander niet gebruikt worden en versterken we de leefbaarheid doordat jongeren en ouderen op het dorp kunnen blijven wonen,” aldus minister Hugo de Jonge van BZK .’
‘Geen Ladder voor kleinschalige projecten’
In reactie stelde Rijksoverheid op haar website de regie op de volkshuisvesting te hernemen om samen met overheden en partijen de bouwopgave aan te gaan. ‘Nu al hebben we 981.000 nieuwe woningen nodig tot en met 2030. Tussen 2030 en 2040 worden dat er nog meer’.
Bij deze aantallen is het volgens het Rijk noodzakelijk om ook naar buitenstedelijke bouwlocaties te kijken. Op deze manier kunnen we, ondanks de tegenwind vanuit bijvoorbeeld hogere rente op de buitenstedelijke optie, toch tempo maken.
Zo zullen de regels over de Ladder voor duurzame verstedelijking aangepast worden. De Ladder bepaalt dat gemeenten in gesprek moeten met de marktpartijen en hierbij goed motiveren waarom het nodig is om te bouwen in het buitengebied.
‘Uit het onderzoek van EIB kwam naar voren dat de Ladder op zichzelf geen belemmering is voor buitenstedelijk bouwen, maar dat het wel tot extra werk leidt en een belemmering is voor bouwers. De aanpassing betekent dat de Ladder niet meer geldt voor kleinschalige projecten van maximaal 50 woningen in het buitengebied. Daardoor kunnen deze projecten beter van de grond komen.’
Haarlem, Gooi- en Vechtstreek vol
Uit de gesprekken met de gemeenten valt volgens EIB ook op dat er grote verschillen in de Noord-Hollandse regio’s zijn. Vaak is er een groter potentieel dan de opgave, maar niet overal.
De beperkingen zijn het grootst in Haarlem en het Gooi en Vechtstreek, waar kleine groene locaties in ruim 10 procent van de woningbouwopgave kunnen voorzien. In de regio Groot-Amsterdam is zo’n 20 procent van de opgave haalbaar via kleinschalige groene locaties.
Door de ruimtelijke mogelijkheden en de regionale vraag en het aanbod van woningen per regio naast elkaar te leggen en uit te gaan van maximaal 25 procent van de opgave, ontstaat een woningaanbod van 37.000 woningen onder de condities die EIB voor het onderzoek heeft gebruikt.
In de regio’s waar minder ruimtelijke mogelijkheden zijn, kan volgens de onderzoekers meer gebouwd worden. ‘Als alleen al in deze regio’s 20 woningen per hectare zouden worden gerealiseerd in plaats van 15 woningen per hectare, dan stijgt het woningaanbod al tot ruim 45.000, wat een kwart is van de totale woningbouwopgave in de provincie.’
Veel van de locaties waren volgens het EIB al in beeld bij gemeenten, maar bouwen lukte niet vanwege de provinciale Omgevingsverordening. ‘Zo is in de Metropoolregio Amsterdam (MRA), waar 85 procent van de woningbouwopgave in de provincie Noord-Holland ligt vrijwel geen kleinschalige woningbouw mogelijk.’
Bijzonder Provinciaal Landschap in de weg
‘In de rest van de provincie zijn de mogelijkheden echter ook zeer beperkt om een straatje erbij te ontwikkelen en wordt veel bestaand stedelijk gebied omringd door wat de provincie heeft aangewezen als Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL).’ Hier is in de praktijk ook vrijwel geen woningbouw mogelijk, aldus EIB.
De gemeenten zeggen dat de provincie hier niet soepel mee omgaat. ‘De sleutel om kleine groene locaties tot stand te brengen is dan ook een aanpassing van het beleidskader vanuit de provincie.’
De onderzoekers stellen een ‘kruimelregeling’ voor het landelijk gebied voor, ongeacht of het landelijk gebied zich bevindt in de MRA of in BPL. ‘Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het toepassen van een vrijstelling op projecten van maximaal vijftig woningen aansluitend op de bestaande bebouwing.’
‘Een belangrijk punt hierbij is dat beschermde gebieden zoals het BPL heel groot zijn in verhouding tot de kleinschalige woningbouw die hierdoor mogelijk zou worden. Als alle gemeenten de ruimte zouden benutten die zo zou ontstaan, zou hier 2 procent van het totale areaal BPL mee zijn gemoeid en 1,7 procent van het areaal overig landelijk gebied.’