'Werken aan toekomstbestendige binnensteden vergt systeemdoorbraken'

‘Fysieke winkelstraat minder populair dan online variant’, kopte Stadszaken afgelopen zomer. Bron was een enquête van een bekende online betalingsdienst. Daarin gaf 32 procent van de respondenten aan een voorkeur te hebben voor online winkelen, tegenover 30 procent voor fysiek winkelen.

Betrouwbaar onderzoek of niet: de functie van de fysieke winkelstraat staat onder druk. Alleen al in de eerste 8 maanden van 2023 verdwenen 1.400 winkels uit winkelstraten, aldus een nieuwe verkenning van Stec Groep over de retailmarkt.

De winkelhuren daalden met 2,5 procent. Slechts één op de tien centra heeft een ‘gezond’ leegstandspercentage van 4 tot 5 procent.  

‘Dit is de winkelstraat vanuit retail- en beleggersperspectief’, benadrukt Jos Sentel, programmacoördinator van de City Deal. ‘Voor anderen biedt dit juist een kans om de transformatie een impuls te geven.’ 

Maar voor die nieuwe kansen worden verzilverd, zorgt de teruggang in fysiek winkelen in Rotterdam, net als in andere steden, voor 'gaten in de binnenstad', zegt Esther Roth, projectleider bij de gemeente Rotterdam. ‘We hebben nog niet een heel goed antwoord op de vraag wat daarvoor in de plaats moet komen. 

Fastfoodrestaurants in lege panden

De markt weet er al wel raad mee. Lege winkelpanden in bijvoorbeeld de Nieuwe Binnenweg of de Zwart Janstraat worden snel ingevuld met afhaalrestaurants.  

Roth: ‘De vraag is of je dat moet willen. Het is goed om in City Deal-verband de koppen bij elkaar te steken en via experimenten, of andere soorten innovaties, proberen te zorgen voor doorbraken die de handelingsopties van steden vergroten.’ 

De City Deal Dynamische Binnensteden is een City Deal van voornamelijk grote(re) steden. De hele G4 doet mee. Ook de vastgoedbranche is aangehaakt, al is het in de tweede ring.  

‘We houden ze op de hoogte. Op het moment dat we pilots gaan draaien zullen we vastgoedpartijen nodig hebben. Startpunt is dat de transformatie met name via vastgoed gerealiseerd wordt’, aldus Sentel. 

Impulsaanpak Winkelgebieden (IW)

Dat commitment van de G4 lijkt deels een antwoord op de subsidieregeling Impulsaanpak Winkelgebieden (IW) van de landelijke Retailagenda. G4-steden kunnen daar tot op heden géén aanspraak op maken.  

‘Tijdens de Covid-crisis was de gedachte dat de grote steden veerkrachtiger zijn en hun binnensteden sneller zouden herstellen van de lockdowns’, zegt Roth.  

Ook grote steden zijn niet gevrijwaard van de gevolgen van grote transities benadrukt Roth, waarvan de digitale transitie de grootste directe impact heeft op de binnenstadeconomie.  

Grote ketens vallen om. Ook veel kleinere ondernemingen zullen volgens haar het hoofd niet boven water houden. ‘We moeten vooruitkijken om te voorkomen dat de stad in een situatie belandt waarin de stad kan afglijden’. 

'Het is een perfect storm waarin binnensteden terecht zijn gekomen.'

Binnensteden zijn complexe gebieden waar verschillende stakeholders en een veelheid aan eigenaren tot op zeker hoogte langs elkaar leven. ‘Dat ging tot pakweg tien jaar geleden goed. Binnensteden waren organismen met een bepaald zelfhelend karakter. Als er iets veranderde, dan paste de binnenstad zich wel aan’, zegt Sentel.

Hij vervolgt: ‘Dat laatste is niet meer het geval. Er zijn zoveel dingen gebeurd. Covid, digitalisering, klimaatverandering, de mobiliteitstransitie. Het is een perfect storm waarin binnensteden terecht zijn gekomen. Het zelfregulerend vermogen van het organisme wordt danig op de proef gesteld’.

In de City Deal wordt daarom verder gekeken dan retail alleen. ‘De binnenstad kan antwoord bieden op actuele vragen rond ruimte-schaarste. De City Deal gaat om de binnenstad als plek om te wonen én te werken, over de energietransitie, de mobiliteitstransitie, et cetera.’ 

Vier ontwikkelthema’s 

Ook Sentel ziet voormalige winkelpanden ten prooi vallen aan goedkope horeca, fastfoodketens en afhaalrestaurants. ‘Het is nu heel lastig dat tegen te gaan, omdat het handelingsperspectief van steden nog beperkt is. Daarin moet verandering komen.’ 

In de City Deal Dynamische Binnensteden werken de partners aan experimenten en pilots rond een viertal ontwikkelthema’s die direct of indirect een antwoord kunnen bieden:    

• Vastgoed;
• Invulling/branchering;
• Financiering/fondsvorming;
• Ondermijnende criminaliteit.  

Vastgoed is de basis onder elk thema, benadrukt Sentel. ‘Voor elk van de thema’s is het noodzakelijk te begrijpen wat de rol van het vastgoed is en hoe de betrokken partijen daarmee omgaan. Over en weer moeten ambtenaren en stakeholders met vastgoedbelangen elkaar beter gaan begrijpen.’ 

‘Als je een attitude hebt dat de vastgoedsector je per definitie een loer draait, of dat ambtenaren op het stadhuis er toch geen verstand van hebben, dan is het lastig om constructief naar oplossingen te zoeken.’  

De gedachte achter de City Deal is dat steden en de vastgoedsector beter moeten samenwerken bij de transformatie van binnensteden. En dat daarvoor ‘systeemdoorbraken’ nodig zijn. ‘Juist in de besloten setting van een City Deal kan met een beperkt aantal partijen geëxperimenteerd worden en nieuwe kennis worden opgedaan’. 

Verborgen potentie 

Sentel vervolgt: ‘Grootste opgave is misschien wel via de transformatie de verborgen potentie van binnensteden te ontsluiten. Veel steden willen werk maken van wonen boven winkels. Je wilt niet wéten hoeveel ruimte onbenut is.’

Dat laatste was vaak het resultaat van een simpele rekensom. Winkels op de begane grond leverden zoveel huurinkomsten op, dat eigenaren de rest eigenlijk niet interesseerde. ‘Nu de inkomsten uit winkelverhuur onder druk staan, wordt het juist interessant na te denken over functieverandering, en dus ook het benutten van de verdiepingen’.

‘We moeten de binnenstad veel meer positioneren als plek om te wonen én plek om te werken.'

Sentel wijst ook op de mogelijkheid van het inbrengen van nieuwe werkfuncties in de binnenstad. ‘We moeten de binnenstad veel meer positioneren als plek om te wonen én plek om te werken, uiteraard naast plek om te verblijven en te winkelen.’ 

Hij benadrukt dat retail niet de oplossing is, maar onderdeel van het probleem van de binnenstad. ‘Willen we de binnenstad toekomstbestendig maken, dan moeten we veel breder naar de programmeringsopties kijken. Retail is dan ‘slechts’ een van de opties. We moeten vooral gaan nadenken over de vraag hoe cultuur- en werkfuncties hier ook een plek krijgen’.

Regelgeving bottleneck

Die werkfunctie is voor Rotterdam een speerpunt. De stad wil sturen op meer productieve bedrijvigheid in en om de binnenstad, en in wijkcentra. Hoe dat in praktijk kan worden gebracht is nog de vraag, vertelt Roth.

Het gaat namelijk om activiteiten die een lagere opbrengst genereren voor de vastgoedeigenaar. Die gaan dan ook niet zomaar overstag om hierin te investeren. 

Waar sociale huurwoningen wettelijk afdwingbaar zijn, geldt dit voor ‘sociale bedrijfsruimte’ niet. Volgens Sentel is het nu nog lastig hier wat aan te doen. ‘Eigenaren op hun verantwoordelijkheid aanspreken heeft weinig zin. Beleggers schakelen vaak tussenpersonen zoals makelaar in. De prikkels zijn verkeerd. Of zijn er niet.’ 

Regelgeving is de belangrijkste bottleneck die lokale overheden nu in de weg staat om tot systeem doorbraken te komen, zeggen Sentel en Roth. De City Deal biedt ruimte om te experimenteren met oplossingen die nog geen wettelijke basis hebben.  

Bewustwording en visie 

Op de vraag of eigenaren zich voldoende bewust zijn van de urgentie van de opgave in binnensteden, antwoordt Sentel dat zij soms nog in de ontkenningsfase zitten, in de hoop dat de retailmarkt weer aantrekt. Ook mist hij bij beleggers en ontwikkelaars vaak een duidelijke toekomstvisie op de binnenstad, anders dan op hun eigen retail-vastgoed. 

Wel bespeurt Sentel een trend dat beleggers meer interesse tonen voor het zogenaamde maatschappelijke investeringen vanuit hun ESG-doelstellingen. ‘De maatschappelijke opgaven in binnensteden zijn groot. De te behalen maatschappelijke winst ook. Dat biedt mogelijkheden om beleggers juist vanuit deze invalshoek naar opties en kansen in binnensteden te laten kijken’. Het schept volgens Sentel mogelijk zelfs kansen voor fondsvorming.

Over de uitdagingen rond ondermijnende criminaliteit is tijdens het interview nog niet gesproken. In sommige binnensteden is een parallel vastgoeduniversum aan het ontstaan. Ondermijnende criminaliteit netstelt zich vooral in aanloopstraten, maar rukt ook op richting kernwinkelgebieden.

‘Daar krijgen we maar moeilijk de vinger achter’, zegt Sentel. Hij wijst erop dat er ook een City Deal Zicht op ondermijning bestaat. ‘Die kennis er ervaring die daaruit voortvloeit, gaan we ook toespitsen op binnensteden.’