Verweefcoaches maken van Vlaamse steden weer echte steden

Dit is een ingekorte versie van een artikel uit vakblad BT.

Als je de markt zijn gang laat gaan, wordt de stad een monocultuur. Maar ook stadsbesturen zetten afgelopen decennia moedwillig in op het wegduwen van productieve functies uit steden. Steden werden steeds meer consumptie-economieën.

‘De kracht van een stad zit in de variëteit van functies. Werken, wonen, ontspanning moeten met elkaar in balans zijn, aldus verweefcoach Marc De Ridder van Stad Gent.  

Met 80.000 studenten, ruim 260.00 inwoners, een jaarlijks groeiend aantal toeristen barst de stad uit haar voegen. Omdat die stijgende lijn zich de komende jaren enkel doorzet, is het dringen om ruimte. 

‘Daarbij komt dat de beschikbare industriegrond schaars is, wat betekent dat we bestaande ruimte veel beter moeten benutten’, zegt Nele Jansen, verweefcoach in Turnhout

Zij wijst erop dat in ook Vlaamse steden het winkelbestand fors inkrimpt omdat fysieke winkelstraten het verliezen van online winkelstraten. Andere economische activiteiten dan winkelen moeten volgens haar daarom een boost geven aan de binnenstadeconomie, en zorgdragen voor een dynamische binnenstad.  

Neuzen in dezelfde richting

Vanuit het standpunt van projectontwikkelaars is het veel lucratiever om appartementen en woningen te bouwen dan voorzien in parken, scholen, ontspanningsinfrastructuur of economische ruimte’, vervolgt De Ridder.

Maar ook de dienst stedenbouw, dienst milieu en klimaat, de dienst wonen en de dienst economie zitten niet altijd meteen op dezelfde lijn, vertelt Gentse verweefcoach in een vraaggesprek op de website van zijn stad. ‘Om nog te zwijgen over de belangen van de externe diensten en organisaties’.

In dat interview vat hij de rol van verweefcoach kort samen: ‘Die is bezig met het vraagstuk waar veel steden in Vlaanderen en de rest van de wereld vandaag mee kampen: wat doen we met de economie binnen de stad? Of hoe creëren we een leefbare stad waar een goede mix is tussen wonen, werken, winkelen en ontspannen? Want een leefbare stad is een goed verweven stad’.  

‘Ik breng aan het begin van een project zoveel mogelijk partijen rond de tafel om de neuzen in dezelfde richting te doen wijzen.’

15 minutenstad: waar is het werk?

Bart Palmaers, stafmedewerker economie en leefomgeving van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG), reflecteerde tijdens een studiedag over verweven in Brussel, waar Stadszaken aan deelnam, aan de 15 minutenstad.

Volgens hem ontbreekt vaak één onderdeel in visies over de 15 minutenstad: ruimte voor werk. ‘Alsof werk niet belangrijk is. Ik zie de stad vollopen met witte bestelbusjes. Maar die verdwijnen na gedane arbeid weer uit beeld.’

Verweven moet volgens hem verder gaan dan microbrouwerijen en koffiebranderijen. De focus moet meer liggen op werkplaatsen voor blue-collar workers. Het moet ook gaan om productieve bedrijvigheid, om middenscholen, om werkplaatsen’, aldus Palmaers in Brussel.

Inmiddels beschikken ook Antwerpen, Beringen, de intercommunale Leiedal (Kortrijk), Vilvoorde, Sint-Truiden en Genk over verweefcoaches.  

Het juiste bedrijf op de juiste plaats

Ofschoon de verantwoordelijkheid van de verweefcoach in beginsel overal hetzelfde is – het zorgdragen voor een gezonde functiemix – legt elke verweefcoach zijn eigen accenten, waarbij de kenmerken van eigenschappen van de thuisstad leidend zijn.

‘Mijn opdracht is eigenlijk drieledig’, vertelt verweefcoach Jansen, tevens beleidsadviseur ondernemen & werk. ‘Ik ondersteun grote bedrijven in de binnenstad die er in steeds mindere mate zijn.’

‘Vroeger had je in het centrum van Turnhout veel productiebedrijven zoals houtbewerkers- en handelaren. Die zijn langzaam weggetrokken. Bedrijven die die beweging nog niet hebben gemaakt, willen we behouden voor de binnenstad.’

‘Ik ondersteun grote bedrijven in de binnenstad die er in steeds mindere mate zijn.’

Daarnaast bekijkt Jansen hoe leegstaand vastgoed in de binnenstad opnieuw kan worden ingevuld. ‘Doel is niet alleen het tegengaan van leegstand, maar er ook voor zorgen dat de juiste functie op de juiste plaats landt. Alle aanvragen van economische ruimtevragers lopen daarom via mij.’

Turnhoutse verwevingscriteria

Zo borgt Jansen plaats voor grote ruimtevragers (10 hectare en meer) op bedrijventerreinen. Kleinere bedrijven zoals loodgieters, houtbewerkers of een fitnesscentrum, die eerder vaak op industrieterreinen terechtkwamen, begeleidt ze naar de binnenstad.

Turnhout hanteert ‘verwevingscriteria’ om de mix van verschillende activiteiten in goede banen te leiden. In de binnenstad is ruimte voor enige hinder.

‘Drie of vier vrachtwagenbewegingen per dag is te veel, maar een loodgieter met een busje past in principe prima in de binnenstad. Onze verwevingscriteria zijn niet in beton gegoten. Het is écht maatwerk.’

Onderbenutte binnengebieden

Verweefcoach De Ridder zet in Gent vooral in op ruimtelijke instrumentaria.

Een afdwingbaar ruimtelijk kader zoals een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) geeft in theorie het meeste zekerheid om ruimte voor productieve bedrijvigheid te borgen.

‘Maar zo’n afdwingbaar kader is vaak enkel inzetbaar voor nieuw te ontwikkelen gebieden. Die zijn schaars in een stad als Gent.’

‘Maar zo’n afdwingbaar kader is vaak enkel inzetbaar voor nieuw te ontwikkelen gebieden. Die zijn schaars in een stad als Gent.’

De stad heeft haar oog laten vallen op het on- of onderbenutte potentieel van de binnengebieden van bouwblokken in dichtbebouwde woonwijken. Deze zijn vaak volgebouwd met garageboxen en loodsen die vaak ongebruikt of onderbenut zijn.  

Of de binnengebieden zijn nog leeg. ‘Nu krijgen deze binnengebieden vaak invulling met nieuwe woningen. Dit geeft extra druk: de wijken krijgen meer inwoners en er is minder plaats voor groen of voorzieningen als crèches of dokterspraktijken.’

Ook plaatsen voor maakeconomie zoals ateliers en werkruimtes en opslagplaatsen, komen in de verdrukking, vertelt De Ridder op de gemeentesite.

Bouwblokvisie Gent

Om de kostbare binnengebieden beter aan te wenden, is een “Bouwblokvisie” opgesteld.  

De oppervlakte van het binnengebied is daarbij richtinggevend voor de activiteiten die zijn voorzien.  

Meet een binnengebied minder dan 3000 vierkante meter, dan voorziet de Bouwblokvisie enkel in economische activiteit.  

Voor een gebied tussen 3000 en 8000 vierkante meter zijn combinaties van wonen, groen én economie mogelijk. Met daarbij de voorwaarden dat er altijd een economische invulling moet zijn, naast een groennorm van minstens 1500 vierkante meter, zodra er ook woonruimte is voorzien.  

In binnengebieden met een omvang boven de 8000 vierkante meter is meer mogelijk, mits het een combinatie is met economisch gebruik.

‘De Bouwblokvisie is niet juridisch afdwingbaar, maar geeft wel een stevig kader waarop de Dienst Stedenbouw en Dienst Publieke Ruimte zich baseren bij het toekennen van bouwvergunningen’, aldus De Ridder. 

Bart Palmaers noemt de Bouwblokvisie een heel concreet voorbeeld van hoe je praktisch aan de slag kunt gaan. ‘Het is dan wel minder hard dan een ruimtelijke verordening, maar wel een heldere beleidsvisie, die paradoxaal genoeg inzet op twee ogenschijnlijk tegengestelde belangen: vergroenen en het toevoegen van economie.’  

Werken langs de lijn van de bouwblokvisie genereert volgens hem bij transformatie de hoogste maatschappelijke opbrengst, dat hij afzet tegen het meest lucratieve grondgebruik met garageboxen. ‘Die vragen een minimale investering en leveren relatief veel op.’

Cultuurverandering

Gevraagd naar de ruimtelijke instrumenten die Turnhout inzet om de gewenste mix tot stand te brengen, antwoordt verweefcoach Jansen dat alles begint met het afgeven van een consequente boodschap.

‘Je moet heel veel gesprekken voeren met projectontwikkelaars en eigenaren. Je moet hen duidelijk maken: dit is wat wij verwachten. Ik vertel het, de afdeling ruimtelijke ordening vertelt het, en ook de afdeling milieu en de schepen (soort wethouders, red) herhalen het. Zo’n consistente boodschap is net zo belangrijk als het inzetten van instrumenten.’  

Daarnaast werkt Turnhout met een ‘BGO’-document dat staat voor ‘beleidsmatig gewenste ontwikkeling’. ‘De BGO is een beleidsvisie, zonder dat we het vastleggen in een juridisch plan zoals een RUP dat niet erg flexibel is, waardoor je moeilijk kunt inspelen op veranderingen.  

Kantekening is dat ruimte voor werken in een BGO niet direct juridisch afdwingbaar is. ‘Wel laten we zien wat er mogelijk is op basis van een onderbouwde visie.’

Rekenmodellen

Ook Stad Gent moet marktpartijen uiteindelijk overreden mee te werken aan de Bouwblokvisie. Rekenmodellen moeten daarbij helpen.

‘Zo tonen we makkelijk aan dat een economische invulling ook rendabel kan zijn. Want zo’n investering is kleiner en het rendement is groter. Het is daarom belangrijk om de insteek van de eigenaar te kennen’, aldus De Ridder.

‘Wil de eigenaar enkel ontwikkelen en doorverkopen, dan zijn appartementen voor hem het meest interessant. Gaat de eigenaar ontwikkelen en verhuren, dan kan je best ook kijken naar een economische ontwikkeling’, zegt De Ridder.

Een derde middel dat Turnhout inzet, is het actief aankopen van grond. ‘Als eigenaar van grond kun je uiteindelijk de meeste invloed uitoefenen op het gebruik van de grond. Ook andere steden doen dit.’

Een gebiedsvisie is het halve werk

VVSG-stafmedewerker Palmaers vertelt dat het verweefcoachprogramma- en projecten, die nu drie jaar lopen en begeleid worden door verschillende adviesbureaus, ertoe leiden dat steden beter gaan nadenken over wat ze met hun gebieden willen.  

‘Welke klemtonen ga je leggen in een specifiek gebied? Wat betekent dat voor een perceel of site? Dan pas kun je zinvol vooruitplannen en een goed gesprek aangaan met betrokken marktpartijen.’

Palmaers vervolgt: ‘Het kwam in het verleden te vaak voor dat een aanvraag werd ingediend voor een transformatie naar wonen, en de gemeente eigenlijk geen weervoord had omdat er nooit was nagedacht over de mogelijkheden voor dit specifieke gebied. Dan sta je in onderhandelingen zwak als gemeente.’

Visievorming, al dan niet hard gemaakt, helpt volgens hem opbrengstverwachtingen van ontwikkelaars of grondspeculanten te temmen en meer in lijn te brengen met maatschappelijke en economische doelen.