De gemeenteraad van Terneuzen besliste vorig jaar unaniem 17 miljoen euro beschikbaar te stellen voor de vernieuwing van de binnenstad. Met de investering moet de ontwikkeling van de stadskern gelijke pas houden met de groeiende potenties van de stad en de economie van de Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone, aldus wethouder Frank van Hulle.
De gemeente wil voorzieningen meer clusteren en in de binnenstad een onderscheidend woon- en verblijfsklimaat creëren, met veel ruimte voor nieuwbouw. Maar er is een tekort om het ‘Totaalplan’ voor de binnenstad te realiseren. Het stadsbestuur heeft zich vorig jaar maart bereid getoond dat tekort af te dekken.
‘We zijn een stad en een gebied met een belangrijke groeipotentie. Onze binnenstad heeft nu niet de uitstraling die daarbij hoort’, vertelt wethouder Van Hulle van onder meer wonen en stedelijke vernieuwing en financiën aan de telefoon. ‘Dus investeren we in de binnenstad. Maar we kunnen het niet alleen’.
Lunchwebinar
Meld u nu aan voor het lunchwebinar ‘Complexe binnenstedelijke opgaven: rolbewustzijn en leidende principes als sturingsmechanisme’ op woensdag 18 oktober, waarin we samen met Twynstra Gudde de ontwikkelingen in de binnenstad van Terneuzen en Den Helder met betrokkenen én deelnemers bespreken. Klik hier voor meer informatie over het programma en aanmelden.
‘We zijn ook in gesprek met ontwikkelaars en woningcorporaties die zelf ook willen investeren in het Totaalplan voor de binnenstad. En ook andere partijen kloppen inmiddels aan met hun ideeën. Wij stellen als gemeente de randvoorwaarden, onder meer een nieuwe parkeernota die binnenkort wordt besproken in de raad.’ (zie onder)
Öresund-regio
Terneuzen blaakt van zelfvertrouwen. Dat is niet voor niets. Met 55.000 inwoners is Terneuzen veruit de grootste stad van Zeeland. Het inwonertal groeide afgelopen jaren significant. De economie floreert.
Van Hulle vertelt dat de industriehaven van Terneuzen onderdeel uitmaakt van het grensoverschrijdende havenbedrijf ‘North Sea Port’, met daarin de havens van Gent, Terneuzen en Vlissingen.
Die grensoverschrijdende samenwerking is uniek voor Europa. Van Hulle: ‘Alleen de Öresund-regio (samenwerking tussen het Deense Kopenhagen en Zweedse Malmö) doet iets vergelijkbaars.’ Hij wijst ook op de Nieuwe Sluis die eind 2024 open gaat Terneuzen een open verbinding krijgt met Parijs met belangrijke ontwikkelkansen voor de Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone als gevolg.
Onderzoek Binnenlands Bestuur
Het financiële tekort van het Totaalplan voor de binnenstad van Terneuzen vormde voor de gemeenteraad geen bezwaar om de ambities door te zetten. Dit terwijl uit een inventarisatie van Binnenlands Bestuur eerder dit jaar bleek dat gemeenten ‘financiën’ als grootste knelpunt noemen als het gaat om binnenstedelijke transformatieprojecten, naast de eigendomssituatie, het terugdringen van auto’s uit het centrum, samenwerking met de markt, en politieke verdeeldheid.
Die knelpunten worden niet of minder ervaren in Terneuzen. ‘Belangrijkste is dat wij als gemeente de handschoen hebben opgepakt en de trots van de stad vertalen naar uitvoering’, zegt Van Hulle.
Erwin Uil, partner bij TwynstraGudde, is als kwartiermaker aan het binnenstadplan van Terneuzen verbonden. ‘Juist de bottlenecks die uit het onderzoek van Binnenlands Bestuur (zie boven) naar voren komen, zijn in Terneuzen goed geborgd,’ zegt hij.
Dat was niet gelijk zo. Uil: ‘Ook in Terneuzen is er een uitdaging als het gaat om de financiële haalbaarheid van de ambitie voor het Totaalplan. Het is natuurlijk niet zo dat er een geldboom staat.’
‘Maar ik heb vanaf het begin gezegd dat het belangrijk is om de kosten en opbrengsten op vóórhand inzichtelijk te maken bij het bespreken van de ambitie. Is dit wat we als gemeente willen? En zijn wij vervolgens bereid om financieel te investeren in de toekomst van de binnenstad?’
Haalbaar, of sluitende begroting?
Uil benadrukt dat je haalbaarheid niet per se gelijk moet stellen met een sluitend resultaat. ‘Gemeenten grijpen vaak vrij reflexmatig naar kostenverhaal als instrument om projecten “op nul” te krijgen’.
‘De meeste gemeenten beginnen met het bepalen wat de hoogte moet zijn van de te betalen exploitatiebijdragen door een zelfrealisator. Je moet doen wat je wettelijk moet doen, maar je kan die binnenstad als gemeente niet alleen ontwikkelen; je moet samenwerken met de markt.’
In Terneuzen wordt kostenverhaal niet op voorhand ingezet om gaten te dichten. De gemeente legde in plaats daarvan kaders en spelregels voor transformatie eerst voor aan de markt in de vorm van een marktconsultatie.
‘Uiteindelijk zul je een balans moeten vinden tussen eisen rond bijvoorbeeld duurzaamheid, oppervlaktes en anderzijds het aanbieden van een interessante propositie voor de markt om te kunnen investeren, helemaal bij binnenstedelijke herontwikkeling,’ zegt Uil.
Géén recht op parkeervergunning
Een van de spelregels werd dat wanneer eigenaren, ontwikkelaars, beleggers of investeerders het parkeren niet kunnen realiseren, ze dat niet hoeven te doen, of bij voorbaat moeten afkopen. Uil: ‘Je mag op de eerste verdieping nieuwe appartementen bouwen met in de plint detailhandel, zonder dat het parkeren hoeft te worden afgekocht als dit haaks staat op de haalbaarheid.’
De gemeente lost het parkeren zelf op met gemeentelijke parkeergarages, waarvoor de ontwikkelaar geen exploitatiebijdrage hoeft te betalen. Bewoners hebben daarbij géén recht op een parkeervergunning.
‘Zolang de bewoner geen auto heeft is er geen probleem. Mensen die wel een auto hebben moeten een kaartje kopen of een parkeerabonnement afsluiten. De gemeente ontvangt inkomsten uit de exploitatie van parkeergarages dat weer in mindering kan worden gebracht op bovengenoemd tekort’, aldus Uil.
Van Hulle: ‘We zitten in een tijd dat we langzaam maar zeker op een ander manier naar de auto moeten kijken. Een parkeernorm van 1,7 is niet haalbaar in de binnenstad. Anderzijds hebben we in de binnenstad drie gemeentelijke garages waarvan de bezettingsgraad laag is. Die stellen we beschikbaar voor bewoners. Voor een redelijk bedrag kan je dan alsnog een auto bezitten in de binnenstad.’
Investering van strategisch belang
Uil: ‘Ik denk dat je uit die kramp moet komen dat een project op voorhand altijd sluitend moet zijn. Het gaat om een eenmalige opgave van strategisch belang en daarom zou het er niet op moeten gaan of het nul of een kleine plus is. We hebben tegen de gemeenteraad gezegd ‘als dit je ambitie is, dan heeft dat een prijs. Wij zijn daarom begonnen te rekenen zonder subsidie’.
Uil: ‘Ambitie heeft gewoon een prijs. Of je moet ambitie loslaten. De raad heeft daar unaniem “ja” op gezegd. Als de raad zich er unaniem achter schaart, dan wordt het blijkbaar niet als knelpunt ervaren. Dat wil overigens niet zeggen dat die 17 miljoen een gegeven is.’
Goede propositie voor de markt
Een andere afspraak die de gemeente met de markt maakte, is dat in de binnenstad weliswaar “betaalbaar” moet worden gebouwd, maar dat in de binnenstad geen extra sociale huurwoningen hoeven te worden gebouwd omdat die er in de binnenstad al veel zijn. Uil: ‘We hebben vooral gekeken naar een propositie voor de binnenstad met een mix aan functies en doelgroepen en gebruikers.’
‘Dat vergroot de aantrekkelijkheid en daarmee de investeringsbereidheid. Het belangrijkste is dat je van te voren duidelijkheid kunt verschaffen voor investeerders. Dat begint met het vaststellen van leidende principes; dat is eigenlijk je ontwikkelstrategie. Op basis daarvan actualiseren we het beleid. Als je daarmee interesse kunt wekken van marktpartijen dan voorkom je dat je ingewikkelde ingrepen moet doen zoals stedelijke herverkaveling of uitkopen. Wij gaan uit van win-wins. We krijgen een mooie binnenstad. Als gemeente betekent dat ongetwijfeld dat je ook moet investeren.’
Volgens wethouder Van Hulle hebben naast twee woningcorporaties inmiddels een aantal bouwbedrijven en ontwikkelaars aangegeven in de binnenstad van Terneuzen te willen investeren. ‘Niet alleen lokale spelers, maar er is inmiddels is er ook interesse van investeerders van buiten Zeeuws-Vlaanderen, hebben we gemerkt’.
