In het kort: volgens onderzoek van de UvA scoren particuliere huurwoningen in Amsterdam gemiddeld slechter op omgevingskwaliteitskemerken dan koopwoningen. Dit geldt met name recentelijk gebouwde huurwoningen. Corporatiewoningen scoren nog net beter dan particuliere huur.

Op het eerste gehoor klinkt het verschil niet verrassend, omdat huurwoningen vaker dan koopwoningen in dicht bebouwde gebieden staan. Toch blijken ook koopwoningen binnen dichtgebouwde gebieden positiever te scoren op gezondheidskenmerken van de directe omgeving. 

Het verschil in omgeving lijkt een direct gevolg te zijn van ontwerpkeuzes. Als voorbeeld noemen onderzoekers van de UvA het Funenpark: een buurt op de Oostelijke Eilanden in Amsterdam met vijfhonderd woningen, gebouwd rond 2000. Wat opvalt is dat een lang appartementencomplex, voornamelijk huurwoningen, hier als geluidswand fungeert om de koopwoningen ‘te beschermen’ van het nabije spoor, aldus het onderzoek.

Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, kijkt er niet gek van op. Volgens hem is het een logisch gevolg van de marktwerking tussen koop op huur. 

‘Bij de ontwikkeling van een nieuw gebied brengen koopwoningen het meeste geld op. Daarom proberen ontwikkelaars hier de beste plekken voor te realiseren. Kopers wonen op hun beurt ook niet graag naast drukke verkeerspunten. Zulke locaties eindigen daarom eerder als (particuliere) huurwoning.’ 

Het is bovendien best moeilijk om plannen exploitabel te krijgen, benadrukt Boelhouwer. ‘Daarom gaan ontwikkelaars optimaliseren. Ze proberen om dichtheden op te schroeven, kijken naar optoppen of realiseren bovengronds parkeren. De plekken waar ze het meeste kunnen verdienen gaan naar koopwoningen. Dat is gewoon logisch.’ 

De omgevingsverschillen tussen koop en huur spelen volgens Boelhouwer ook in andere steden. ‘Hoe alert de Nederlandse steden hierop zijn zal verschillen. Buiten Nederland is het contrast binnen de stad sowieso een stuk groter.’ 

De UvA-onderzoekers keken naar de onderliggende verschillen in de Metropool Regio Amsterdam. Onder ‘slechte kwaliteit’ werd gerekend: de luchtvervuiling, de geluidsoverlast, weinig groenvoorzieningen en hittestress. Het komt vooral voor bij drukke verkeers- en spoorwegen, langs en onder de vliegroutes van Schiphol en nabij industrie en verkeersaders. 

Onderlinge verhoudingen 

De onderzoekers zagen ook interessante verhoudingen tussen woningen onderling. Voor particuliere huurwoningen geldt dat de omgevingskwaliteit van woningen die gebouwd werden na 2010 slechter is dan particuliere huurwoningen uit 2000 tot 2010. Dit is in zowel de regio als de gemeente het geval.  

Koopwoningen zijn volgens het onderzoek deze dans ontsprongen. In de gemeente Amsterdam hebben koopwoningen na 2010 wel een betere omgevingskwaliteit dan de koopwoningen van 2000 tot 2010. 

Ook dit relativeert Boelhouwer graag. ‘Huurwoningen van na 2010 staan nog steeds in een goede omgeving. Op plekken waar de omgeving echt ongezond is mag simpelweg niet gebouwd worden. Daar zijn zoveel strenge normen voor. De verschillen zijn puur relatief en een gevolg van de marktmacht van koopwoningen.’ 

Door de huidige normen is wonen naast het spoor nu veel uitzonderlijker dan vroeger, zegt Boelhouwer. Het Amsterdamse Funenpark is volgens hem dan ook geen slecht ontwerp. ‘Men kan hier prima wonen. Deze muur van appartementen dient met haar dove gevel nu eenmaal als geluidswering. Aan de andere kant van het gebouw zitten juist veel ramen om te luchten.' 

40/40/20 en bouwbesluit leggen al hoge eisen op  

Via verschillende regelingen, bestemmingsplannen en vergunningen stuurt de gemeente steeds beter op de locatieverdeling van koop en huur, benadrukt Maarten Wiedemeijer, beleidsmedewerker bij de Woonbond.  

‘Voor zover ik het beleid van Amsterdam ken houden ze vast aan de 40-40-20-regeling’, zegt Wiedemeijer over de nieuwbouwwoningen vanaf 2017, toen de regeling in werking trad. ‘Ook het Bouwbesluit van 2012 legt hoge eisen op voor veiligheid, gezondheid en milieu.’ 

Boelhouwer onderschrijft dit. ‘Het is zaak voor de gemeenten om via zonering en bestemmingsplannen hierop te sturen. Op basis van een stedenbouwkundige visie stellen zij deze plannen ten slotte vast. Hier moeten ze zulke kwaliteitsverschillen in meenemen.’ 

Geografisch mengen van koop en huur 

De onderzoekers adviseren om koop- en huurwoningen geografisch meer in het ontwerp van wijken te mengen. Wiedemeijer onderschrijft dat en wijst daarvoor naar de gemeente. ‘Het laat zien hoe belangrijk het is dat alle woonsegmenten zich verspreiden. Ook gemengde complexe dragen hieraan bij. Het werk ligt bij de gemeente om dit op te lossen.’ 

Boelhouwer vult aan: ‘Het probleem dat dit onderzoek aankaart vind ik niet zo groot. Maar het ondersteunt wel het belang van gemixt bouwen. Daar moeten steden op sturen. Die aanhoudende trend is goed, niet in de eerste plaats vanuit omgevingskwaliteit, maar wel vanuit de leefbaarheid.’  

En die mixpuzzel is volgens Wiedemeijer zeker mogelijk. ‘Goedkopere woningen worden nu vooral toegevoegd in de goedkope buurten, omdat daar de grond goedkoper is. Bij de duurdere woningen wordt meer sociale huur toegevoegd. De gemeente moet hierop sturen en zorgen voor meer gemengde wijken.’ 

Naast gemengd inrichten moet de gemeente blijven investeren in de kwaliteit van de leefomgeving, benadrukt Wiedemeijer. Volgens Fred Woudenberg, hoofd leefomgeving bij de GGD, is geluidsoverlast het grootste probleem. ‘Hier moeten écht nog flinke stappen gezet worden en dat moet eerlijk verdeeld worden. Voor de gezondheid is het bijvoorbeeld essentieel dat je een aangename zijde in je woning hebt.’ 

De onderzoekers van de UvA keken naar de dertig gemeenten van de Metropool Regio Amsterdam. De omgevingskwaliteit blijkt vooral slecht in Amsterdam, Beverwijk en Haarlem. Hierbij is verschil tussen de kernsteden en de omliggend gebieden. 

Effecten op gezondheid 

De onderzoekers namen ook waar dat corporatiehuurders meer medicijnen gebruiken voor longziekten, hart- en vaatziekten, neuro-psychiatrische problemen en slaapproblemen dan kopers.  

Dat is interessant omdat het een versterkend negatief effect kan hebben voor de kansen van deze huurders als gevolg van hun gezondheid. 

Maar bewijs voor een direct effect van omgevingskwaliteit op de gezondheid van bewoners is niet gevonden. De onderzoekers benadrukken daarom dat vervolgonderzoek nodig is.