Wiebe de Ridder, adviseur wonen, vastgoed en leefbaarheid bij MarketResponse, weet wat bewoners beweegt. Hij levert data over bewonersprofielen met behulp van het Brand Strategy Research (BSR)-model. Dat gaat van introvert tot extravert, van individu gericht tot groepsgericht.
Joost van der Zon, CEO van OPENRED, kwantificeert de kans dat iemand gaat verhuizen naar een ander gebied en wat dit betekent voor een nieuwbouwproject. Feitelijk brengt hij de marktvraag voor een specifieke locatie in beeld.
Conceptontwikkelaar Hidde van de Rhee bij VORM weet weer veel over relaties tussen fysieke kenmerken van een wijk en bewonerstevredenheid, die hij op basis van etnografisch onderzoek vaststelde. Doel: gesignaleerde patronen in te zetten voor succesvollere nieuwe projecten.
Brede schouders
Geen van deze drie onderzoekers geneert individueel voldoende houvast om dé succesvolle woonomgeving van de toekomst te maken, of het nu binnenstedelijk of buitenstedelijk is. ‘Je kan nog zo goed woonwensen koppelen aan bewonersprofielen; als aspirant-bewoners geen geld hebben, dan verkoop je niet veel, aldus De Ridder.
Zo is hij betrokken bij de ontwikkeling van het Dijkkwartier in Den Helder, waarmee de stad mikt op ‘brede schouders’ die de Marinestad nu grotendeels ontbeert. Daarvoor is het niet alleen belangrijk om woonvoorkeuren van deze brede schouders in het vizier te hebben, maar ook de kwantitatieve markvraag in het gebied, wat OPENRED kan.
‘Een échte stedeling naar Den Helder trekken is niet reëel. Maar om Den Helder heen wonen veel marineofficieren die bereid zijn naar Den Helder te verhuizen, als daar woonmilieus worden gerealiseerd die nu enkel in en om Alkmaar te vinden zijn.’
Niet blindvaren op vraag
Net zoals je niet kunt blindvaren op bewonerswensen, kun je ook niet blindvaren op de vraag. De dominante vraag ligt momenteel in het betaalbare segment, stelt Van der Zon. Ontwikkelaars zijn er niet alleen om te voorzien in een vraag, maar hebben ook een rendementsdoelstelling. ‘Als met betaalbare woningen niet voldoende rendement gemaakt kan worden, dan is het devies: niet doen. Je baas wil ook wat verdienen.’
De perfecte buurt bestaat niet
Van de Rhee benadrukt dat ‘de perfecte buurt’ niet bestaat. Leefbaarheid is een veelzijdig begrip en heeft voor elke bewoner een andere uitwerking. Als een gemeenschappelijk tuin in de ene wijk een succes was, dan kan het in een andere wijk een bron zijn voor collectieve woonstress wanneer daar vooral ‘blauwe’ op luxe gerichte mensen wonen die erg gesteld zijn op hun privacy. ‘Alles is afhankelijk van het profiel van de bewoners die in een omgeving domineren.’
Sociale duurzaamheid
Van de Rhee benadrukt dat het verrijken van wijkprofielen met profieldata van bewoners niet alleen helpt om een beter plan te maken, maar ook bij tenders van pas komt om keuzes voor specifieke inrichting te motiveren. Een algemene indruk die de VORM-medewerker heeft, is dat sociale duurzaamheid steeds belangrijker wordt gevonden, terwijl ontwikkelaars vaak nog erg bezig zijn met fysieke duurzaamheid en circulaire economie. ‘Duurzaamheid en circulariteit zijn natuurlijk erg belangrijk; voor het verleiden van een gemeente of corporatie is sociale duurzaamheid een sterkere troef.’
Binnenstad Den Helder. Beeld: Gemeente Den Helder
Beperkt sturend vermogen
Van der Zon waarschuwt niettemin voor té hoge verwachtingen rondom het sturend vermogen van ontwikkelaars. ‘Ontwikkelaars denken vaak dat ze veel invloed kunnen uitoefenen op de vraag. Maar die invloed is beperkt. Als je op een willekeurige plek in Nederland een pinnetje neerzet dan is daar een inherente marktvraag vanuit de demografie in de omgeving.
Daarbovenop kun je maar beperkt extra vraagkracht genereren door keuzes in je concept. Je concurreert altijd met vraagkracht vanuit andere projecten. Projectontwikkelaars, maar vaak juist ook gemeenten, zijn te enthousiast over het sturend vermogen dat hebt. Die denken dat je de wereld kunt maken. Uiteindelijk is de marktvraag een gegeven waar je het mee hebt te doen.’
Beleid
‘Daarnaast heb je een bepaald gemeentelijk beleid, er zijn prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Daartussen moet je als projectontwikkelaar laveren’, vervolgt Van der Zon. Dat staat nog los van bovengenoemde financiële voorwaarden. ‘Het bouwen van de door gemeenten gevraagde sociale huurwoningen zijn verlieslatend en betaalbare woningen in het middensegment leveren onvoldoende rendement op ter compensatie.’
Genoeg locaties
Er is volgens Van der Zon voldoende plancapaciteit in Nederland. ‘Als je alle plannen bij elkaar optelt dan kom je tot 1,2 miljoen woningen. Maar er zijn tal van uitdagingen: vervuilde grond, versnipperde grondposities waar vaak over wordt geklaagd. Het is vaak ingewikkeld om een haalbare businesscase te vinden die zo goed mogelijk aansluit bij de marktvraag, bewonerswensen én financieel aantrekkelijk is. En waaruit je ook nog parkeerplaatsen en een verplicht aandeel sociale huurwoningen kunt bekostigen.
Rekenkracht
Er zijn vele variabelen en het is heel lastig een variant te vinden die haalbaar is. Wij laten via AI en algoritmen ontelbare varianten doorrekenen op haalbaarheid, marktfit, rendement en risico. Het doel van het afwegen van de varianten is dat iedereen uiteindelijk wat water bij de wijn doet, in een transparante en open samenwerking. De gemeente levert in qua grondwaarde, de ontwikkelaar qua rendement. Maar het kost heel veel rekenkracht om dat voor elkaar te krijgen.’
.jpeg)
(1).jpg)