Het VanWonen-project ParkNova in Deventer. Beeld: VanWonen

Geslaagde bouwversnelling in Deventer door publiek-private samenwerking

Niet elk programma voor woningbouwversnelling schiet op. In Deventer lukt het wel. Bij Platform Wonen Deventer komen gemeente, ontwikkelaars, corporaties, banken en makelaars samen. Inzicht in de cijfers en elkaars procedures vormen daarvoor de basis.

Dit is de ingekorte versie van het originele artikel in ROm september en is geschreven door hoofdredacteur Marcel Bayer. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld je aan voor een abonnement, het maandelijkse papieren of digitale magazine.
 

Om de woningbouw te versnellen is het belangrijk om de juiste cijfers op tafel te hebben, vertelt André ten Vergert, directeur bij Gebiedsontwikkelaar VanWonen. ‘En dat je het daar in ieder geval over eens bent.’ Maar in werkelijkheid hebben overheid en de markt nogal eens verschillende verwachtingen over de status van de bouwproductie, met name de precieze aantallen, is zijn ervaring.

Daarom doet VanWonen graag mee aan het Platform Wonen Deventer, in de IJsselstad waar de gebiedsontwikkelaar meerdere woningbouwprojecten heeft. In dit platform werken gemeente, ontwikkelaars, corporaties, banken en makelaars samen aan de woningbouwopgave. De gedachte erachter is dat geen van deze partijen in z’n eentje de forse opgave, óók in Deventer, kan aanpakken.

Deventer heeft daardoor een vrij accuraat inzicht in de bouwproductie gekregen. De gemeente berekende zo’n 11.000 nieuwe woningen nodig te hebben voor haar ambities en het opvangen van de verwachte bevolkingsgroei. De bestaande plancapaciteit – hard en zacht – bedraagt momenteel een kleine 7500 woningen.

‘In Deventer hebben de gemeente, corporaties en ontwikkelaars veel energie gestoken in een gezamenlijke planning en goede samenwerking’, benadrukt Wethouder Rob de Geest, met wonen en herstructurering in de portefeuille. ‘We kennen de planning, de aard van de woningen en weten waar nog een tandje moet worden bijgeschakeld in de planning. Daar valt binnen het Platform Wonen Deventer altijd over te praten en dat gebeurt ook.’

Martin Bosch (rechts) en Hrvoja Malbasic voor een overzichtsbeeld in softwareprogramma Domiporta van het actuele woningbouwprogramma in Deventer. Beeld: Marcel Bayer.

Stoplicht geeft status bouwprojecten aan

Actuele en betrouwbare cijfers moesten daarvoor eerst opgehaald worden bij de ontwikkelaars, corporaties en bouwers. Initiatief Woningmakers ondersteunt gemeenten en regio’s hierbij. Eigenaar-directeur Martin Bosch legt uit: ‘We voeren eerst een gesprek over de woningbouwopgave van de gemeente en de bouwstroom in het algemeen: hoe partijen daarin staan, of ze denken dat het gaat lukken. Dan kom je al snel op de zaken die vertraging veroorzaken. Van zo’n gesprekje maken we een kort verslag, hooguit een A4’tje.’

Collega Hrvoja Malbasic toont op een groot scherm hoe het door Woningmakers ontwikkelde softwareprogramma Domiporta makkelijk overzicht geeft: welke woningbouwprojecten er in de gemeente lopen en op welke locaties, voor hoeveel woningen en welke categorieën, in welke fase ze zitten en wanneer de oplevering wordt verwacht. Elke deelnemende partij krijgt een unieke inlogcode om de gegevens in het systeem in te voeren en in te zien. Het vormt de basis voor het bouwberaad dat elk kwartaal plaatsvindt.

Met de kleuren van een stoplicht – groen, geel, rood – is aangegeven of bouwprojecten volgens plan verlopen, enige of veel vertraging hebben. ‘Dat is handig om snel een overzicht te krijgen van de woningenaantallen en categorieën die volgens verwachting af zullen komen en waar extra aandacht nodig is’, geeft Malbasic aan.

‘Het grote voordeel van Domiporta vind ik dat het niet zozeer de getallen van de overheid zijn, maar van markt én overheid. Zo worden het ónze getallen’, geeft Ten Vergert aan. Dat vindt wethouder De Geest ook de grote kracht van het programma. ‘Binnen het Platform Wonen Deventer is ervoor gekozen om de leden van het platform zelf dit proces te laten modereren. Dat vergroot sterk het gezamenlijk commitment aan de ambitie. En daar plukken zowel Gemeente Deventer als de ontwikkelende partijen de vruchten van. De methodiek van stoplichten op de tien meest belangrijke onderwerpen maakt snel inzichtelijk waar de bottlenecks zitten en wie voor de oplossing aan de lat staat.’

Gemeentelijke afdelingen niet op één lijn

Vrijwel alle overheidslagen hebben inmiddels programma’s voor versnelling van de woonopgaven. Maar dat geeft nog geen garantie dat deze bouw daadwerkelijk start. Zowel bij zachte als ook bij harde bouwplannen, waarbij de planprocedure is doorlopen en de omgevingsvergunning is verstrekt, rest de vraagt hoe realistisch deze afspraken zijn. ‘Er kan nog een bodemsanering lopen of aanvullend onderzoek nodig zijn, of de businesscase kan onder druk staan door de marktomstandigheden’, legt Bosch van Woningmakers uit. Een eerder ROm-artikel constateerde al dat er bij veel gemeenten nogal wat valt af te dingen op de gehanteerde cijfers.

‘Ik heb in Alkmaar bij de gemeente gewerkt en ervaren dat lang niet alle gemeentelijke afdelingen op één lijn zitten wat betreft keuzes en prioritering’, vervolgt Bosch. ‘Wonen, Ruimtelijke Ontwikkeling en vergunningverlening; ze zitten vaak met andere belangen in de wedstrijd. En in de gemiddelde gemeentebesturen wil daar ook nog weleens anders over worden gedacht.’

Park Nova in Deventer krijgt 54 appartementen. De helft in het middeldure en dure huursegment, voor starters, singles, koppels, senioren en eenoudergezinnen. Beeld: VanWonen

Zichtbare trends, gerichte ingrepen

De totstandkoming van het Platform Wonen Deventer ging niet van een leien dakje. ‘We zijn, denk ik, dik een jaar bezig geweest voordat iedereen bereid was om elk kwartaal de actuele planning af te geven en in het systeem bij te houden’, zegt Ten Vergert van VanWonen. Marktpartijen moeten een drempel over om andere, óók de conculega’s, inzicht te geven in de planning en bouwstroom. Die openheid is wel nodig en in het gezamenlijk belang, stelt Ten Vergert.

‘Op een gegeven moment gaat het gesprek niet alleen meer over afzonderlijke projecten, maar over de trends die met de data zichtbaar worden. Zo kwamen we er in het laatste beraad, net voor de zomervakantie, achter dat er na 2027 helemaal geen grondgebonden woningen meer in de planning zitten. Daarmee ging voor de gemeente een alarmbel rinkelen, omdat het juist de ambitie is om midden- en hogere inkomensgroepen aan Deventer te binden. Die willen lang niet allemaal in een appartement wonen.’

Een planproces tot aan de realisatie kent veel uitdagingen, zowel bij gemeente als bij de ontwikkelaar. Wethouder De Geest: ‘Wat daarbij belangrijk is, is inzicht in elkaars processen. Daarmee krijg je meer begrip voor de belangen waar rekening mee moet worden gehouden.’ Voor Ten Vergert kan de Deventer werkwijze daarom als voorbeeld dienen voor andere regio’s.

Dit bericht delen via:

Gerelateerde artikelen