Bedrijfsruimte is van enorm belang voor het functioneren van stad en regio: 30 procent van de banen en 40 procent van BRP komt van bedrijventerreinen.

‘Groeiende bedrijven trekken weg door het beperkte aanbod aan fysieke ruimte. Bedrijven die overwegen zich te vestigen in Den Haag, zien daar geregeld van af omdat ze geen geschikte locatie kunnen vinden’, verklaarde de Haagse wethouder van economie Saskia Bruines in haar urgentiebrief over bedrijfshuisvesting in maart 2022. ‘Dit heeft zijn weerslag op het aanbod van banen voor alle opleidingsniveaus. De stad groeit, maar we lopen banen mis, juist ook voor mensen die dit hard nodig hebben.’

Er zijn veel redenen aan te wijzen waarom het lastig is voldoende betaalbare werkruimte in steden te realiseren en te behouden: de druk van de woningvraag; ondergebruik van bedrijventerreinen of ‘scheefwerken’, weinig affiniteit voor economische functies bij diensten stadsontwikkeling; onbekendheid bedrijfsvastgoed bij de grote ontwikkelaars, et cetera.

Een van verklaringen die Bruines in haar brief aanhaalt, is dat de bedrijfsruimtemarkt vooral een markt is van eigenaar-gebruikers en particuliere beleggers. Het bedrijfsvastgoed is daarmee vooral een specifiek productiemiddel en een particulier investeringsproduct.
 

'Voor verdichten is een ontkoppeling van productiemiddel en investeringsproduct nodig om tot grotere gebouwen met meerdere lagen te komen'


Eigenlijk zien we dat alleen aan de beide uitersten van de bedrijfsruimtemarkt professionele vastgoedpartijen een koppeling maken tussen het vastgoed als productiemiddel en investeringsproduct, namelijk de boxparken/selfstorage units en de grootschalige logistieke hallen.

Daartussen zijn bedrijfsgebouwen veelal allereerst gebouwd voor een bekende gebruiker, vaak voor rekening en risico van deze gebruiker zelf. Later in de levenscyclus worden het bedrijfsverzamelgebouwen.

Deze bedrijfsruimte is een beperkt segment op de vastgoedfinancieringsmarkt. Op veel bedrijfspanden rust geen of slecht een beperkte hypotheek.

De bedrijfsruimtemarkt ontbeert schaal en is zeer gefragmenteerd. Ieder pand is op zichzelf wel een individuele koppeling van productiemiddel en investeringsproduct in de vorm van een individuele pensioenvoorziening. Echter, gebrek aan ontwikkel-, investerings- en financieringsvolume maakt deze markten niet interessant voor professionele vastgoedpartijen.

Dit is jammer, want voor verdichten is een ontkoppeling van productiemiddel en investeringsproduct nodig om tot grotere gebouwen met meerdere lagen te komen. Maar ook voor de individuele eigenaar-gebruiker is het jammer, want door de koppeling van productiemiddel en investeringsproduct (pensioenvoorziening) legt hij wel veel eitjes in hetzelfde mandje en loopt onnodig grote risico’s.

Het gebrek aan professionele vastgoedpartijen is met name een probleem wanneer nieuwe meters gemaakt moeten worden.

Het gebrek aan professionele vastgoedpartijen is met name een probleem wanneer nieuwe meters gemaakt moeten worden. Woningbouwontwikkelaars hebben geen verstand van bedrijfsruimte, hun financieringsstructuur is er niet op ingericht. Is bedrijfsruimte maken verplicht, dan draait het uit op plintvulling, die meer met opbrengstmaximalisatie te maken heeft dan met (betaalbare) werkruimte.

Toch zijn er kansen al we anders naar mengen willen kijken. Ook hier spelen schalen een rol. Op het niveau van stad moeten we inzetten op mengen overal, dus van woonwijken naar woon-werkwijken, van sommige (binnenstedelijke) bedrijventerreinen naar werk-woonwijken. Immers 80% van de functies op bedrijventerreinen zijn te mengen met wonen, van winkelstraten naar winkel-werkstraten. Scheiden zou moeten worden voorbehouden aan hogere milieucategorieën of specifieke kennisclusters.

Op het niveau van gebieden, is het devies juist niet overal mengen, maar inzetten op verdichten. Dat leidt immers op een hoger schaalniveau ook tot mengen. Dat kan door het stapelen van werkruimte en maken van  onderscheid in zones, gekenmerkt door mate van ‘rust, ruis en reuring’, zoals de Rijksadviseurs in hun advies Metromix voorstellen.

Op het niveau van gebouwcomplex kan geëxperimenteerd worden door ruimt te bieden aan specifieke doelgroepen zoals creatieveling, en andere werk-aan-huis-achtige combinaties. Of combinaties met wonen, leren en werken. Hier is te innoveren door productiemiddel en investeringsproductie wel individueel aan elkaar te verbinden via bijvoorbeeld een coöperatie.

Het onderzoek ecosystemen van werk in de stad laat zien, dat bij de twintig voorbeelden uit binnen- en buitenland, waarin betaalbare werkruimte in de stad is gerealiseerd, sprake is van nieuwe rollen. Die ingevuld zijn door nieuwe partijen of door partijen die het anders zijn gaan aanpakken. Denk daarbij aan het Keilecollectief in Rotterdam en het Stadsmakersfonds.

Gebiedsontwikkeling is een mooi vak, juist omdat het complex is. Deze complexiteit komt in belangrijk mate doordat je door schalen heen moet denken en werken. Waarbij op het hogere schaalniveau de kaders en randvoorwaarden voor ontwikkelingen op het onderliggende schaalniveau moeten worden gemaakt.

In tijden van transitie waarin het niet meer duidelijk is wat nu goede toekomstbestendige ontwikkelingen zijn, werkt deze top-down hiërarchie niet meer zo goed. Er zijn ook experimenten nodig om uit te vinden wat werkt en van daaruit bottom-up uit te vinden welke kaders en randvoorwaarden nodig zijn. In beleidstermen ‘opschalen’, hoewel dat in de praktijk lang niet altijd zo makkelijk gaat.

Beide manieren van werken door schaalniveaus heen zijn nodig. Dit kan worden gestimuleerd door partijen die ook op andere schaalniveaus actief worden of ruimte bieden aan nieuwe partijen. Zo ontstaan nieuwe rollen en nieuwe oplossingen.