Voor de doorstroming is het bovendien het meest effectief als deze goedkope woningen zo klein mogelijk worden uitgevoerd, aldus Stohr en Hol, beiden als zelfstandig adviseurs gespecialiseerd in ruimtelijke analyses. ‘Je wilt bewerkstelligen dat ook starters na 3 tot 5 jaar, als er bijvoorbeeld gezinsuitbreiding komt, weer een stap in de keten zetten. Daardoor komen deze betaalbare woningen weer op de markt voor nieuwe starters.’

Hol: ‘Aanbieders als Novito bieden voor circa 100.000 euro een flexwoning van ongeveer 63 m2 bvo aan. Die is dan wel redelijk kaal. House2Start is wat duurder. Dan zit je rond de €200.000 voor 60 m2. Daar zit dan ook alles in, inclusief grond- en de notariskosten.’ Het gaat in dit geval om grondgebonden woningen. ‘Het principe bestaat al een hele lange tijd in de VS. Daar heb je de “mobile homes” met een “single wide”-variant van 50 tot 100 m2 voor circa 80.000 dollar en een “double wide” van 100 tot 200 m2 voor circa 160.000 dollar. Van klein kun je dan overigens niet meer echt spreken.’ 

Beleidsmatig wordt gestreefd naar lange verhuisketens. Dan kunnen meer huishoudens verhuizen en zo hun woonwensen realiseren. De langste verhuisketens zijn in theorie te realiseren door bovenaan de markt woningen toe te voegen. Stohr: ‘Iemand die koopt voor 8,5 ton laat een huis van 6,5 ton achter. Die wordt weer gekocht door iemand die een huis van 4,5 ton achterlaat, et cetera.

Dit werkt volgens het duo als de verhouding tussen kopers van dure en minder dure huizen in balans is. Die verhouding is in de praktijk piramidaal. ‘Zeker als de markt stagneert is die dure woning maar slecht te slijten.’

Figuur 1. Aandeel eigen woningbezit 1986 – 2021 naar leeftijd cohort (Bron WoON21)

Maar de voornaamste oorzaak dat de verhuisketen niet optimaal functioneert, is dat de doorstroming van jonge huurders naar een koopwoning steeds meer stagneert. Om dit te laten zien zetten Stohr en Hol de data uit het CBS-dashboard in een grafiek (zie figuur 1). ‘De gele balkjes geven de ontwikkeling in de tijd aan van het eigenwoningbezit van de huishoudens die in 1986 25-35 jaar waren. De oranje balkjes laten zien hoe dat verlopen is bij de huishoudens die nu 75+ zijn. Uit deze grafiek blijkt dat het aandeel eigen woning na je 35ste nog maar beperkt groeit. Dus wie dan nog niet heeft gekocht, blijft zijn verdere leven vrijwel zeker huren.’

Hol: ‘In een ideale verhuisketen moet elke schakel even sterk zijn. Wat je ziet is dat er gewoon een hele zwakke schakel van huren naar koop zit. De afgelopen jaren daalde het aandeel koopwoningen onder jongeren bovendien structureel.’

Figuur 2. Aandeel private huur 1986 – 2021 naar leeftijd cohort (Bron WoON21)

De belangrijkste oorzaak is volgens Stohr en Hol de grote prijsstijging van de woningen. ‘Betaalbare woningen moeten vrijkomen door doorstroming. Maar doordat die aangedreven wordt door nieuwbouw in de hogere prijssegmenten heeft elke koper er belang bij ook het maximale uit zijn te verkopen woning te halen. En dat zet weer een rem op een vlotte doorstroming.’

Daarbij komt dat beleggers afgelopen jaren veel betaalbare koopwoningen uit de markt onttrokken voor de private verhuur. Vooral jongeren zijn op deze private huurwoningen aangewezen.

Ook de financieringsvoorwaarden spelen volgens Stohr en Hol een rol. ‘Je mag als jongere wel veel geld uitgeven aan een particuliere huurwoning, maar je krijgt voor dezelfde woning geen hypotheek. Terwijl de netto maandlasten daarvan een stuk lager zijn.’

'Vanuit de belangen van de starter zou je juist zo goedkoop mogelijk moeten bouwen'

Het duo pleit voor een andere benadering van de verhuisketen voor starters, van onderop. ‘Projectontwikkelaars zeggen vaak dat je voor doorstroming woningen aan de bovenkant moet toevoegen. Deze dure huizen stuwen ook nog eens de grondprijs op. De gewenste doorstroming komt onvoldoende tot stand. Vanuit de belangen van de starter zou je juist zo goedkoop mogelijk moeten bouwen. En het liefst zodanig klein dat deze starters ook weer snel doorstromen. Flexwoningen kunnen daarin voorzien.’

Daarbij waarschuwt Hol wel voor het ontstaan van té grote concentraties flexwoningen, zoals in Amerika. ‘Daar zijn hele getto’s ontstaan van “mobile home parks”. De niet zo nette uitdrukking “trailer trash” komt daar vandaan en is in de Amerikaanse “Van Dale” opgenomen.’

Dat kan in Nederland volgens hem voorkomen worden door kleinschalige projecten uit te voeren in een passende omgeving. ‘Dat is precies hoe House2Start dat invult door zodanig te ontwerpen dat het échte doorstroomwoningen gaan worden en dus geen getto’s.’

Uit het CBS-dasboard blijkt verder dat verhuisketens voor het overgrote deel – circa 70 procent – starten als gevolg van sterfte (circa 75.000 huizen per jaar) en mensen die Nederland verlaten (circa 35.000 huizen per jaar). ‘Slechts’ een derde deel is een gevolg van nieuwbouw (circa 50.000 huizen per jaar) en transformatie (6.000 huizen). ‘Het stagneren van de nieuwbouw- en transitiemarkt met 30 procent werkt dus maar voor ca 10 procent door in het kwantitatieve aanbod voor nieuwkomers op de woningmarkt’, aldus Stohr.

Langere verhuisketens betekenen volgens Stohr en Hol ook dat de tijd tussen het beschikbaar komen van een woning in de deze zogeheten “startpopulatie” en het moment dat deze daadwerkelijk resulteert in een beschikbare woning voor een starter, behoorlijk lang wordt. ‘Want bij elke verhuismutatie zit er een periode tussen het beschikbaar komen van de nieuwe woning en het overdragen van de te verlaten woning. Bij huurwoningen zal die doorlooptijd korter zijn dan bij koopwoningen, waar vaak een kleinere of grotere aanpassing van de woning plaatsvindt.’

Bij de woningen die vrijkomen door migratie zitten veel private huurwoningen, want veel (arbeids)migranten blijven 4 tot 5 jaar in Nederland. Bij sterfte is de corporatiehuur oververtegenwoordigd omdat de oudere doelgroep in de corporatiesector oververtegenwoordigd is.

Naast de bouw van goedkope, kleine woningen pleiten de adviseurs voor een koopgarantieregeling om de doorstromingskansen van starters naar de koopmarkt te vergroten en in gelegenheid stellen van jonge private huurders om vermogen op te bouwen, bijvoorbeeld via Stichting Cokopen.