Tijdens de studiereis van de SKBN (Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland) van woensdag 20 tot en met vrijdag 22 april, poogden we middels een overvol programma het succes van Manchester te verklaren en vooral lessen te trekken voor onze eigen werkpraktijk.
Eerst wat feiten op een rij. De regio Manchester (Greater Manchester) bestaat uit 10 gemeenten die samen een oppervlakte van 1.270 km2 bestrijken. Met een inwonertal van ruim 2,7 miljoen is Greater Manchester de tweede metropool van het VK. Ter vergelijk: de Metropoolregio Rotterdam Den Haag beslaat 1.130 km2 en telt 2,2 miljoen mensen.
Manchester voelt nog altijd de naweeën van de de-industrialisatie. Manchester was de eerste industriestad, maar ook de eerste stad waar het industrieel verval genadeloos om zich heensloeg. Ten tijde van de industriële revolutie was Manchester de grootste handelsplaats voor katoen in de wereld. De erfenis van deze glorietijd kom je overal tegen in de vorm van imposante gebouwen, oude fabrieken en vooral de Victoriaanse infrastructuur, zoals het Manchester Ship Canal. Maar de groter wordende schepen voor de aanvoer van katoen pasten niet meer door het kanaal en economische structuurveranderingen zorgden ervoor dat Manchester tussen de jaren 60 en 90 van de vorige eeuw 150.000 banen verloor. Het aantal inwoners daalde van 750.000 in 1931 naar minder dan 400.000 in 2001.
Maar sinds de millenniumwisseling laat Manchester een opmerkelijke comeback zien. Manchester is de spil in het The Northern Powerhouse-project, waarmee de regering in Londen de economische ontwikkeling van de noordelijke stedenband wil stimuleren om zo een alternatief te bieden voor het dominante en veel te dure Londen.
Hieronder volgt een kort overzicht van de highlights uit het programma, gevolgd door conclusies en lessen.
1. Eén metropool, één burgemeester
Na een korte periode zonder autoriteit op metropoolniveau (wel bestond tot 2011 de ontwikkelingsmaatschappij North-West voor een gebied ten grootte van Nederland) werd in 2011 de Greater Manchester Combined Authority (GMCA) geïnstalleerd. Deze nieuwe autoriteit droeg in eerste instantie verantwoordelijkheid voor economische ontwikkeling, stedelijke vernieuwing en transport. Een verdere overdracht aan verantwoordelijkheden naar de GMCA staat voor volgend jaar gepland, gelijktijdig met de inauguratie van de verkozen Mayor of Greater Manchester.
Tijdens de reis ontmoetten we de huidige ‘metro mayor’ Tony Lloyd, de eerste van het VK na Boris Johnson. Lloyd is een benoemd interim, in afwachting van de verkiezingen volgend jaar. Lloyd ziet het als zijn primaire opdracht om meer verantwoordlijkheden vanuit Whitehall (het regeringscentrum in Londen) naar de metropool te halen, en daarmee meer zeggenschap over belangrijke beleidsdossiers te krijgen. Lokale omgevingsfactoren vergen volgens de Labour-politicus immers lokaal maatwerk. Die overheveling van bevoegdheden is overigens rijksbeleid. En dat vraagt om een goede uitvoerende organisatie op metropoolniveau – de GMCA –benadrukt Lloyd.
Conclusies:
Ofschoon de rol van de metro mayor nog bescheiden is, lijkt een charismatische leider als gekozen hoofd van de metropool of regio geen overbodige luxe om bestuurders in de regio te laten inzien dat het belang van gemeente A ook het belang van gemeente B is. Zeker als de metro mayor vanaf 2017 een gekozen functie is, heeft hij/zij bovendien een sterker mandaat en een uitgebreide portefeuille. Dit kan een eerste stap zijn naar een sterk metropoolbestuur met een eigen economische agenda, die nu nog voor een groot gedeelte bij de individuele gemeenten ligt.
Lessen:
- De economie houdt niet op bij je gemeentegrens, werk samen!
- Nationale oplossingen zijn niet zomaar op elk gebied te projecteren. De lokale situatie vereist soms regionaal/lokaal maatwerk. Op die gedachte is de decentralisatieagenda in het VK gebaseerd. Ook de Nederlands Omgevingswet leunt op deze filosofie.
- Oude industriële structuren blijken niet zelden de kraamkamer van een nieuwe economie.
2. This is the BBC from… Salford
Een belangrijke mijlpaal voor Greater Manchester is de ontwikkeling van Media CityUK geweest door de Peel Group. Media City is een succesvolle gebiedstransformatie in de voormalige Manchester Docks, in een deel dat toebehoort aan de gemeente Salford. Grote aanjager van de ontwikkeling van Media CityUK was de verhuizing van een deel van de BBC naar Salford, waarvandaan sinds enkele jaren veel landelijke BBC-programma’s worden uitgezonden. Het leverde de stad niet alleen een stevig aantal arbeidsplaatsen op (direct en indirect), maar ook een uithangbord van onschatbare waarde. Andere toonaangevende huurders in het gebied zijn ITV en Coronation Street, dat na ruim 50 jaar haar set verplaatste van de binnenstad naar de oever van het Manchester Ship Canal.
Conclusies:
Director of communications Paul Newman van Peel vertelt met veel enthousiasme over de transformatie van het gebied, dat een lange adem vergde van familiebedrijf Peel Holdings LTD. Oud-CEO en eigenaar John Witthaker, telg uit een textielfamilie en voorzitter van de holding, kocht het gebied waar nu de studio’s staan eind jaren 70 voor een habbekrats aan. Toen de BBC besloot gedeeltelijk naar Manchester te verkassen, greep Witthaker zijn kans om de nationale omroep naar zijn ‘land’ te krijgen. Belangrijkste concurrent was een upgrade van de bestaande regionale BBC-huisvesting in de binnenstad van Manchester, maar uiteindelijk wonnen Salford & Witthaker het van de binnenstad. Wat de afweging van de BBC daarbij is geweest en in hoeverre persoonlijke contacten daarbij een rol hebben gespeeld, weten we niet. Wat we wel weten is dat de huisvesting die Peel aanbiedt uitermate flexibel is en studiofaciliteiten per uur te boeken zijn. In de slipstream van de BBC zijn tal van interessante bedrijven naar Media CityUK gekomen, alsmede de University of Salford die hooggekwalificeerde mensen aflevert die voor de bedrijven weer interessant zijn.
Lessen:
- Zonder de BBC was het niet gelukt, erkent Newman. Dat onderstreept het belang van het hebben van een ‘anchor tenant’ die méér is dan een huurder alleen. Denk ook aan MTV, dat Amsterdam Noord smoel heeft gegeven.
- Wat we van Peel kunnen leren, is dat een goede casting het halve werk is. Dat zagen we vorig jaar ook in Dublin, waar de aanwezigheid van prominente internetbedrijven als een magneet werkt op talent. Dat begon met Google, toen het bedrijf nog niet veel meer was dan een grote belofte. De Ieren haalden ze binnen.
- Een andere les die we van Peel kunnen leren, is dat flexibele huisvestingsconcepten en flexibele shared facilities een alternatief zijn voor het aanbieden van ‘stenen’ of een kavel. Niet het product staat centraal, maar het gebruik.
3. Sports City
Kort na de millenniumwisseling was Manchester gaststad van de Commonwealth Games, waarmee een nieuwe, tijdelijke bestemming werd gevonden voor een voormalig mijnbouwcomplex met chemische randindustrie waar ooit duizenden ‘Mancunians’ emplooi vonden. Sport bleef echter een permanente bestemming voor het tot Manchester Sports City omgedoopte gebied, dat met minstens vijf arena’s inmiddels thuisbasis is voor tal van nationale sportteams en natuurlijk Manchesters tweede voetbalclub Manchester City, dat huist in het tot Etihad Stadium omgedoopte Commonwealth Games Stadium. Maar dat is lang niet genoeg voor Manchester City Football Club, dat op het Sports City-complex een eigen Manchester City Football Academy ontwikkelt met 14 oefenvelden, een tweede en een derde stadion (waarvan de laatste overdekt) en een hotel voor ouders van het jonge talent dat door MCFC op een mooie toekomst in de voetballerij voorbereid wordt. Met 2.000 hectare en tal van andere sportfaciliteiten (waaronder een tenniscomplex, een velo en squash centre en een atletiekfaciliteit) is Sport City anno 2016 het grootse aaneengesloten sportcomplex van Europa.
Conclusies:
Onze gastheer Gary Crate, campus estate manager, benadrukt meermaals hoe het gebied een metamorfose heeft ondergaan die haar weerga niet kent. En het moet gezegd worden: de beelden van het gebied respectievelijk 50 en 20 jaar geleden die Crate laat zien spreken tot de verbeelding, omdat het de overgang toont van een bruisend industriegebied tot kale vlakte en uiteindelijk Sports City. Enige stabiele factor is een smal industriekanaal en een sluis. Crate is de eerste die toegeeft dat de grote werkgevers die 10.000 of meer mensen van emplooi voorzien waarschijnlijk nooit meer in het gebied zullen terugkeren. Zwak punt in het verhaal van Grate is dat hij niet kan aangeven hoeveel economisch toegevoegde waarde Sports City Manchester (direct en indirect) anno 2016 in het laatje brengt. De exposure van Sports City Manchester is in elk geval enorm en de verschillende gebruikers in het gebied, waaronder Manchester City Football Club, zoeken expliciet de connectie met de lokale community op, door sportvoorzieningen open te stellen voor buurtbewoners tegen de allerlaagste tarieven.
De Commonwealth Games op zich waren niet voldoende, maar het doorexploiteren van het stadion door MCFC gaf het gebied een permanente bestemming. Het was daarna een kwestie van geluk dat City werd aangekocht door Abu Dhabi United Group, die de club voorziet van miljoenen investeringskapitaal waarmee de club een positie in de hoogste regionen van de Premier League wist af te dwingen en daardoor nog meer miljoenen het gebied instroomden.
Volgens onze gastheer van MCFC hebben de huidige eigenaren pakweg 15 procent van de aandelen aan Chinese investeerders verkocht. Die aandelen vertegenwoordigen een bedrag dat gelijk is aan het bedrag waarvoor Abu Dhabi United Group Manchester City ooit kocht.
MCFC is voor Sports City wat de BBC is voor Media City: een katapult. De rest van de gebruikers, voor zover ze er nog niet zaten, volgden.
Lessen:
- Die verankering met de buurt lijkt ook vanuit strategisch oogpunt verstandig. Het levert niet alleen goede PR op, maar voorkomt tevens spanningen op het ruimtelijk-planologische vlak.
- Maar als Sports City ons iets leert, is het dat een gebiedsontwikkeling valt of staat met een goed en consistent programma en een huurder die je gebied glans geeft.
- Ook de voetbalclub zelf weet zich goed te positioneren. Zo lukte het de marketeers de Chinese president naar de grasmat van het Etihad te krijgen (ook weer een vorm van goede casting) tijdens een bezoek aan Manchester, en troefde daarmee United af.
- Nadenken over je maatschappelijke impact is goed, maar je moet ook je economische impact in beeld hebben, wil je in slechte tijden je investeringen rond krijgen.
4. Airport City
Media en sport zijn niet genoeg voor de stad die ooit de machinekamer van de wereld was. Daarom werd in 2011 een zeer ambitieus project gelanceerd: de ontwikkeling van Airport City Manchester. Op Airport City moet ruimte komen voor 130.000 m2 logistieke en industriële bedrijvigheid, 92.000 m2 kantoorruimte, 60.000 m2 geavanceerde productieruimten, 2.400 hotelbedden en 10.000 m2 detailhandel.
De ontwikkeling van Airport City Manchester kan niet los worden gezien van de aanleg van hogesnelheidslijn High Speed 2 (HS2), die een halte bij de luchthaven krijgt. HS2 moet van Manchester Airport een belangrijk nationaal knooppunt maken en de positie van de luchthaven – na Heathrow en Gatwick de derde van het land – verder versterken.
Vijf jaar na de lancering kent Airport City Manchester een stevige basis aan aandeelhouders. De meest tot de verbeelding sprekende is de Beijing Construction Engineering Group, die zich voor 20 procent in het consortium heeft ingekocht. Ander aandeelhouders zijn CBRE, het Greater Manchester Pension Fund en de Manchester Airport Group (MAG) zelf. Daarnaast is ontwikkelkennis ingebracht van Argent, bekend van onder meer de multifunctionele gebiedsontwikkeling King’s Cross Central in Londen.
President Xi Jinping van China heeft Airport City tijdens zijn bezoek aan de luchthaven van Manchester ‘het belangrijkste samenwerkingsproject tussen het VK en China’ genoemd. Die kun je in je zak steken. Omgerekend naar advertentiewaarde leverden de 5.000 publicaties waarin het bezoek van de president resulteerde 10 miljoen pond op. Maar de eerste huurder moet zich nog aandienen. En huurders worden vooral in China gezocht, want het consortium moet zich onderscheiden van andere, centrum-stedelijke projecten (er wordt veel ontwikkeld in Manchester). De ‘Chinese angle’ lijkt zo gek nog niet gekozen, mede door de deal met de Chinese bouwers, die tijdens een handelsmissie onder leiding van George Osborne (de Britse minister van Financiën) werd gesloten.
Conclusies:
De PR is meer dan in orde, maar tijdens een roadshow in China bleek het product niet te kloppen. Aanvankelijk bood het consortium eenzijdig grote oppervlaktes aan voor de huurmarkt, maar dit correspondeerde niet met de behoefte van met name Chinese gebruikers die Airport City Manchester in het vizier heeft. Chinezen kopen liever, maar ook dat is nog een station te ver voor veel Chinese bedrijven die zich eerst op de Europese markt willen oriënteren en een flexibele accommodatie zoeken voor een klein salesteam. Speciaal voor de Chinese markt ontwikkelde Airport City Manchester daarom een bedrijfsverzamelgebouw dat bestaat uit flexibele bouwblokken, geconcentreerd rondom een vijver voor de yin en yang (het blijven Chinezen).
Lessen:
- Je positionering en marketing zijn essentieel in moderne mediatijden. Dat vak beheersen de Britten als geen ander. Nu de huurders nog.
- Verdiep je in je klant; wat is je value propositon? Airport City Manchester is door schade en schande wijs geworden.
5. Original & modern
Manchester lag halverwege de jaren 80 op haar gat. De populatie was tot een minimum gedaald en alleen de muziekcultuur floreerde als nooit tevoren met bands als Joy Division, New Order, the Smiths en de Stone Roses.
Een man die de aftakeling niet kon aanzien, was Howard Bernstein, de latere CEO van de stad. Hij ontwikkelde een plan voor de stad dat leunde op de filosofie dat je de stad alleen beter kunt maken als je de kern opknapt. Afgelopen 20 jaar is enorm veel geïnvesteerd in het centrum van de stad, kwam er een comfortabele tram en werd de binnenstad geleidelijk aan weer een plek om te wonen. Het aantal inwoners is met een factor 10 over de kop gegaan en het centrum van Manchester wordt alleen maar populairder.
Nadat de binnenstad zijn glans geleidelijk aan terugkreeg, moest een bredere strategie worden uitgerold die de doorontwikkeling van de stad richting gaf. Daarvoor werd in 2002 een beroep gedaan op de bekende Britse designgoeroe Peter Saville, die eind jaren 70, begin jaren 80 een groot stempel drukte op de muziekcultuur met zijn ontwerpen voor platenhoezen van onder meer Joy Division. Saville kreeg als creative consult director een adviserende rol en vervult die tot op de dag van vandaag. Hij kwam op het idee om de notie ‘eerste industriestad’ om te zetten naar de waarden ‘original’ en ‘modern’.
Het werd de leidraad voor de verdere ontwikkeling van de stad: Manchester wil altijd ergens de eerste in zijn. De ontdekking van het materiaal graphene door twee onderzoekers van de University of Manchester, die hiervoor de Nobelprijs in ontvangst namen, was een belangrijk moment in Machesters postindustriële tijdperk en er wordt dan ook alles in het werk gesteld om het materiaal verder te ontwikkelen. Maar innoveren kan op vele vlakken. Zo wordt op het Manchester International Festival (MIF) enkel nieuw werk getoond.
Conclusies:
De acupunctuurmethode van stedelijke en economische vernieuwing is effectief gebleken, maar veel kun je ook op het conto schrijven van de beleidsconsistentie die de Mancunians hanteren. Sir Howard Bernstein zit al 20 jaar op zijn directeursstoel en heeft een groot aanzien en goed netwerk in Londen. Maar ook een creative director als Saville werkt al bijna 15 jaar voor de stad, vanuit Londen. Saville is een beroepsdwarsligger, die de bestuurders en ambtenaren tot nadenken dwingt. Zijn motto ‘original modern’ lijkt een tijdloos, maar zeer bruikbare leidraad voor de stad van morgen.
Lessen:
- Wil je een stad of regio gezond maken, dan moet je bij de kern beginnen. Met gerichte investeringen langs de transportassen kun je ontwikkelingen vanuit de kern verder leiden. En beleidsconsistentie is essentieel. Als wisselende besturen die stabiliteit in de weg staan, dan kan een waardenpallet als variant op ‘original modern’ misschien bijdragen aan continuïteit.
- Heb een plan voor de stad. En voor de regio.
6. ‘Wij geven onze grond niet weg’
Manchester is een Labour-stad en heeft in tegenstelling tot veel andere steden een stevige grondpositie die ze niet zomaar opgeeft, vertelt de gedreven development director Eddie Smith van Manchester City Council. En omdat de gemeente zoveel grond in eigendom heeft, is ze goed in staat de verdere ontwikkeling van de stad stevig te regisseren. Die ontwikkeling is nog niet ten einde gekomen. Waar de (economische) vernieuwing ten oosten van Portland Street haar voltooiing nadert, zetten de stedelijke ontwikkelaars hun tanden nu in het gebied ten westen van Portland Street. Bij tal van (her)ontwikkelingsprojecten is de gemeenten risicodragend partner, en zeker bij het uitrollen van openbaar vervoer is het gemeentelijke grondeigendom volgens Smith een zegen. Zijn opmerking dat Manchester geen waardevolle grond beschikbaar stelt aan datacenters deed de wenkbrauwen bij mening deelnemer fronzen.
Conclusies:
Het in één hand hebben van de grond heeft de vernieuwing en transformatie van de oude en verlaten industriestad tot een moderne en bruisende metropool zonder meer bespoedigd. Maar in het door ons bezochte Trafford Park, het eerste commercieel geëxploiteerde bedrijventerrein van Europa, speelt de gemeente (Trafford) juist een marginale rol. De hoofdinfrastructuur is van de gemeente, maar het overgrote deel van het gebied is in handen van een aantal private eigenaren. Trafford Council ondervindt erg veel moeite om die eigenaren in het gareel te houden, bijvoorbeeld rondom kwalitatief beheer in het gebied.
Dan de datacenters. Eigenzinnigheid is wat waard, maar dat media city Manchester geen datacenters wil hosten, is misschien wat kortzichtig.
Lessen:
- Versnipperd eigendom komt een duurzame waarde van een gebied niet ten goede, zeker niet voor commerciële gebieden en werkgebieden. Kortetermijndenken overheerst en niemand voelt zich verantwoordelijk voor het gebied. Vraag is dan ook hoe je circulariteit met ruimte als entiteit in een gebied brengt met een hoge omloopsnelheid c.q. verbruikswaarde, zoals bedrijventerreinen dat nu eenmaal hebben. Is een BIZ (Bedrijven Investeringszone) een optie? Erfpacht? Of toch vrijwillige deelname aan parkmanagement? Voor nieuwe bedrijventerreinen is het aan de voorkant nog te regelen.
- Erfpacht maakt een vorm van organisch ontwikkelen mogelijk. Als je grond in erfpacht uitgeeft, kun je revenuen terug in het gebied pompen. En je kunt voorwaarden stellen aan het gebruik van een gebied, die je in de erfpachtcanon opneemt. Waar je voor de instelling van een BIZ (in Engeland: BID) afhankelijk bent van 2/3 meerderheid van stemmen, houden de gemeentelijke autoriteiten via erfpacht altijd het laatste woord en domineren langetermijndoelstellingen over winst op de korte termijn.
- Eigenzinnigheid kan je troef zijn, eigenwijsheid kan uiteindelijk tegen je werken, als dit betekent dat je als mediastad datacenters de deur wijst.
7. Tot slot
Het is zeer de vraag of de Britten in juni de vraag of het VK bij Europa moet blijven met ‘ja’ beantwoorden. Een ‘nee’ betekent een absolute ramp voor de economie, op de korte termijn, voorspellen de gastheren. Een ‘nee’ zal ook zeker de handel met de VS ernstig kunnen schaden. De kiezer kan en mag beslissen.
De Britten mogen eigenzinnig en soms ronduit eigenwijs zijn, maar het eigenzinnige bestuurlijke stelsel kent zeker voordelen. Greater Manchester krijgt namelijk véél bijval vanuit Londen. Dat is niet alleen een verdienste van de metro mayor met een breed Londens netwerk, maar ook van het districtenstelsel dat evenredige vertegenwoordiging van de landsdelen in het nationale parlement garandeert. Zo is de minister van financiën (George Osborne) tevens kamerlid voor het district Tatton, nét ten zuiden van Manchester. In Nederland is de binding van het landsbestuur met de regio’s gering en komt het op de overredingskracht van de regio’s zelf aan of hun belangen ook voldoende doorklinken in de nationale beleidsagenda’s.
Les:
- Nederlandse regio’s, of het nu metropolen zijn of arbeidsmarktregio’s, zouden in elk geval met één stem moeten spreken.
Manchester in 10 lessen
- De economie houdt niet op bij de gemeentegrens; werk samen.
- Laat je geen nationaal (of Europees) keurslijf opdringen. Een lokale situatie vraagt soms om lokaal maatwerk.
- Een goede casting is het halve werk.
- Niet het product, maar het gebruik staat centraal. Flexibele huisvesting en shared facilities hebben de toekomst.
- Wees niet kortzichtig en denk na over je waardepropositie. Erfpacht lijkt een ultieme vorm van ‘value capturing’, zeker bij een toenemende omloopsnelheid. De BIZ is second best.
- Spreek als regio met één stem en laat in Den Haag van je horen!
- Beleidsconsistentie is goud waard. Als wisselende besturen die stabiliteit in de weg staan, dan kan een waardenpallet misschien bijdragen aan continuïteit.
- Eigenzinnig? Doen! Eigenwijs? Soms moet je met je tijd meegaan.
- Denk na over je positionering, we leven in moderne mediatijden.
- Maar verdiep je ook in je klant.
