Dit is een ingekorte versie van het artikel Tenderen spoorzones: tussen flexibiliteit en inschikken, dat in ROm juni is gepubliceerd. Meer informatie of een (gratis) abonnement aanvragen? Klik dan hier.
In het februarinummer van ROm verklaarden prominente ontwikkelaars dat plannen flexibel moeten zijn en de invulling van het programma wendbaar. Zij schetsten een beeld dat tenders vaak resulteren in té strakke kaders. Té veel wordt in een vroeg planstadium vastgelegd, waar na gunning niet meer van mag worden afgeweken vanwege het risico op claims.
Spoorzone Zwolle
Marktpartijen willen het liefst zo veel mogelijk flexibiliteit, het zit in hun DNA. Dat is best begrijpelijk geredeneerd vanuit de haalbaarheid in de breedste zin van het woord, zegt Chantal Snelling Berg. Zij is projectleider en gebiedsontwikkelaar bij NS Stations.
NS Stations heeft momenteel een tender lopen voor herontwikkeling van het deel van de Spoorzone Zwolle waar het spoorbedrijf eigenaar van de grond en opstallen is.
NS Stations heeft voor zijn deel van de Spoorzone een nota van uitgangspunten opgesteld, in nauwe samenspraak met de gemeente. Het gaat om drie deelgebieden: District Z, Werkplaatsen en Lurelui.
District Z beslaat de directe omgeving van het station. District Z moet het ‘groenste station’ van Nederland worden dat bestaat uit een autovrij stationsgebied dat optimaal is ingericht voor de voetganger.
Innovatieve bedrijvigheid
Deelgebied Werkplaatsen moet worden geprogrammeerd met ‘innovatieve bedrijvigheid aangevuld met onderwijs, publieke voorzieningen en horeca’, aldus NS Stations in de nota van uitgangspunten.
Bij elkaar opgeteld is er in District Z, Werkplaatsen en Lurelui ruimte voor 1400 tot 1800 woningen, ongeveer 82.500 vierkante meter werken en 51.200 vierkante meter voorzieningen.
De nota van NS Stations is door de gemeenteraad vastgesteld en vult samen met plannen voor de vijf andere gebieden de basis voor het bestemmingsplan voor de Spoorzone, dat in 2024 klaar moet zijn.
Nieuwe realiteit
De plotselinge rentestijging en daarmee verband houdende stagnatie op de koopmarkt vormen een verre van ideale situatie om een project in de markt te zetten.
Fakton-partner Aeisso Boelman, die namens NS Stations de selectieprocedure voor de herontwikkeling van District Z, Werkplaatsen en Lurelui begeleidt, spreekt van ‘een nieuwe realiteit’.
‘In Zwolle, maar ook in andere delen van Nederland, vind ik dat best uitdagend. Wonen genereerde altijd een hoge waarde, zeker in een programma dat minder courant is met economie, cultuur en onderwijs.’
Geen concessies
‘Wat betreft die maatschappelijke functies doen we in de Spoorzone geen concessies aan het programma. We hebben daar afspraken over gemaakt met de gemeente en we hebben ook een eigen missie, die verder gaat dan alleen realiseren van vastgoedwaarde. We willen nadrukkelijk maatschappelijk investeren’, zegt Snelling Berg.
NS Stations is echter niet blind voor de vraag van ontwikkelaars naar flexibiliteit. Daarmee wordt volgens Snelling Berg zoveel als mogelijk rekening gehouden. ‘Zoals je vroeger een globaal bestemmingsplan had, kijken wij met stedenbouwers bijvoorbeeld naar wat zij een maximaal acceptabele bouwhoogte vinden. Daar zit ruimte voor de markt om te optimaliseren.’
Boelman oppert ook de mogelijkheid van een andere fasering in het programma. Zo zitten er in de Zwolse opdrachtomschrijving onderwijsvoorzieningen.
‘Je zou kunnen afspreken dat die onderwijsvoorzieningen binnen een afgesproken tijd gerealiseerd moeten zijn en de fasering van de rest van het programma meer overlaten aan de markt.
‘Daarbij is het wel belangrijk dat er al sprake is van een verkoopovereenkomst en grondoverdracht, zodat de ontwikkelaar niet achterover gaat leunen.’
In december 2022 leverde woningcorporatie Woonkracht10 de eerste 29 nieuwe, duurzame huurwoningen op aan de Sumatralaan in de Spoorzone.
Spoorzone Zwijndrecht
Een andere spoorzone waar hard gewerkt wordt aan transformatie is de spoorzone van Zwijndrecht. ‘Door de complexiteit van stationsomgevingen is het sowieso al knokken om grondwaarde’, zegt Joost Snepvangers, projectmanager gebiedsontwikkeling bij Gemeente Zwijndrecht.
Door de stijgende kosten neemt de druk op de haalbaarheid verder toe. Snepvangers: ‘Je moet nadenken over het product dat je maakt. Niet alleen de kwaliteit, maar ook de financiële haalbaarheid.’
‘Zo zit er veel meer grondwaarde onder grondgebonden eengezinswoning dan onder appartementen. Dat is overal in Nederland zo.’
‘Als je in een stationsgebied uitsluitend woontorens gaat bouwen in het betaalbare segment tot een relatief beperkte bouwhoogte en veel moet investeren vanwege geluidsmaatregelen, wordt het lastig om daar een haalbare businesscase uit te krijgen.’
Programma bijstellen
Uitgangspunten bij de ontwikkeling van de Spoorzone in Zwijndrecht zijn onder meer het toevoegen van aantrekkelijke woonomgevingen, bijdragen aan de mobiliteitstransitie, meer ruimte voor de fiets en voetgangers, een functiemix en duurzame identiteit, aldus het Ambitiedocument Spoorzone.
Om plannen haalbaarder te houden als externe omstandigheden veranderen, kun je volgens Snepvangers drie stappen doorlopen.
De eerste is slimmer programmeren, met behoud van betaalbaarheid en kwaliteit. ‘Je kunt het programma bijstellen of differentiëren, waarbij je er natuurlijk wel rekening mee moet houden dat je niet op alle stationslocaties rijtjeshuizen kunt bouwen.’
Snepvangers noemt daarnaast, net als Boelman, slimmer faseren als optie. ‘Appartementen kun je vaak pas realiseren als je zeventig procent hebt voorverkocht. Dat wordt lastig als de rente stijgt en appartementen minder goed verkopen. Je komt eerder aan die zeventig procent als je met een kleinere korrelgrootte gaat werken en je misschien niet woningen op elkaar, maar naast elkaar bouwt.’
Zwijndrecht Stationskwartier, Foto: Cees Schilthuizen
Anders tenderen
Een derde suggestie die Snepvangers doet gaat over de wijze van tenderen. Het Stationskwartier omvat drie deelgebieden binnen een straal van een kilometer rondom het station die allemaal hun eigen karakteristiek hebben.
In het noordelijk deel heeft recent een planselectie plaatsgevonden (deelproject Stadstuinen). In het zuidelijk deel (De Indische Buurt) heeft de gemeente Zwijndrecht samen met de lokale woningcorporatie een aanbesteding gevoerd middels een concurrentiegerichte dialoog.
Het derde deelgebied Maasterras-West is getenderd met partnerselectie. VORM en Blauwhoed hebben de tender gewonnen om dit deelplan verder uit te werken. Het wordt ‘de gezondste wijk van Nederland’, claimt VORM op de eigen website.
Juist partnerselectie geeft volgens Snepvangers de flexibiliteit die bij complexe stationsomgevingen van pas komt.
Feitelijk komt het erop neer dat bij een partnerselectie de uiteindelijke verkooptransactie, en daaraan gekoppelde vaststelling van ruimtelijke en programmatische randvoorwaarden, in de tijd vooruitschuift, terwijl bij een planselectie de verkooptransactie in principe na de selectie van het beste plan plaatsvindt, met de daarbij horende randvoorwaarden die dan in principe vastliggen.
Dat kan volgens Snepvangers tot problemen leiden zodra marktomstandigheden wijzigen. ‘Een planselectie kun je achteraf niet meer aanpassen terwijl je bij een partnerselectie harde afspraken later invult.’
‘Partnerselectie biedt veel meer flexibiliteit. Als er zich problemen voordoen, kun je die samen oplossen. Terwijl bij een traditionele planselectie de gemeente allemaal criteria opstelt waar je aan moet voldoen’, zegt Eva Hekkenberg, directeur concepten bij VORM. ‘We zijn nu samen met de gemeente op zoek naar een haalbare businesscase.’
Goede dialoog
De suggestie dat werken met partnerselectie de gewenste wendbaarheid geeft en daarom de voorkeur zou genieten boven planselectie, wijst Boelman van de hand. ‘Partnerselectie is een goed en sterk selectiemiddel, maar zolang er geen verkoopovereenkomst ligt, blijft het bij intenties die partijen aan elkaar uitspreken. Het uiteindelijk resultaat is daarmee ongewis’.
Boelman vervolgt: ‘In de praktijk blijkt soms juist bij partnerselectie dat de uitwerking veel meer tijd en inzet kost dan verwacht. Daarmee kan het voordeel snel verdwijnen.
Snepvangers onderkent dat je bij een planselectie flexibiliteit kunt inbouwen, maar benadrukt dat dit vooral ‘juridische flexibiliteit’ is. ‘Je kunt wel ietwat flexibele randvoorwaarden meegeven in een planselectie, het blijft daarmee toch een statisch juridisch gegeven van dat moment.’
Anderzijds erkent hij dat er bij een partnerselectie pas zicht is op daadwerkelijke uitvoering als het tot een verkoopovereenkomst is gekomen. Rond de gebiedsontwikkeling Maasterras-West heeft hij goede hoop dat dit spoedig volgt.
Of dat er een verklaring komt dat de partijen, de gemeente en de ontwikkelpartners, er samen uit zijn en er een haalbaar plan ligt. Op de vraag of VORM de ontwikkeling wil doorzetten nu de kapitaallasten fors zijn gestegen en de markt hapert, antwoordde Hekkenberg eind maart dat ze het heel lastig vindt nu investeringbeslissingen te nemen, maar dat dit volgende maand weer anders kan zijn.
Koersvast bestuur
De tender in Zwolle bevindt zich nog in de dialoogfase. Wat als de markt het laat afweten? Snelling Berg: ‘In een uiterste geval kun je een plan in de koelkast zetten.’
Boelman vindt dat geen wenselijke optie. ‘We hebben het hier over een bestemmingsplan dat pas eind 2024 valt. Ik begrijp dat je nu je cash-out wilt beperken. De nieuwbouwwoningmarkt is van slag omdat geld opeens weer geld kost en de bouwkosten fors zijn gestegen. Maar de onderliggende fundamentals voor de woningmarkt tonen een grote schaarste.’
De NS kan als opdrachtgever gelukkig wel iets meebewegen met de conjunctuur omdat de NS ook ziet dat de conjunctuur weer omhooggaat, stelt Snelling Berg. Boelman wijst in dat verband op het ‘flexibel prijsvormingsmechanisme’ dat NS Stations hanteert. Daarmee bedoelt hij dat het spoorbedrijf bij de verkoopprijs van de grond met de conjunctuur mee naar beneden en mee naar boven kan bewegen.
Water bij de wijn
Snepvangers stelt dat er grenzen zitten aan de programmatische optimalisaties. ‘Je zal uiteindelijk toch met elkaar het gesprek moeten aangaan over het bijstellen van rendementsdoelstellingen.’ Hij noemt dit zelfs ‘de meest voor de hand liggende optie’.
Dat geldt niet alleen voor de opdrachtgever. ‘Beide partijen zullen iets water bij de wijn moeten doen.’
Volgens hem kan dat nu verantwoord worden omdat de vooruitzichten gunstig zijn. ‘De vraag is in tegenstelling tot vijftien jaar geleden onveranderd hoog. Alleen de rente zit op het moment tegen, naast kosten voor materialen’. Ook de “civiele ramingen” (bouwrijp maken, et cetera) voor de gemeente zijn daarom omhooggegaan.
‘Maar als publieke partner moet je niet te snel de handdoek in de ring gooien zodra de conjunctuur een beetje tegenzit. Je wilt ook een betrouwbare overheid zijn. Dat vereist een koersvast bestuur.’ Volgens Snepvangers voldoet het Zwijndrechtse gemeentebestuur aan die kwalificatie.
.jpg)
