Ook voor binnenstedelijke transformatie voorziet de kruimelregeling (lees ook kader: Wat is de kruimelregeling?) in een versnelde procedure. Transformatie is niet aan tijdelijkheid gebonden en genereert minder weerstand dan de bouw van flexwoningen in de wei, aldus Nijboer.
Tijdelijkheid is volgens de omgevingsrecht advocaat bovendien enkel tijdelijk, als dit expliciet aan de voorkant is vastgelegd, bijvoorbeeld via een overeenkomst.
Flex-golf
Over en weer verschijnen er berichten over gemeenten die wel of geen gehoor geven aan de dringende oproep van VRO-minister Hugo de Jonge om flexwoningen te plaatsen, ook op Stadszaken. Zo pakken Hilversum, Rotterdam en Zaanstad de handschoen op. Leidschendam-Voorburg schiet flexwonen af. Die gemeente zet in op een combinatie van transformatie en permanente woningbouw.
Het plaatsen van de tijdelijke woningen dient meerdere doelen. Enerzijds kunnen flexwoningen door de versnelde procedure voorzien een urgente huisvestingsvraag van studenten, statushouders en andere ‘spoedzoekers’.
Anderzijds zorgen flexwoningen voor nuttig gebruik van gronden die tijdelijk braak liggen in afwachting van marktontwikkelingen, of locaties waarvoor geen definitieve keuzes zijn gemaakt en waarop geen woonbestemming rust.
De kruimelregeling biedt op haar beurt de mogelijkheid om met een versnelde procedure tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan.
Geen eis van tijdelijkheid
Dat betekent volgens Nijboer niet dat het niet in overeenstemming moet zijn met goede ruimtelijke ontwikkeling, de ladder voor duurzame verstedelijking, de provinciale ruimtelijke verordening en stikstof.
Het argument van tijdelijkheid kan daar weer tegenin worden gebracht: “we geven het na 10 jaar terug aan de natuur!”. 'Je mag niet twee keer achter elkaar kruimelen.’
Maar terwijl er al kruimelend 50 woningen worden neergezet, kan ondertussen gewoon worden gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan, zegt de omgevingsrecht advocaat.
Als alternatief zet Nijboer daar binnenstedelijke transformatie tegenover. ‘De kruimelregeling biedt de mogelijkheid om binnenstedelijk versneld kantoren, schoolgebouwen, kerken en winkels om te katten naar woningen.'
Dat is volgens haar veel interessanter dan het plaatsen van flexwoningen, omdat het om permanente woningen gaat. 'De eis van tijdelijkheid geldt voor deze variant niet.’
Anita Nijboer (SIX Advocaten): 'De kruimelregeling biedt de mogelijkheid om binnenstedelijk versneld kantoren, schoolgebouwen, kerken en winkels om te katten naar woningen.'
Maar juist die binnenstedelijke variant wordt volgens Nijboer onderbenut. ‘Ik merk dat het binnenstedelijk transformeren met de kruimelregeling vaak ontzettend stroperig gaat. Er worden bijvoorbeeld aanvullende eisen gesteld, het vooroverleg duurt een jaar, of er wordt verouderd beleid getoetst.’
Het komt volgens Nijboer voor dat een initiatiefnemer krijgt te horen dat het in strijd is met het detailhandelbeleid of het kantorenbeleid. 'Dan kun je een procedure starten en naar voren brengen dat het beleid verouderd is. Dat heeft vaak een positief resultaat. Maar ondertussen ben je dan al snel een jaar verder. Zonde, zeker met zo’n nijpend huizentekort.’
'Binnenstedelijk transformeren met de kruimelregeling verloopt vaak ontzettend stroperig'
Als een college wel instemt dan komt het vaak voor dat er aan vergunningverlening allemaal extra eisen worden gesteld ten aanzien van het type woningen, van levensloopbestending tot 50-plus en starterswoningen.
‘Ook wordt soms ter plekke beleid gemaakt en krijgt de initiatiefnemer te horen dat de gemeente er nog niet uit is en de aanvraag in afwachting van nieuw beleid nog niet ingediend kan worden’, zegt Nijboer.
Dit terwijl binnenstedelijk transformeren volgens de advocaat minder weerstand oplevert dan tijdelijk bouwen in de wei. ‘Het college kan de raad passeren; de samenleving gaat niet zomaar akkoord. Dat levert weer vertraging op.’
Sturen op transformatie
‘Mijn voorstel zou zijn dat gemeenten meer prioriteit stellen in het verlenen van medewerking aan transformatie-initiatieven dan het bouwen van flexwoningen.’
Ook moeten gemeenten volgens haar zélf actiever sturen op transformatie van leegstaande panden. ‘Stel dat er later toch weer meer vraag komt naar kantoren, dan kat je het toch gewoon weer om?’
‘Ik zie veel meer heil in het aanwijzen van bepaalde bouwlocaties zoals minister De Jonge met zijn Wet Versterking regie volkshuisvesting wil. Daar kunnen we dan gewoon woningen neerzetten op basis van de uitgebreide procedure. En dat kan ook wel binnen vier maanden, als je het echt wil.’
‘Flex klinkt heel leuk. Het versnellen van procedures ook. Maar de echte oplossing zit mijns inziens aan de voorkant door de snelheid van handelen en flexibiliteit van gemeenten om met ontwikkelaars mee te denken.’
‘Zonder kruimelregeling ben je voor afwijken van het bestemmingsplan gebonden aan een uitgebreide procedure van ontwerp, zienswijze en besluit. De gemeenteraad moet bovendien een verklaring van geen bedenking geven.’
De wettelijke termijn voor deze uitgebreide procedure is een half jaar. Met de kruimelregeling hoeft geen ontwerp ter inzage te worden gelegd en is het college van b en w het bevoegd gezag. De gemeenteraad kan dus worden omzeild. Op deze manier kan een omgevingsvergunning binnen een termijn van 8 weken worden verkregen. Ideaal om snel flexwoningen te kunnen plaatsen en via die weg te voorzien in een de meest urgente woonvraag. Al geldt voor de ontheffing een maximale termijn van 10 jaar. De versnelde procedure voor het wijzigen van de functie van een bestaand gebouw binnen bebouwde kom is niet aan die 10 jaar-termijn gebonden, benadrukt Nijboer.
