Dit is de ingekorte versie van het artikel in ROm juni 2023. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u zich hier aan voor een abonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

Kantoorpanden die groter zijn dan honderd vierkante meter moeten sinds begin dit jaar minimaal energielabel C hebben. Enkele uitzonderingen daargelaten, zoals monumenten, mogen kantoren voortaan nog maximaal 225 kWh per vierkante meter per jaar uitstoten.

De handhaving ligt bij de gemeenten, meestal uitbesteed aan milieudiensten, en die kunnen forse straffen kunnen opleggen. Denk aan boetes of het verbieden van gebruik van kantoren tot minimaal aan energielabel C of beter wordt voldaan. Eerder stelde ABN AMRO in een analyse dat veel kantooreigenaren erop gokken dat ze voorlopig geen boete krijgen, vanwege een tekort aan handhavers.

Claire van Staaij, sector banker Real Estate bij ABN AMRO, zegt dat sinds 1 januari een aantal eigenaren het label heeft afgemeld. ‘Nu is het nog veertig procent dat niet voldoet aan energielabel C. Maar eerlijk gezegd is dat percentage nog steeds hoog. Let wel, deze verplichting is tien jaar geleden al aangekondigd. Als je dan willens en wetens de hete aardappel voor je uitschuift, is dat geen goed signaal van de sector.’

Klimaatneutraal opereren

Net als de rest van Nederland moet de gebouwde omgeving klimaatneutraal worden, zoals vastgesteld in het Klimaatakkoord. Je kunt op je klompen aanvoelen dat we uiteindelijk naar label A+++ gaan, meent Van Staaij. Ze roept beleggers, investeerders en projectontwikkelaars op daar naartoe te bewegen. ‘Je moet voorsorteren op 2030 en energielabel A.’

‘Vanuit waarderingsoogpunt zijn kantoren zonder minimaal C-label straks waardeloos’

Grootbanken sturen daar met hun vastgoedportefeuille ook op aan, maakt Sophie Kraaijeveld, sector banker Real Estate bij ING, duidelijk. Vanuit de eigen duurzaamheiddoelen van de bank en vanwege EU-duurzaamheidsregulering in de financiële sector.

‘Vanuit waarderingsoogpunt zou je kunnen zeggen dat kantoren die moeten voldoen aan de label C-verplichting en dat niet doen stranded assets zijn; een asset die niet meer op dezelfde wijze is te exploiteren, die je moet afwaarderen omdat die waardeloos is geworden. In dit geval door die nieuwe wetgeving.’

Volgens Kraaijeveld heeft 35 procent van de kantoren, die onder de overheidseisen vallen, helemaal geen energielabel. ‘Er zitten partijen te slapen. Het kan best zijn dat ze energielabel C halen, maar of dat zo is, weten we niet.’ 

Green premium op kantoren

Inmiddels zou er al een green premium op de waardering van kantoren moeten zitten, maar taxateurs houden nog te weinig rekening met de duurzaamheid van een pand. De waarde wordt voor het grootste deel bepaald door de kwaliteit van de huurders die in het pand zitten en de looptijd van het huurcontract.

Volgens Kraaijeveld komt dat door de hantering van de zogeheten discounted cashflow-methode bij de waardering. ‘Daarbij halen ze toekomstige kasstromen naar het hier en nu om op basis daarvan het kantoorpand te waarderen. Dat is een te eenzijdige financiële kijk op de waardering.’

Olaf Nieuwenhuis, directeur projectontwikkeling bij Kroonenberg Groep, vindt het jammer als eigenaren investeringen in duurzaamheid bij kantoren niet een-twee-drie terugzien in de waarderingen. ‘Dat zou wat mij betreft meer mogen doorklinken.’

Hij geeft aan dat Kroonenberg Groep voor vrijwel alle kantoren in de portefeuille de verplichte verbeteringen heeft doorgevoerd. ‘Vaak doen we dat op het moment dat een huurder vertrekt. Grootschalige aanpak op het moment dat de huur is afgelopen en het object helemaal leegstaat, is logischer en dat brengt de waarde omhoog van dat vastgoed. Het is energetisch aantrekkelijker voor nieuwe huurders en het kantoor voldoet dan op alle fronten weer aan de nieuwste eisen. Daar hoort label A bij.’

Afweging per locatie

Taxateurs zouden in de waardering moeten meenemen hoeveel financiering nodig is om het kantoor op niveau van energielabel C, B of zelfs A te krijgen. Nieuwenhuis: ‘Dat zijn kosten die je zult moeten maken om het kantoor weer te kunnen verhuren.’

Die kosten voor de verduurzaming wegen ook mee bij de afweging tussen verduurzamen of transformeren naar woningen of een andere functie, denkt hij. ‘Die afweging is uiteraard per object anders. Om het zwart-wit te zeggen: op de Zuidas in Amsterdam zul je sneller transformeren naar een duurzaam kantoorpand omdat daar veel vraag naar kantoren is. In Almere hadden we twee kantoren die we hebben omgebouwd tot woningen omdat daar de markt voor woningen nijpend is, terwijl de kantorenmarkt als slecht valt te kwalificeren. Zo maak je per locatie een keuze.’

Financiers leggen ondertussen de lat hoger en hoger. Kraaijeveld: ‘Zonder plan voor energielabel C of zonder dat label financieren we je niet. Dat hebben we in 2017 aangegeven. En nu verlangen we van klanten dat ze stappen maken naar uiteindelijk label A in 2030. Daarbij helpen we ze met rentekorting om de investering sneller terug te verdienen.’

‘Zonder plan voor energielabel C of zonder dat label financieren we je niet’

Wat er gaat gebeuren met panden die onder label C zitten? ‘Je zit in een spagaat als je met je kantoor op een niet al te gewilde locatie zit met een slecht energielabel’, denkt Van Staaij.

‘Dan is het de vraag of verduurzamingsmaatregelen lonen omdat je deze, vanwege de slechte locatie, niet meteen terugverdient. Dan zou je dus kunnen transformeren naar woningen als dat mogelijk is op die locatie. De net aangekondigde middenhuurregeling maakt dat voor beleggers een niet erg interessante optie. Uiteindelijk houd je dan afwaardering en verkoop tegen een laag bedrag over. De markt gaat daar zijn werking hebben.’

Van Staaij merkt op dat gemeenten de handhaving nog niet voortvarend ter hand nemen. ‘Er zijn brieven gestuurd, maar nog geen boetes uitgedeeld. Ook een verbod op het gebruiken van het kantoor heb ik nog niet gezien.’ Per gemeente is de insteek anders; van laisser-faire tot aan brieven, constateert Kraaijeveld.

Projectontwikkelaar Nieuwenhuis vindt dat gemeenten moeten handhaven. ‘Zeker als je geen plannen hebt voor de verduurzaming en eigenlijk alle berichten rücksichtslos negeert. Dat neemt niet weg dat we als investeerders wel de tijd moeten hebben om een pand te verduurzamen. Dat heb je in sommige gevallen niet snel geregeld. In die zin is zo’n wet van minimaal energielabel C makkelijker opgeschreven dan snel na te volgen. Als we een grote metamorfose willen bewerkstelligen, geef ons dan langer de tijd voor die grote sprong.’