Londen groeit snel. Omdat Londen aan de buitenkant wordt ingeklemd door de Greenbelt, vindt de expansie vooral binnenstedelijk plaats.  

En dat kan. Londen heeft vergeleken met andere steden een relatief lage dichtheid. Op bepaalde plekken, bijvoorbeeld rond Stratford, zie je de stad de hoogte in gaan, al lijkt hoogbouw nog uitzondering op de regel.  

Er zal hoe dan ook efficiënter met de ruimte moeten worden omgegaan om alle ruimteclaims die op de stad afkomen te kunnen accommoderen, en ruimte voor werken te borgen. 

De afgelopen twintig jaar nam het economische grondgebruik met ongeveer 20 procent af. Dat is 1 procent per jaar. Ondertussen verwacht Greater London Authority (GLA) in de periode tot 2040 een netto behoefte aan ruimte voor economie om de groei in de Londense economie en bevolking te ondersteunen.  

Foto: Stadszaken
Foto: Stadszaken

De GLA schat dat, rekening houdend met een efficiëntere aanwending van bestaande ruimte, een restvraag van 233 hectare industriegrond overblijft.

Om de teruggang van ruimte voor werken een halt toe te roepen hanteert de GLA in het nieuwe London Plan een strategie rond een viertal ruimtelijke interventies: 

  • Bescherming van industrieland; 
  • Industriële intensivering; 
  • Co-locatie van lichte industrievormen met woningbouw; 
  • Substitutie van industriële capaciteit van Londen naar locaties in de wijdere regio.  

Londense boroughs aan zet 

Uiteindelijk zijn het de 32 lokale gemeenten (boroughs) en de City of Londen die de doelstellingen ten aanzien van ruimte voor werken in de praktijk moeten brengen. Zo moeten zij in hun ontwikkelingsplan gedetailleerde grenzen en beleid aanwijzen voor zogeheten Locally Significant Industrial Sites (LSISs), steunend op een analyse van de arbeidsmarkt en rekening houdend met de ruimte voor intensivering, colocatie en substitutie.

Om te kunnen sturen op grondgebruik en marktinvesteringen in ruimte voor werken, wordt de zogeheten ‘Section 106’ ingezet, die ontwikkelende partijen dwingt te investeren in maatschappelijke voorzieningen in ruil voor ‘planning permission’. 

Foto: Stadszaken
Foto: Stadszaken

Section 106: voor wat hoort wat-planologie 
Section 106 Section 106 (S106)-overeenkomsten zijn wettelijke overeenkomsten tussen lokale autoriteiten en ontwikkelaars. Deze zijn gekoppeld aan bouwvergunningen en zijn planningsverplichtingen.

S106-overeenkomsten worden opgesteld wanneer wordt aangenomen dat een ontwikkeling aanzienlijke gevolgen zal hebben voor de lokale omgeving, die niet kunnen worden gematigd door middel van voorwaarden die aan een planningsbesluit zijn verbonden.

Zo kan een nieuwe woonontwikkeling een extra druk leggen op de sociale, fysieke en economische infrastructuur die in een bepaald gebied al aanwezig is. Een planningsverplichting moet de druk die door de nieuwe ontwikkeling wordt gecreëerd in evenwicht te brengen met verbeteringen aan de omgeving. Ook moet de verplichting ervoor te zorgen dat de ontwikkeling een positieve bijdrage levert aan de lokale omgeving en de gemeenschap.

De GLA waakt zelf over het behoud van ongeveer vijftig zogeheten Strategic Industrial locations (SILs). Die worden proactief beheerd via een plangestuurd proces. Zo blijven ze behouden als grootste concentraties van industriële, logistieke en circulaire activiteiten die de Londense economie ondersteunen.  

De GLA participeert ook als partner in herstructurering en draagt financieel bij. Zo stopt de GLA 1 miljoen Britse pond in Old Oak and Park Royal Development Corporation (OPDC) in West-Londen. 

Last mile) logistics in de lift 

Op het gebied van last-mile logistics gebeurt veel. In 2021 kocht woningbouwontwikkelaar- en belegger British Land Finsbury Square Car Park voor 20 miljoen pond.  

Dicht bij de Broadgatecampus biedt de ondergrondse parkeergarage ‘een uitstekende gelegenheid om een last-mile logistiek knooppunt te creëren in de City of London, waar het aanbod voor last-mile-logistiek zeer beperkt is’, aldus British Land.  

'Parkeergarages lenen zich uitstekend voor het hosten van last-mile-hubs'

Omdat er minder mensen naar de stad rijden, lenen parkeergarages zich uitstekend voor het hosten van last-mile-hubs’, verklaarde Gwyn Stubbings van de City of London Corporation. Het project is nog niet opgeleverd.  

Segro heeft in de buurt van Heatrow wel al het Segro Park Hayes opgeleverd, een distributiecentrum van ongeveer 30.000 m2 op een terrein van 30 hectare van een oude Nestlé chocolade- en koffiefabriek.  

Tegelijk bouwde Barret London op het terrein 1.300 nieuwe high-end appartementen. Het wordt gezien als een geslaagd voorbeeld van co-locatie, zei het op wat hoger schaalniveau.  

Gestapeld bedrijfsverzamelgebouw

Een startende logistieke ontwikkelaar die die handschoen oppakt, is Bloom Developments. Die brengt ‘innercity warehousing’ in de praktijk heeft en inmiddels enkele bedrijfsverzamelgebouwen met twee lagen in ontwikkeling. Deze gebouwen zijn nog in aanbouw.  

Recent opgeleverd is een drielaags gestapeld bedrijfsverzamelgebouw Barking Industria. Het is een ontwikkeling van Be First. Dit ontwikkelbedrijf van Barking and Daggenham borough, diep in Oost-Londen, is door Barking Industria met steun van de GLA gerealiseerd.  

Beeld: Stadszaken.nl


In The London Centre vertelde ontwikkeldirecteur David Harley van Be First over de activiteiten die Be First als special purpose vehicle ontplooit. Zo kocht de publieke ontwikkelaar verouderde industriegrond op om hier vervolgens – na een aanbesteding – nieuwe filmstudio’s te laten landen. In West-Londen loopt de florerende filmindustrie tegen ruimtelijk en financiële grenzen op. Ook ontwikkelde Be First een hotel, puur voor de winst. 

Londen in zeven lessen

Borg strategische werklocaties van regionaal of nationaal belang
Werklocaties hebben vaak een belang dat verder reikt dat de gemeentegrenzen. De GLA heeft vijftig plekken aangewezen op basis van criteria die een strategisch belang voor groot-Londen onderstrepen.  
De GLA regionale waakt als regionale autoriteit over het behoud van deze sites, net zoals het ministerie van EZK van plan is een aantal clusters van nationaal belang te borgen. Of zoals provincies die een instructieregel instelden of dit willen doen om bepaalde industrie- en bedrijvengebieden als werkgebieden te beschermen.   
Werk vervolgens nauw samen met lokale overheden om deze locaties fit-for-use te houden, eventueel met een financiële bijdrage. 

Subsidiëren is niet de heilige graal. Investeer als het nodig is zélf in ruimte voor werken als de makt dat niet doet
In Barking and Daggenham in Londen investeert een ‘special purpose vehicle’ risicodragend in het opruimen van gebieden en maakt nieuwe ontwikkelingen mogelijk, of investeert hier zelf actief in.  
Dat laat zien dat subsidiëren is niet de heilige graal is. Een overheid kan ook gewoon investeren. Naast meer risico kan een publieke ontwikkelmaatschappij – in dit geval Be First (zie onder) genoegen nemen met een lange terugverdientijd en heeft daarmee een langer adem die nodig is om een gebied zoals Barking in Oost-Londen te transformeren.

Als het niet in de breedte kan, dan in de hoogte.
Barking Industria (zie onder) komt in plaats van ruimte-extensieve halletjes en biedt op een kleine oppervlakte ruimte aan een veelvoud aan werkgelegenheid in vergelijking met de oude situatie.   
Voor Oost-Londen, dat kampt met industrieën die op hun retour zijn (bijvoorbeeld bij Ford Daggenham), is dat geen overbodige luxe. Deze betere benutting van de ruimte levert maatschappelijke meerwaarde op.  
Voorlopig lijkt Be First als ontwikkelaar het gat tussen de lokale vastgoedprijzen (die nog laag zijn) en de hogere kostprijs te moeten dichten. 

Breng voor-wat-hoort-wat-planologie in de praktijk.
Waar Nederlandse anterieure overeenkomst enkel ingezet wordt voor een kostenverhaal en alleen tot stand komt met medewerking van een marktpartij, kent Engeland sinds jaar en dag de Section 106. Dat is een wettelijke regeling voor een tegenprestatie die een plaatselijke autoriteit kan eisen, in ruil voor een omgevingsvergunning.   
In Oost-Londen zetten boroughs de S106 in om in gebiedsontwikkelingen betaalbare bedrijfsruimte af te dwingen. Werkcorporaties als The Trampery kunnen deze bedrijfsruimte exploiteren. 

Mik op anderen dan enkel commerciële en private aanbieders van bedrijfsruimte. 
Londen leert dat een woningcorporatie best bedrijfsruimte kan ontwikkelen en aanbieden. En ook intermediaire organisaties als The Trampery kunnen in combinatie met bovengenoemde wettelijke regeling die bedrijfsruimteaanbod kan afdwingen, een vitale rol vervullen op de bedrijfsruimtemarkt. 

Garageboxen over? Kat ze om tot vitale werkruimtes voor de buurt
Woningcorporatie Poplar HARCA zat in haar maag met garageboxen. In plaats van ze te laten verloederen of af te breken, investeerde Poplar HARCA in transformatie naar een cluster met mode-studio’s|

Werk niet samen om het samenwerken, start met een ambitie.
BID Camden Town Unlimited toont dat je met een gemeenschappelijk doel commitment kunt genereren bij ondernemers en andere stakeholders in een gebied. En op die manier trekt de Londense BID activiteiten naar zich toe die de Nederlandse BIZ ver overstijgen, zoals het aanbieden van werkruimte en de ontwikkeling van een nieuwe highline. Barking Industria, een andere ontwikkeling van Be First, is het sluitstuk van de eerste dag van de reis van SKBN. Harley en architect Hugo Braddick van Haworth Tompkins Architects, gespecialiseerd in industriële bedrijfsruimte, leidden de groep rond in een pas opgeleverd casco.  

Barking Industria is een gestapeld bedrijfsverzamelgebouw met drie lagen en een ‘ramp’ en biedt ruimte aan ongeveer 10.000 m² kleinschalige maakbedrijven en logistiek die in de directe omgeving is geworteld. Het dient als showcase dienen voor de private sector en moet hen over de streep trekken om soortgelijke gestapelde bedrijfsgebouwen te realiseren.  

Het contrast met de omgeving met lage, grauwe halletjes, is groot. De vraag is in hoeverre ondernemingen in de omgeving hun ruimte-extensieve en goedkope bedrijvenunits mét buitenruimte willen opgeven voor een plaats in een gestapeld gebouw zonder buitenruimte. Maar wél met tal van collectieve voorzieningen. Vooralsnog heeft Be First geen huurders. 

Mode in Oost-Londen 

Londen heeft nooit hele grote dominante industrieën gekend zoals Manchester, maar kenmerkte zich door een grote verscheidenheid van maakindustrie. De modesector was van oudsher groot en is dat nog steeds.  

Met name Oost-Londen staat wat dat betreft in een traditie, maar ondernemerschap heeft ook onderdak nodig. Dat bracht woningcorporatie Poplar HARCA (met support van de GLA) op het idee om een aantal oude garageboxen in een council estate in de wijk Poplar te transformeren tot makersunits, speciaal voor modeondernemers uit de wijk. Zo is Poplar Works ontstaan.  

De operatie van Poplar Works ligt in handen van The Trampery, een sociale onderneming die het beschikbaar stellen van betaalbare werkruimte aan de creatieve- en mode-industrie als missie heeft. 

The Trampery Fish Island Village is vorig jaar opgeleverd en bestaat uit zo’n honderd studio’s in de plint van negen belendende appartementengebouwen in de buurt van het Olympic Park. Deze studio’s zijn bestemd voor (voornamelijk) mode-ondernemingen die anders weggedrukt zouden zijn door de hoge vierkante meter-prijzen.  

Een onderneming verwerkt in zo’n studio oud textiel om hier
nieuwe, circulaire producten van te maken.

Een onderneming verwerkt in zo’n studio oud textiel om hier nieuwe, circulaire producten van te maken. Een ander repareert kleding. Duurzaamheid staat bij deze en andere ondernemers in een hoog vaandel.  

Fish Island Village maakt feitelijk onderdeel uit van de Olympic Park-omgeving, het grote regeneratieproject voor Oost-Londen dat als bedoelde ‘legacy’ uit de Olympische Spelen van 2012 is voortgekomen. Een erfenis die bewaakt wordt door de London Legacy Development Corporation (LLDC).  

Even verderop maakt Poplar Works onderdeel uitmaakt van een heuse housing estate. Een deel van de studio’s daar is expliciet bestemd voor mensen uit de buurt.

New London Mix

Onder de noemer New Londen Mix ijveren architectenbureaus, maatschappelijke instellingen en marktpartijen al jaren voor colocatie van ruimte voor wonen en werken, dat verder gaat dan plichtmatige plint. Die is vaak niet geschikt is voor bedrijfsactiviteiten en in de prakrijk moeilijk verhuurbaar.

Caxton Works is het één van de eerste voltooide ‘co-locatie projecten’ in Londen, waarin werken en bedrijfsfuncties worden gecombineerd. Dit was vroeger een bloeiend industrieel landschap in het hart van Canning Town in Oost-Londen, een gebied dat dienst doet aan The Royal Docks en de thuisbasis is van lokale ambachtslieden en havenarbeiders. 

Foto: Stadszaken
Foto: Stadszaken

De 336 woningen zijn gecombineerd met cluster flexibele en betaalbare lichtindustrie-eenheden om een echt gemengde en zelfvoorzienende plek te creëren. In de praktijk lijkt het echter meer om een industrieel ontwerpconcept te gaan, dan dat het daadwerkelijk ruimte biedt aan industriële bedrijvigheid.  

De units lijken amper met zwaar vervoer te bereiken en accommoderen vooralsnog koffieshops, creatieve bureaus, een boulderhal, et cetera. Er zijn veel plannen voor co-locatie, geslaagde ‘proofs of concept’ zijn nog schaars. Ook hier is The Trampery Fish Island Village weer een positieve uitzondering.

Zo zitten er onder negen appartementengebouwen op The Trampery Fish Island Village honderd permanente state of the art-studio's. In één van de studio’s wordt oude textiel verwerkt tot nieuwe, circulaire mode. Compleet met schredders en afzuiginstallaties. Dat stemt hoopvol over de mogelijkheden van mixen.