Dit is een ingekorte versie van een artikel van architect en journalist Judith Schotanus en Bram Heijkers van Platform STAD, een onafhankelijke stichting voor stedelijke ontwikkeling en architectuur in Den Haag. Het artikel is verschenen in BT Magazine van juni 2023. BT Magazine is het vakblad voor de professional die zich bezighoudt met werklocaties, regionale innovatiekracht en het vestigingsklimaat. Meld je hier aan voor een abonnement voor de printuitgave en toegang tot het digitale archief van digitale magazine.
The New Farm is gevestigd in het voormalige Philips gebouw aan de Fruitweg in Den Haag. Het pand met zes verdiepingen is ontworpen eind jaren vijftig door Dirk Roosenburg. In de jaren negentig is het gebouw getransformeerd tot kantoor.
Zo’n tien jaar geleden werd het overgenomen door de gemeente. Het werd een bedrijfsverzamelgebouw met een nieuwe kas op het dak. In eerste instantie lag de focus op stadslandbouw. Na het faillissement van enkele bedrijven maakte het gebouw een doorstart. Nu is het gebouw onder de naam The New Farm gevuld met maakbedrijven.
Een deel daarvan profileert zich als sociale onderneming. Centrale begrippen zijn stadslandbouw en voedsel, duurzaamheid en circulair en innovatie. Daarbij zijn productie en maken het belangrijkst.
De grootste huurder is i-did, een sociale onderneming die tassen en akoestische producten maakt van gerecycled vilt. Het bedrijf helpt mensen die lang niet hebben gewerkt weer aan de slag. Daarnaast is er plek voor zo’n vijftig bedrijven zoals een sokkenfabriek, bierbrouwer, koffiebrander, 3d-printer, kookfabriek, showroom voor bedrijfskleding en een gastvrijheidscoach.
Ook is er ruimte voor events en bruiloften. Starterspanden Den Haag C.V. exploiteert het pand. De gemeente Den Haag en het FRED fonds (Fonds Ruimte en Economie Den Haag) zijn ieder voor 50 procent aandeelhouder. Huurprijzen liggen rond de 75 tot 80 euro per vierkante meter. De contractperioden variëren tussen de een en vijf jaar.
Het gebouw telt zes verdiepingen met 8000 vierkante meter bruto vloeroppervlakte. Dat is exclusief de kas op het dak, die momenteel niet in gebruik is. Corine Keus Architect maakt het ontwerp voor zowel de hoofdstructuur van The New Farm als de afzonderlijke bedrijfsruimten, in overleg met de ondernemers. Ingenieursbureau DGMR werkt mee aan de vergunningen die op maat per ondernemer worden aangevraagd.
Veel ondernemers en medewerkers van bedrijven uit het pand wonen in de omliggende buurten. De extra ruimte voor maakbedrijven en sociaal ondernemers is waardevol, omdat in deze buurten de werkloosheid hoog is, terwijl er weinig arbeidsplaatsen zijn. Zeker voor praktisch geschoolde mensen geldt dat zij binnen een afstand van 15 minuten per scooter werk zoeken.
Afbeelding: The New Farm
Robuuste structuur en verticaal transport
De grootste fysieke voordelen van het bestaande gebouw zijn de goederenliften, hoge draagkracht van de constructie en de overmaat aan ruimte. De 5 meter hoge verdiepingen met grote open ruimten zijn flexibel op verschillende manieren ingevuld. Er is zowel plek voor grote machines als inrichtingen met bijvoorbeeld entresols voor kleine kantoorruimte en ontvangstruimten.
Een ander belangrijk voordeel zijn een zware netaansluiting voor elektra die een stevige piekbelasting aankan en een grote transformatorruimte. Er is een ringleiding waar bedrijven hun eigen elektrische installatie op kunnen aansluiten. Ook voor de installaties is flexibiliteit en aanpasbaarheid belangrijk.
Gewenste luchtvochtigheid en temperatuur kunnen verschillen per ruimte. Met een slim ontwerp kan restwarmte van machines de bovenliggende kantoorruimten verwarmen. Soms moet een bedrijf daarvoor wel extra investeren.
De grootste fysieke voordelen van het bestaande gebouw zijn de goederenliften
De oppervlakte van de verdiepingen van The New Farm is met 1200 vierkante meter net te groot voor een brandcompartiment dat maximaal 1000 vierkante meter groot mag zijn. Hierdoor moesten er compartimenten worden gemaakt. Tip: als je denkt aan nieuwbouw van een verticaal verzamelpand, zorg dan voor een maximale oppervlakte van een verdieping van 1000 vierkante meter.
Opslagruimte slim inpassen
Ondernemers hebben ook opslagruimte voor hun grondstoffen en producten nodig. Deze onaantrekkelijke ruimte knaagt echter aan de leefbaarheid en dynamiek in het gebouw. Bovendien wil men hier niet veel voor betalen. De opslagruimte is op een aantal plekken slim ingepast in de ruimte onder de entresol met daarboven een kantoorruimte.
Een andere oplossing is de opslagruimte elders op een bedrijventerrein te plaatsen. Met de dagvoorraad bij het bedrijf en de weekvoorraad elders. Voor een gestapeld werkgebouw kan in de buurt een transporthub met collectieve opslag worden gerealiseerd, zodat de logistiek eenvoudiger wordt. Ook het gebruik van de goederenliften wordt dan meer gespreid.
De indeling wordt bottom-up samen met de huurders ingevuld. Nieuwe huurders worden telkens door Starterspanden Den Haag C.V. aan de architect gekoppeld. Flexibiliteit en maatwerk in optimale ontwerpoplossingen worden samen gerealiseerd. Ook werken zij daarbij samen met adviesbureau DGMR voor maatwerk in de milieuzonering en eventuele wijziging op het bestemmingsplan. Voordeel voor huurders is dat onderliggende procedures meteen geregeld worden.
Milieunormen en -zones complex
Bedrijven zijn gebonden aan milieuzoneringen en een bepaalde afstand tot woningen. De milieucategorie is afhankelijk van de hoeveelheid hinder voor de omgeving door geluid, geur, gevaar, stof of verkeer. Voor de verhuurbaarheid van het pand is het van belang dat hier flexibel mee wordt omgegaan.
In het gebouw zijn milieuklassen 1 en 2 toegestaan. De meeste productiebedrijven zouden normaal gesproken in de hogere categorieën 3 of 4 vallen. Toch zijn ook deze bedrijven gevestigd in The New Farm.
Bedrijven kunnen vaak dichter bij woningen liggen dan gedacht. Dit is mogelijk doordat per bedrijf wordt gemotiveerd wat de daadwerkelijke hinder is. Voor elke nieuwe ondernemer in The New Farm wordt een specifieke motivatie opgesteld en vergunningsaanvraag gedaan. Hiervoor is maatwerk, tijd en lef nodig.
Goedkeuring krijgen voor een milieuvergunning is wel een tijdrovend proces. Voor een bierbrouwer duurde het bijvoorbeeld ruim twee jaar voor de gemeente toestemming gaf. De gemeente Den Haag en de omgevingsdienst Haaglanden moeten bepalen hoe zij de motivatie beoordelen en toetsen aan de soms verouderde regelgeving.
Ook binnen het gebouw is sprake van maatwerk en flexibiliteit van de milieuzonering. De mix van diverse maakbedrijven in The New Farm hebben uiteenlopende milieucategorieën. In het pand zijn per halve verdieping aparte milieucategorieën vastgelegd.
Per zone zijn bouwtechnische maatregelen getroffen om milieuhinder tegen te gaan op het juiste niveau. Net als op een bedrijventerrein het geval is. Voor voedselverwerking gelden daarnaast strengere hygiëne-eisen. Deze bedrijven kregen een plek op de vierde en zesde verdieping.
Belang Omgevingswet onduidelijk
Cruciaal in dit proces van maatwerk is de betrokkenheid van adviesbureau DGMR. Dit bureau beschikt over veel kennis en is goed op de hoogte van de situatie in The New Farm. Zij bieden betrokken instanties als de bouwinspecteur een deskundige gesprekspartner. Naarmate meer aanvragen zijn gedaan, gaat het proces steeds sneller.
Ook de gemeente en omgevingsdienst moeten immers ervaring opdoen met deze manier van werken. Want hoe reageren de omwonenden? Het feit dat een bouwinspecteur lange tijd betrokken was bij de uitwerking van het concept en The New Farm kent, hielp. Er ontstond vertrouwen in de samenwerking waarin ieder een eigen rol heeft, maar daarbij de eerdere ervaringen en gezamenlijke doelen nadrukkelijk meewegen.
Een gestapeld werkgebouw is een interessante op voor verdichting van bedrijventerreinen
De praktijk van The New Farm toont daarmee aan dat het loont om in gesprek te gaan met zowel de gemeente als de Omgevingsdienst Haaglanden over een milieuzonering per specifiek bedrijf en het aanbrengen van verschillende zones in één verticaal bedrijfsverzamelgebouw. Voor bedrijven is maatwerk voor de milieucategorie nieuw. Zij zijn soms bang dat ze niet kunnen opschalen bij een te lage milieucategorie.
Het is nog onduidelijk wat de nieuwe Omgevingswet betekent voor de procedure. Bijvoorbeeld of voor de komst van iedere nieuwe ondernemer met een afwijking van de Omgevingsvisie een apart participatieproces doorlopen moet worden.
Binnen het gemeentebeleid wordt actief gekeken naar het beter en intensiever benutten van bestaande bedrijventerreinen. Een gestapeld werkgebouw is daarom ook een interessante mogelijkheid voor verdichting van bedrijventerreinen.
