Dit is een ingekorte versie van een artikel dat verschijnt in BT Magazine van juni 2023. BT Magazine is het vakblad voor de professional die zich bezighoudt met werklocaties, regionale innovatiekracht en het vestigingsklimaat. Meld je hier aan voor een abonnement voor de printuitgave en toegang tot het digitale archief van digitale magazine. 

Het Zaanse college presenteerde afgelopen maart aan de gemeenteraad de nieuwe aanpak voor de toekomst van Achtersluispolder, waarin op delen van het bedrijventerrein ruimte blijft voor bouwbedrijven, scheepswerven en afvalverwerkers.  

Voor deze bedrijven is geen plek elders in de regio. Bovendien wil de gemeente Zaanstad de werkgelegenheid voor praktisch geschoold personeel koesteren. 

Of Zaanstad daarmee een trend in gang zet, valt nu nog moeilijk te voorspellen.  

In elk geval past de beslissing in een trend van toegenomen bewustzijn over het maatschappelijke belang van het borgen van ruimte voor werk.  

Met de koerswijziging wil de gemeente Zaanstad praktisch geschoolde banen beschikbaar houden voor werknemers uit de gemeente.  

Zaanstad zoekt volgens wethouder Wessel Breunesse goede locaties om huizen te bouwen voor de eigen inwoners én voor de regio. 'Maar we hebben ook ruimte nodig voor groei en vernieuwing van bedrijvigheid.’  

De gemeente Zaanstad transformeert alleen de noordzijde van het gebied Achtersluispolder. De zuidkant blijft voorbehouden aan zwaardere industriële activiteiten.  

Woningbouw op deze locatie zou bovendien worden bemoeilijkt door de contouren van de Petroleumhaven aan de overzijde van het Noordzeekanaal.  

Ook in Amsterdam spelen de milieuhinderzones de belangrijkste belemmerende factor voor het geplande grote woningbouwproject Haven-Stad.  

Om de groei van de stad te kunnen accommoderen wil de gemeente het deel van de haven dat binnen de ringweg A10 ligt en voornamelijk in gebruik is als bedrijvengebied, transformeren naar een volwaardige woon-werkwijk.  

In de wijk moet ruimte komen voor 70.000 woningen en 58.000 arbeidsplaatsen.  

Industrie is sta-in-de-weg 

Zittende industriële bedrijvigheid op het westelijke deel van de IJ-oevers zijn een sta-in-de-weg om die ambities te realiseren. Vier jaar geleden prees een panel van het gerenommeerde Urban Land Institute (ULI) de plannen van de gemeente Amsterdam.  

De stad had het internationale panel uitgenodigd om een aantal dagen veldwerk te verrichten in het gebied dat Haven-Stad moet worden. Panelvoorzitter Chris Choa voegde daaraantoe dat het te mooi is om waar te zijn.  

Choa bestempelde de ambitie als ‘fairy tale’, zolang er niet met de zittende bedrijven een overeenkomst wordt gesloten, bijvoorbeeld over uitplaatsing naar een alternatieve locatie. 

De ondernemers binnen de ringweg A10 die Choa en zijn team destijds spraken, gaven aan zich overvallen te voelen. Zij voelen zich volgens Ondernemersvereniging Regio Amsterdam (Oram) bedreigd in de voortzetting van hun activiteiten door de ‘planwolk’ die over het gebied is uitgerold.  

'Terwijl hen door de stad geen alternatief wordt aangeboden', zegt Oram-directeur Kees Noorman. In de ‘Agenda Ruimte voor Werk’, die de ondernemersvereniging afgelopen maart presenteerde, staat dat op Amsterdamse bedrijventerreinen in 2019 nog 75 hectare uitgeefbare grond beschikbaar is.  

Die ruimte is beschikbaar op Sloterdijk III en IV en het toekomstige Business Park Osdorp. ‘Bij business as usual zijn deze laatste kavels in 2026 uitgegeven’, stelt de Agenda.  

Tot 2040 loopt het tekort volgens de Bedrijvenstrategie Amsterdam uit 2020 op tot minimaal 150 hectare. Het grootste deel van de vraag naar nieuwe bedrijvigheid is transformatie-gerelateerd.  

De ondernemersorganisatie verwacht ook extra ruimtebehoefte door energie- en circulaire transitie en door de eigen beoogde groei van de bedrijven. 

Sommige bedrijven in de Coen- en Vlothaven hebben volgens Oram-directeur Noorman erfpacht tot 2080 afgekocht. Ze zullen daarom verleid moeten worden om plaats te maken voor woningbouw.

Een van de strategische keuzes uit de Omgevingsvisie 2050 van Amsterdam is om te groeien binnen de stadsgrenzen. Dit houdt in een compacte verstedelijking zodat de landschappen buiten de stad open kunnen blijven.  

'De groei van woningbouw – vanwege de enorme vraag – voorzieningen als bedrijvigheid en andere voorzieningen moeten zoveel mogelijk worden opgevangen in de bestaande stad’, zegt een woordvoerder van de gemeente Amsterdam. 

Inzetten op nieuw bedrijfsvastgoed 

Hij herkent zich niet in het beeld dat de belangen van zittende ondernemers worden genegeerd, verwijzend naar een passage uit de Omgevingsvisie.  

Daarin staat dat bij de transformatie van de bestaande bedrijventerreinen naar nieuwe (hoogstedelijke) woonwerkwijken nadrukkelijk wordt ingezet op het creëren van nieuw bedrijfsvastgoed. 

Dit vastgoed is bedoeld voor de stadsverzorgende (creatieve en productieve) bedrijvigheid. ‘Door middel van bestuurs- en privaatrecht stuurt de gemeente erop dat ook daadwerkelijk dit type bedrijf een plek krijgt in dit nieuwe vastgoed.' 

De woordvoerder spreekt ook tegen dat de stad geen ruimte beschikbaar heeft voor bedrijven die moeten verplaatsen.  

‘Op de meeste bedrijventerreinen die getransformeerd worden, verrijzen woonwerkwijken, met de nodige ruimte voor bedrijvigheid. Ook kan de stad nog vrije kavels uitgeven.’ 

Mixen met ander functies is volgens Noorman maar een beperkte oplossing, omdat de meeste bedrijven die nu in de Coen- en Vlothaven zitten, een hoge milieucategorie hebben en zich volgens hem slecht verhouden tot ander activiteiten. ‘Mixing to the max moet geen mantra worden’, zegt Noorman. 

‘Mixing to the max moet geen mantra worden’ 

De woordvoerder van de gemeente Amsterdam onderkent dat menging niet voor alle bedrijven een oplossing is. ‘Juist de zware industriële bedrijven moeten verplaatsen. We zijn ons als gemeente hier bewust van. Om verplaatsing mogelijk te maken zijn afspraken gemaakt met Port of Amsterdam.' 

Ruimte voor zware industrie 

In de haven is beperkte ruimte beschikbaar voor havengebonden industrie. Op termijn komt extra ruimte vrij door onder andere het afbouwen van fossiele activiteiten. 'Zo blijft Amsterdam ruimte bieden aan (zware) industrie.’ 

Tegenover het KNSM-eiland wil de hoofdstad de komende 10 tot 20 jaar een klassiek bedrijventerrein transformeren naar een woon- werk- en leefgebied met ongeveer 6500 woningen en daarnaast veel ruimte voor werken.  

Uitdaging voor dit project wordt de milieuzone van katalysatorfabriek Albemarle. Op 150 meter afstand van de fabriek, waar 450 mensen werken, is een grote verdichting met woningen gepland.  

Dit terwijl voor chemische industriecomplexen, zoals Albermarle, volgens de richtlijnen van de Vereniging Nederlands Gemeenten (VNG) een richtafstand van 700 meter tot woningbouw wordt geadviseerd.  

De katalysatorproducent is niet tegen de woningbouwplannen, maar wilde dat de geplande hoogbouw in het gebied voorlopig buiten de plannen zou worden gehouden.  

In een beroep dat het bedrijf indiende tegen de plannen, oordeelde de Raad van State dat de gemeente aanvullend onderzoek moet doen naar de leefbaarheid als gevolg van de verdichtingsplannen. 

Intensief participatietraject 

Zelfstandig adviseur Jurriaan van den Eijkhof, auteur van Agenda Ruimte voor Werk, is kritisch en zegt dat de gemeente Amsterdam op transformatie dezelfde systematiek hanteert als bij een ‘greenfieldontwikkeling’, zoals woningbouw op IJburg.  

‘De gemeente maakt een ontwikkelstrategie en confronteert ondernemers daarmee. Die vervolgens de hakken in het zand zetten. Beter zou zijn een ambitie te formuleren om dit vervolgens samen met ondernemers vorm te geven.’  

In de Agenda Ruimte voor Werk komt de Oram met een aantal aanbevelingen van hoe het volgens de ondernemersvereniging wél moet. Eén van die aanbevelingen luidt om bedrijven vroeger te betrekken in het planproces.  

'De gemeente confronteert ondernemers met een ontwikkelstrategie, die zetten vervolgens de hakken in het zand' 

‘Bij alle gebiedsontwikkelingen, maar ook bij overkoepelende beleidsdocumenten zoals de Omgevingsvisie, gaat de (plan)vorming gepaard met een intensief participatietraject’, reageert de woordvoerder van de gemeente Amsterdam.  

Dit betekent niet dat alle belangen behartigd worden, zoals het ook niet lukt om alle woningzoekenden te bedienen. 'We zijn als gemeente voor de diverse gebiedsontwikkelingen met een evenwichtig voorstel gekomen voor zowel bestaande als toekomstige gebruikers.' 

Daarbij trekt de gemeente lessen uit eerdere transformatieprojecten. 'Die nemen we mee in de nieuwe gebiedsontwikkelingen.’ 

Een ander aanbeveling uit de Agenda Ruimte voor Werk is om het ruimtevraagstuk veel meer regionaal in te steken. Als er binnen de gemeentegrenzen geen ruimte is, dan zal je op de schaal van de metropoolregio moeten kijken, aldus de Oram.  

Met de buurgemeenten uit de MRA wordt volgens de gemeentewoordvoerder gewerkt aan een nieuw regionaal economisch beleid en regionale bedrijvenstrategie. 'Daarin krijgt de samenwerking ten aanzien van de herhuisvesting van ondernemers uit transformatiegebieden een prominente plek.'  

Maar dat geldt wat betreft de ondernemersvereniging evengoed voor werken, als voor woningbouw.