Dit is een voorpublicatie uit ROm, het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u zich hier aan voor een abonnement op het maandelijkse papieren of digitale magazine.

De tijd dat de vastgoedmarkt enkel stenen stapelde is voorbij. Ontwikkelaars en verhurende beleggers positioneren zich nadrukkelijker als makers van gemeenschappen. Daarvoor zetten ze fysieke ontmoetingsruimten en community-managers in, maar ook steeds vaker digitale applicaties.

‘Wij profileren ons op het maken van gezonde leefomgevingen. Daarbij onderscheiden we drie domeinen: het ruimtelijke-, natuurlijke- en het sociale domein’, zegt Thomas Thunnissen, directeur smart city bij ontwikkelaar Heijmans.

Het sociale domein is relatief nieuw voor de vastgoedbranche. ‘Je moet dan denken aan het stimuleren van diversiteit door differentiatie in woningaanbod, sociale veiligheid en last but not least: de sociale samenhang in de wijk’, vervolgt Thunnissen. ‘Dat doen we onder meer met een buurtapp waar geen reclame op zit. Buren kunnen elkaar daar real time op ontmoeten. Je kunt daar ook een buurtactiviteit zoals een barbecue initiëren.’

De applicatie die Heijmans daarvoor gebruikt is Hoplr. Als antwoord op de toenemende individualisering en globalisering, focust Hoplr zich op lokale gemeenschapsvorming, meldt de website van de community-app. ‘Zo verbinden we mensen met elkaar en met hun omgeving’, aldus de appmakers.

Met die focus op het lokale, onderscheidt Hoplr zich van sociale netwerkdiensten met een globaal bereik, zoals Facebook. Of zoals de netwerkdienst zelf schrijft: ‘Hoplr-buurten zijn geografisch afgebakend. Profielen van deelnemers zijn enkel zichtbaar voor leden van het buurtnetwerk zelf.'

Volgens Thunnissen is de adoptiegraad van de applicatie in nieuwbouw die Heijmans realiseert hoog; ‘tot wel 80 procent’. Waarbij hij wel aantekent dat het vooral om koopwoningprojecten gaat, waar de ontwikkelaar de tool inzet. ‘Bewoners die een huis kopen krijgen al toegang tot de applicatie. Zo raken ze alvast vertrouwd met de buurt en de buren.’

Van gebouwen naar micro-dorpen

Van Nederlandse bodem komt de applicatie Area of People. Gerenommeerde vastgoedpartijen als Amvest, BPD, AM, Achmea Real Estate en corporaties als Trudo en Staedion staan als partners op de site van de applicatie.

Oprichter en CEO Joan Ronner vertelde afgelopen maart over het sociaal bewogen gezin waar hij in opgroeide. ‘Het was heel normaal dat er mensen in huis werden gehaald, van zeer diverse pluimage. Dus niet “ons soort” mensen, niet alleen “gelijkgestemden”. De deur stond open voor iedereen.’

Bij de oprichting van Area of People had hij de kleine gemeenschap waar hij vandaan komt voor ogen, waar de arbeider, de hoogleraar, de ingenieur en de verpleger met elkaar in verbinding staan. Het is geen community op basis van opleidingsniveau en interesses, maar op basis van wederkerigheid.

‘Ons doel is om met Area of People van gebouwen microdorpen te maken waar mensen elkaar vinden en helpen. Wij zien bewoners als de belangrijkste onbenutte asset in de vastgoedmarkt.’

Hoge adoptiegraad sociale buurt-apps

Volgens Ronner is 94 procent de gemiddelde adoptiegraad in complexen waar de applicatie al wordt ingezet. Daarbij helpt het natuurlijk dat bewoners via de app, en waar nodig via slimme integraties, ook direct met de vastgoedeigenaar of beheerder kunnen communiceren.

Dat geldt ook andersom: de eigenaar of beheerder blijven dankzij de app goed op de hoogte van alle ontwikkelingen rondom de woningen, legt Ronner uit.

Mensen stellen elkaar hulpvragen. Juist daardoor ontstaan nieuwe verbindingen tussen mensen die elkaar tijdens een spreekwoordelijke buurtbarbecue niet hadden gevonden. Zoals een bewoner van wie de brandmelder per ongeluk is afgegaan en het gillende ding niet uitkrijgt. Hij kan dan snel worden geholpen door een handige buur die veel verstand heeft van techniek.

Mensen maken de stad

De vastgoedmarkt begint zich te realiseren dat mensen gebouwen kunnen máken. Maar dat kan nare trekjes krijgen als dit betekent dat verhuurders mensen zonder hbo- of wo-diploma uit een gebouw weren, zoals journalist Arjen van Veelen onlangs aankaartte in zijn boek Rotterdam.

Volgens Ronner hoeven verschillende achtergronden een connectie en cohesie niet in de weg te staan. In de praktijk blijkt volgens hem juist dat mensen met verschillende achtergronden veel aan elkaar kunnen hebben.

Sociale cohesie komt de leefbaarheid ten goede, vindt Ronner. Die betere leefbaarheidssituatie zorgt volgens hem voor lagere beheerlasten en in een hogere vastgoedwaarde. Dat vloeit ook voort uit steeds scherpere ESG-richtlijnen, stelt hij, met sociale duurzaamheid als een van de thema’s.

Dat is de propositie waarmee hij zijn dienst bij de vastgoedmarkt aan de man brengt. ‘Het is niet alleen iets waar wij in geloven. We zien gewoon dat het werkt.’ Uit het gegeven dat veel verhuurders buurtapplicaties inzetten kan worden opgemaakt dat de vastgoedmarkt in elk geval een positief effect verwacht.

Jonas' en de Walvis

Woningverhuurder Amvest zet een community-app nadrukkelijk in als extra hulpmiddel om de interactie en verbinding tussen bewoners te ondersteunen. ‘Per locatie kan de invulling van de app verschillen, afhankelijk van de voorzieningen’, aldus een woordvoerder van Amvest.

De ontwikkelende belegger leverde onlangs het Amsterdamse complex Jonas’ (met apostrof) op met 273 woningen. ‘Bij Jonas’, een verwijzing naar het avonturenboek Jonas en de Walvis, kun je bijvoorbeeld de poolbar op het dak reserveren voor als je een feestje wilt geven. Of kom je te weten wat er te zien is in de filmzaal.'

Bewoners kunnen ook in de app terecht voor praktische vragen, dienen er reparatieverzoeken in en plaatsen makkelijk een oproep voor het lenen van gereedschap. In een persoonlijk profiel geven bewoners aan wat hun hobby’s zijn. Zo maken ze gemakkelijk contact met mensen met dezelfde interesses.

Wederkerigheid voorwaarde buurtapps

‘De mensen, hun activiteiten en de situatie waarin ze zich begeven zijn bepalend, de techniek is faciliterend’, zegt Peter de Waart, hoofddocent bij de opleiding Communication and Multimedia Design (CMD) van de Hogeschool Rotterdam.

Voorwaarde voor het slagen van een buurtapplicatie is volgens Nicole Stofberg, lector platformeconomie aan de Haagse Hogeschool, een duidelijke geografische afbakening. Alleen dan kun je met recht spreken van een lokale community. Die moet volgens haar ook niet té groot worden. Dan wordt het té anoniem en hebben mensen eigenlijk geen connectie met elkaar.

Een ander vereiste is een vorm van wederkerigheid. ‘Mijn onderzoek heeft aangetoond dat “equality matching” voorwaarde is voor een goed functionerend deelsysteem. Een kredietsysteem kan daarbij helpen.'

Dat verklaart volgens haar de weerstand die ontstond in de couchsurfing community toen een nieuwe eigenaar couchsurfing ging promoten als gratis hotel, om nieuwe betaalde accounts werven. De basis van deze community is altijd wederkerigheid geweest en het kredietsysteem met reviews vormde daarvoor de basis.