Wet betaalbare huur: ‘nieuwbouw en verduurzaming woningen verder onder druk’

‘Zonder een betrouwbaar en stabiel investeringsklimaat komen er geen woningen bij voor huurders en woningzoekenden.’ Zo reageerde de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).

De vastgoedbeleggers onderschrijven de doelen die het kabinet stelt. Zij vinden het belangrijk dat huurwoningen betaalbaar zijn en blijven. ‘Ook wij constateren dat het middensegment fors moet groeien om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. Daarom heeft IVBN al in het Middenhuurakkoord in 2019 voorgesteld om de jaarlijkse huurverhogingen wettelijke te maximeren.’

Wetsvoorstel heeft grote impact

Maar de IVBN voorziet een afname van de investeringsbereidheid van institutionele beleggers. De economische tegenwind van dit moment maakt investeren nog moeilijker. Het wetsvoorstel gaat volgens de belangenorganisatie te ver en heeft grote impact.

‘Het brengt grote onzekerheid voor institutionele beleggers met zich mee. Nieuwbouwprojecten en de verduurzaming van de bestaande huurvoorraad dreigen financieel onhaalbaar te worden.’

IVBN geeft aan over de gevolgen van dit beleid continu in gesprek te zijn met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK).

Capital Value becijferde begin mei inderdaad een vrij dramatische terugloop van investeringen. ‘Het transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt is in het eerste kwartaal van 2023 uitgekomen op 606 miljoen euro.'

Dit is een daling van 64 procent volgens Capital Value ten opzichte van het eerste kwartaal vorig jaar. 'Hoewel het vertrouwen van beleggers in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt nog steeds groot is door het grote woningtekort en de stijgende huurprijzen in de vrije sector, blijven beleggingstransacties uit.’

Volgens de specialist in woningbeleggingen komt dit vooral doordat beleggers een nieuwe prijsstelling afwachten waarin de hoge kapitaalmarktrente en de gestegen overdrachtsbelasting worden meegenomen.

Minder investeringen in nieuwbouwhuurwoningen

Daarnaast wachten beleggers op uitsluitsel omtrent de regulering van het middenhuursegment en de aangekondigde verhoging van belasting op vastgoedaandelentransacties. ‘Steeds meer nieuwbouwprojecten worden niet verkocht doordat deze financieel niet haalbaar zijn. Als gevolg hiervan hebben beleggers in het eerste kwartaal 51 procent minder in nieuwbouwhuurwoningen geïnvesteerd dan vorig jaar.'

De komst van de start-bouwimpuls in de Voorjaarsnota is daarom een zeer welkome maatregel, maar de vraag is of hiermee voldoende huurwoningen kunnen worden gebouwd.

Jos Baeten, topman van verzekeraar ASR, gaf deze trend eerder al aan. ‘De middenhuurregeling klinkt op de korte termijn sympathiek voor de huurders, maar op de lange termijn wordt er minder gebouwd.’

Hij voorspelt dat grote investeerders zullen wegblijven vanwege dalende huuropbrengsten, terwijl De Jonge naar 900.000 woningen in 2030 wil.

De woorden van Baeten leggen gewicht in de schaal. ASR is een van de grootste beleggers in het middenhuursegment.

Woningbouwtraditie onderuit

Als institutionele beleggers afhaken, heeft dat grote gevolgen voor de volkshuisvesting, meent Pieter Hendrikse, CEO van JLL Nederland, een van de grootste vastgoedadviseurs in het land. Hij zet de betekenis van institutionele investeerders in breder perspectief.

‘In de loop van de afgelopen decennia zijn private, maar vooral institutionele investeerders van cruciaal belang geweest voor het mede vormgeven van de grote woningbouwtransities. We hielpen mee aan de bouw van woningen om de demografische groei aan te kunnen; na de oorlog en ook bij het realiseren van Vinex-wijken.'

Onder minister Stef Blok, is volgens Hendrikse de deur wagenwijd opengezet voor institutionele investeerders, ook vanuit het buitenland, om de huidige woningbouwopgave te realiseren. Maar met deze middenhuurregeling rekent de businesscase niet meer rond. Terwijl je juist meer woningen zou moeten bouwen om, in het spel van vraag en aanbod, een lagere prijs te krijgen.’

Als de overheid onbetrouwbaar blijkt in haar beleid, trekken grote investeerders zich terug, waarschuwt Hendrikse.

‘Dat zie ik nu al gebeuren, de getallen zijn zeer aanzienlijk. Die investeerders kunnen niet snel uit de markt, maar moeten dit geleidelijk doen om zoveel mogelijk van de waarde van hun huidige belegging te behouden. Het regent bij vastgoedfondsen nu evenwel verkoopverzoeken van pensioenfondsen en verzekeraars.’

Tel daarbij op dat sommige gemeenten gronduitgifte zien als een verdienmodel, zegt Hendrikse. ‘Grond is meer en meer een bedrijfsmiddel voor een gemeente om posten voor onder andere noodlijdende zwembaden, sociale problemen en jeugdzorg te dichten.'

Terwijl het volgens Hendrikse zou moeten worden aangewend om het probleem wonen aan te pakken. 'Het gaat hier om huisvesting van het volk.’

‘Steeds meer nieuwbouwprojecten worden niet verkocht doordat deze financieel niet haalbaar zijn’

De van oorsprong Scandinavische institutionele investeerder Heimstaden is bij monde van Edward Touw uiterst kritisch. Volgens hem zullen de plannen van De Jonge om de huurprijzen te verlagen, permanent schade toebrengen aan de Nederlandse woningmarkt. ‘Omdat in navolging van de particuliere verhuurders ook institutionele investeerders op grote schaal gaan verkopen en het minder aantrekkelijk wordt om in nieuwbouw te investeren, neemt het aantal betaalbare huurwoningen drastisch af.’

Verduurzaming financieel onmogelijk

Hij noemt het voorstel om minpunten toe te bedelen aan woningen met een slecht energielabel niet redelijk. ‘Verhuurders komen klem te zitten omdat ze worden bestraft met lagere huren, terwijl het aan de andere kant voor hen financieel onmogelijk wordt gemaakt om verduurzamingen door te voeren.’

Als de Wet betaalbare huur doorgaat, toont de Nederlandse overheid zich volgens Touw onbetrouwbaar. ‘In een tijdspanne van enkele jaren worden eerst investeerders uitgenodigd om te investeren en vervolgens wordt de businesscase die tot instappen uitnodigde onderuitgehaald.’

‘Nederland is door de onzekerheid over de wet minder aantrekkelijk geworden’

Pensioenbelegger PME is een van de weinige partijen die zich wel enthousiast tonen over de Wet betaalbare huur. Strengere spelregels bieden het pensioenfonds naar eigen zeggen een gelijk speelveld bij de ontwikkeling van nieuwbouw.

Zonder regulering zou het fonds – dat zegt niet het onderste uit de kan te willen halen door te rekenen met hoge huren en huurverhogingen – uit de markt gedrukt kunnen worden door spelers die dat wel doen en zichzelf zo rijk rekenen.

Touw van Heimstaden legt die redenering naast zich neer als minder relevant. ‘PME wordt zelf nauwelijks geraakt door de middenhuurregulering. Het fonds investeerde al 1,3 miljard in Nederlandse huurwoningen, maar dat is twee procent van hun totale investeringen.’

Stilvallen verduurzaming

Heimstaden trok zich recent terug uit een Haags nieuwbouwproject nadat de plannen waren aangekondigd.

Touw: ‘Als je keuze hebt om te beleggen in meerdere landen, is Nederland door de onzekerheid over de wet minder aantrekkelijk geworden. Als je het volledig platslaat, bestonden projecten uit een derde sociale huur, een derde niet-gereguleerde middenhuur en een derde duurdere huur.'

'Sociale huur kan niet uit, de middenhuur is dekkend en duurdere huur moet betalen voor de sociale huur en een kleine winst opleveren. Als de Wet betaalbare huur doorgaat, moet grofweg twintig procent dure huur tachtig procent onrendabele huur compenseren. Dat is een stuk moeilijker rond te rekenen.’

Negatief rendement verduurzaming

Maar het grootste probleem ontstaat volgens Touw bij de verduurzaming van bestaande woningen. Onder de huidige wetgeving zou een verduurzamingsproject in Utrecht volgens Heimstaden bijvoorbeeld een rendement opleveren van 4,5 procent.

Nieuwbouw en de verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt zullen stilvallen

‘Na invoering van de Wet betaalbare huur komen we uit op een negatief rendement voor verduurzaming, van meer dan zeven procent. Goed om te weten is dat we bij dit scenario zijn uitgegaan van het doortrekken van het WWS tot duizend euro.'

Daarnaast nog de toevoeging dat we de casus hebben uitgewerkt op basis van de rentes en bouwkosten in mei 2022. De casus schetst dus eigenlijk nog een iets te gunstig beeld.’

‘Onze zorg is dan ook dat, als het WWS daadwerkelijk wordt doorgetrokken, de nieuwbouw en de verduurzaming van de Nederlandse woningmarkt zullen stilvallen.’

Huurwoningen Amsterdam in de verkoop

Minister De Jonge heeft de mogelijkheid om het wetsvoorstel aan te passen. Meerdere vastgoedinvesteerders geven aan dat niet te verwachten. Het wetsvoorstel gaat voor advies naar de Raad van State.

De wet wordt daarna – naar verwachting in het najaar – voor besluitvorming naar de Tweede Kamer gestuurd. Ondertussen is het de vraag of het leed al niet is geschied, zoals meerdere investeerders aangeven. Zij sorteren immers voor op een situatie die mogelijkerwijs zich gaat voordoen.

Een teken aan de wand is dat volgens de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam bij meer dan de helft van de huuropzeggingen bij Amsterdamse huurwoningen van beleggers de woningen in de verkoop gaan.

Als grote investeerders dat voorbeeld volgen, is De Jonge verder van zijn gewilde 900.000 woningen in 2030 af dan ooit. Ze zullen onder dit gesternte niet of nauwelijks te porren zijn voor nieuwbouw.