Mixed-use is in. Maar welke mix is het beste?

Bij de optimale invulling van een gebied zul je rekening moeten houden met profielen van bewoners, werknemers en bezoekers. Daarbij bespeurt Wiebe de Ridder, principal consultant wonen, vastgoed en leefomgeving bij onderzoeksbureau MarketResponse, twee dominante en tegengestelde trends.

‘Enerzijds heb je de mensen die de vrijheid hebben om zich flexibel tussen de drie dagdelen door te bewegen, veelal gekoppeld aan het type werk dat ze doen. Jij en ik zitten vanuit ons eigen huis te werken. Als we willen, kunnen we zo naar de supermarkt. Als je telefoon kapot is, loop je even langs de reparatiewinkel. Afhankelijk van de bewegingsvrijheid die het type werk toelaat, zal deze groep groeien. Dat zet te denken over hoe je een stad organiseert’.
 

Werk als voorziening

Daar tegenover staat een groep van mensen die met hun beroep juist heel erg gebonden zijn aan fysieke plekken, zoals de politieagent, de leraar en de zorgmedewerker, maar waar als gevolg van marktwerking woonruimte in de stad vaak niet meer betaalbaar is. Of mensen die in oude stadswijken of de binnenstad wonen terwijl (praktisch) werk – ook een voorziening – wederom als gevolg van marktwerking is verdrongen naar de randen van de stad of daarbuiten.

‘Als je niet nadenkt, dan gaan we álles beredeneren vanuit economische waarde. Maar als je écht brede maatschappelijke waarde wilt toevoegen aan omgevingen, zal je ervoor moeten zorgen dat de voorzieningen die je realiseert aansluiten bij behoeftes van een bredere mix bewoners, werknemers en bezoekers’, zegt De Ridder.

Een stedelijke omgeving functioneert volgens hem het beste als er voldoende mensen werken, wonen en op een prettige manier door een gebied heen kunnen gaan als passant of bezoeker. Dit prettige verblijf wordt volgens hem gestimuleerd door een combinatie van groen, horeca, voorzieningen en aangename plekken in de openbare ruimte waar mensen willen verblijven.

Drie gebiedstypen

De Ridder ziet grofweg drie gebiedstypen voor zich. Dat zijn binnenstedelijke gebieden, transformatiegebieden en stedelijke uitleggebieden. Binnenstedelijke gebieden kenmerken zich door een grote mix van groepen en dus ook voorzieningen die recht doen aan de behoeften van theoretisch en praktisch opgeleiden, hoge en lage inkomens.

‘Dit zijn gebieden die uitblinken in culturele diversiteit, zonder dat elke plek aansluit bij de voorkeuren van iedereen. Elk binnenstedelijk gebied heeft uiteindelijk ook haar eigen profiel.’

Voor transformatiegebieden – bijvoorbeeld oude werkgebieden die woonwerkgebieden worden – ziet De Ridder een iets breder profiel van bewoners, werknemers en bezoekers voor zich en daaraan gekoppeld ook een iets minder breed voorzieningenprofiel. Als voorbeeld noemt hij Strijp-S in Eindhoven, een buurt op een voormalig bedrijventerrein van Philips. Uit onderzoek naar bewonersprofielen bleek dat daar vooral ‘actieve’ en ‘comfortabele’ bewoners zitten. ‘Dit terwijl ik verwacht had deze wijk vooral de meer op avontuur georiënteerde pioniers zou trekken. Dat was in dit gebied aanvankelijk ook zo.’

Voor de binnenstad van Zwolle kwamen bewonersprofielen wel overeen met zijn gevoel. Daar vind je meer ‘eigenzinnige’ bewoners. Bij nieuwe stedelijke uitleggebieden spelen voorzieningen ook een rol. Maar daar trekken volgens De Ridder vaak mensen heen waarvan de ‘behoeftemix’ net even anders is, zoals jonge gezinnen.

40-40-20 plint

‘Ontwikkelaars en beleggers geven bij het invullen van hun commerciële ruimten de voorkeur aan huurders die het meeste economisch rendement genereren’, schreven Tony Wijntuin (WYNE Strategy & Innovation) en De Ridder eerder dit jaar in een gezamenlijk document over een ‘datagedreven plintprogrammering’. Ze pleitten daarin voor een economisch-maatschappelijke plintprogrammering waar niet alleen vastgoedwaarde centraal staat.

Wijntuin ontwikkelde in 2020 een plintenvisie voor Strijp-S, waarin een economisch-maatschappelijke plintprogrammering al centraal stond. Dit mondde uit in een ‘plintenconvenant’ en uitvoeringsstrategie voor de invulling van de plinten op Strijp-S.

Principe van dit convenant is dat de verschillende eigenaren in het gebied zich conformeren aan de plintenvisie en afspraken maken over een passende economisch-maatschappelijke balans van voorzieningen in de plint. Uitgangspunt daarbij is dat dit misschien niet op altijd op pandniveau, maar zeker voor het functioneren van het gebied als geheel de meeste meerwaarde oplevert.

Wijntuin bedacht het concept voor de zogeheten “40-40-20 plint”, waarbij 40 procent van de plintruimte wordt ingezet voor het genereren van hoge huurstromen, 40 procent gereserveerd wordt voor ondernemers die zich al hebben bewezen en willen doorgroeien en een hogere huur betalen. ‘De resterende maar minstens zo belangrijke 20 procent van de plintruimte moet plek bieden aan startende ondernemers, pioniers, en placemakers’, aldus Wijntuin.

Stromenonderzoek

De vraag is hoe je binnen die visie uiteindelijk tot een kloppende plintprogrammering komt. Daarbij is het niet alleen belangrijk om inzicht te hebben in de profielenmix van bewoners en werknemers die De Ridder levert.

Plekken worden gemaakt door de mensen die er komen. Door gebruik te maken van mobiele data kunnen kwalitatieve inzichten verkregen worden als bezoekmomenten, bezoekduur, de herkomst van bezoekers en combinatiebezoeken. Zo wordt inzicht verkregen van het gebruik van de fysieke omgeving.

Het is de expertise van Anton Los, ceo en mede-oprichter van Perfect Place. Hij ziet een trend voor zich dat in centrumgebieden alleen winkelen niet meer voldoende ‘footfall’ zal genereren. ‘Er zijn extra voorzieningen nodig om een meer en een breder publiek te trekken’, aldus Los, die samen met De Ridder en Wijntuin overheden adviseert in datagedreven strategie voor de programmering van voorzieningen in mixed use-gebieden, waarbij brede waardecreatie voorop staat.

‘Hierbij zijn voor nu inzet op combinatie gedrag van cultuur en horeca de meest aangewezen functies, maar denk hierbij ook breder aan leisure en bijvoorbeeld zorg. Deze moeten in relatie staan met de doelgroep die er komt. De kunst is hoe je op waardeontwikkeling stuurt en hoe je dit organiseert.’