Het puntensysteem bepaalt voor welke prijs huurwoningen mogen worden verhuurd. Een woning met minder dan 142 punten is gereguleerd, en is dus aan een maximale huurprijs gebonden, de liberalisatiegrens. Die lag op 763 euro in 2022, het jaar dat Realstats analyseerde. 

Particuliere verhuurders overschreden die grens massaal, blijkt uit de cijfers van Realstats. Stadsbreed werd ruim de helft van de gereguleerde woningen voor een hoger bedrag verhuurd dan de liberalisatiegrens over het algemeen toestaat. Het gaat om bijna 20.000 woningen. 

In het stadsdeel Charlois was de situatie het ‘beste’. Daar had 45 procent van de nieuw verhuurde woningen met minder dan 142 punten een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens. In veruit het gros van de wijken ligt dat percentage rond de 25 procent. Uitschieter is Rozenburg. Daar werd 7 procent van de gereguleerde woningen voor minder dan 763 euro verhuurd. 

Het zijn vooral kleine particuliere verhuurders met maximaal negen woningen die te veel huur vragen. Zij verhuren driekwart van hun woningen voor meer dan het puntenstelsel voorschrijft. Grotere verhuurders doen het iets beter: zij verhuren ongeveer 58 procent van de ‘gereguleerde woningen’ te duur. 

‘Huurders durven hun rechten niet op te eisen’ 

Maarten Wiedemeijer, belangenbehartiger bij de Woonbond, verklaart het grote gat tussen wat voor een woning gevraagd mag worden en de daadwerkelijke huurprijs: ‘Allereerst durven huurders niet altijd hun rechten op te eisen. Ze weten soms dat ze recht hebben op een lagere huur, maar durven daar niet achteraan door bijvoorbeeld een tijdelijk huurcontract.’ Verder wijst hij erop dat het woningwaarderingsstelsel niet dwingend is. ‘Huurder en verhuurder mogen onderling afspreken om ervan af te wijken.’ 

Bij het Rotterdamse onderzoek is het aantal punten per woning berekend met een model. Er is namelijk geen centrale registratie van het aantal punten per woningen. Dat betekent dat de daadwerkelijke situatie (iets) kan afwijken van de onderzoeksresultaten.  

Het ontbreken van centrale cijfers ‘toont de zwakte van het Nederlandse huursysteem’, reageert Matthijs Korevaar, econoom en onderzoeker aan de Erasmus Universiteit en Columbia Business School. ‘Hoe denken we überhaupt huren bindend te gaan reguleren met WWS-punten, als er geen registratie is van de huurcontracten van deze woningen en het aantal punten?’ 

Huurregulering voor één wijk 

De gemeente Rotterdam kondigde medio mei al aan om dit probleem in de wijk Carnisse in Charlois strenger aan te pakken. Daar staan relatief veel woningen van lage kwaliteit.  

De gemeente wil verhuurders in die buurt met de nieuwe Wet goed verhuurderschap in de hand dwingen om contracten open te breken. Als dat niet lukt, zoekt de gemeente alternatieve huisvesting voor de huurders. 

Voor andere wijken, waar dus ook vaak te duur wordt verhuurd, ontbreekt zulk beleid nog.