In alle discussies over de toekomst van stads- en dorpscentra, de ontwikkeling van de detailhandel, het omvallen van de ketens en de daaruit voortvloeiende leegstand, valt me op dat er met diverse maten wordt gemeten als het gaat om de mate van leegstand. Een voorbeeld: Sinds een tijdje werk ik in opdracht van de gemeente Zeist aan het realiseren van een compacter dorpshart. Zeist is een van die middelgrote gemeenten die een beetje tussen wal en schip terecht dreigen te komen. En net als in veel vergelijkbare gemeenten is er ook in Zeist een groot leegstaand winkelpand waar V&D jarenlang was gevestigd (en waar ook nooit iets anders in heeft gezeten).
Bezoekers van een winkelgebied ervaren alleen de leegstand op straatniveau
Hoe groot is nu de leegstand sinds het faillissement van V&D in Zeist? Dat ligt er maar aan hoe je het bekijkt. De pandeigenaar ziet een leegstand van ongeveer 13.000 m² aan verhuurbaar vloeroppervlak. En Locatus heeft het pand voor ongeveer 6.000 m² aan lege winkelvloeroppervlakte in de database staan. Het CBS begint nu, samen met de provincie Overijssel, met de Leegstandsmonitor. Hierin wordt voor het eerst de leegstand van alle typen vastgoed in kaart gebracht. Een prachtig initiatief, maar het zegt volgens mij vooral iets over de kwantitatieve leegstand en niet over de kwalitatieve. Want eigenlijk ervaar je als bezoeker, of liever nog als gast van een winkelgebied, alleen de leegstand op straatniveau. Als de parterre van V&D in Zeist – ongeveer 3.000 m² vvo – zou zijn ingevuld, ‘voel’ je de leegstand eigenlijk niet meer. Tenzij je de pandeigenaar bent.
Dus als je de bezoeker van een dorps- of stadscentrum centraal stelt – en dat zouden we eigenlijk allemaal moeten doen – zou je moeten meten wat de ‘gevoelsleegstand’ is. Net als de gevoelstemperatuur tijdens een koude meivakantie: het is acht graden, maar het voelt als min twee. Die gevoelsleegstand zou je bijvoorbeeld kunnen meten aan de hand van de strekkende meters leegstand op straatniveau. Een smal, diep pand voelt minder leeg dan een breed, ondiep pand. Twee lege panden naast elkaar voelen leger dan wanneer er een gevuld pand tussen zit.
Net als bij gevoelstemperatuur kun je er natuurlijk niet veel meer mee dan het duiden van een gevoel. Maar het kan wel een indicatie geven van waar in het centrum de leegstand het hardst gevoeld wordt – en waar het bestrijden van leegstand prioriteit zou moeten krijgen.
Voorbeeld 1: Links een leegstaand winkelpand met veel meters op de verdiepingen, maar met een relatief lage gevoelsleegstand. Rechts dezelfde meters 'uitgesmeerd' over een pand met een breed front: dat 'voelt' veel leger.
Voorbeeld 2: Zolang leegstand wordt afgewisseld met aantrekkelijk ingevulde panden valt de gevoelsleegstand mee. Rechts dezelfde leegstaande panden, maar dan naast elkaar. Dat is voor niemand leuk. Een hoge gevoelsleegstand dus.
.jpg)
