Buitenstedelijk bouwen is in woondeals al geen taboe meer

Dit artikel staat in ROm juni 2023. ROm is het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Meld u hier aan voor een thuisabonnement voor het maandelijkse papieren of digitale magazine.

‘Er ligt veel focus op plannen om in de stad te bouwen. Mooi op papier, maar de praktijk is weerbarstiger. Want in de stad bouwen is duur en ingewikkeld. Ik wil van de minister weten hoe hij gaat zorgen dat reguliere en tijdelijke woningen sneller gebouwd gaan worden, niet langzamer.’

Dat tweette VVD-Kamerlid wonen en bouwen Peter de Groot begin mei, als reactie op een reeks nieuwsberichten over uitvallende woningbouwprojecten. ‘Wat gaat de minister in de praktijk doen voor snellere en goedkopere bouwlocaties? Dat is wat Nederland nodig heeft met zo’n groot woningtekort!’, aldus de VVD’er.

Het Kamerlid nam eerder zelf al concrete stappen om woonminister Hugo de Jonge te bewegen tot meer bouwen buiten de stad. Samen met Jaco Geurts (CDA) en Nicki Pouw-Verweij (JA21) diende hij een motie in om barrières voor buitenstedelijk bouwen uit de Ladder voor Duurzame verstedelijking te schrappen.

Dat instrument gebiedt gemeenten om bij bouwplannen buiten de bebouwde kom met de Laddertoets eerst aan te tonen dat deze plannen niet zijn te realiseren binnen die kom.

Straat erbij

De Kamerleden constateren in de motie dat ‘meerdere onderdelen van de Ladder in de huidige omstandigheden een onnodige procedurele blokkade opwerpen voor de buitenstedelijke bouwopgave’. Meer buitenstedelijk ontwikkelen zou de woningbouw kunnen versnellen, menen de politici.

Daarmee echoën ze eerdere oproepen van ontwikkelaars en het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Het EIB riep in oktober 2022, na een analyse van potentiële bouwlocaties binnen een straal van 500 meter rond bestaande bebouwing in Noord-Holland, op om in elke stad en elk dorp ‘een straat erbij’ te bouwen.

Al die buitenstedelijke straten bij elkaar zouden de oplossing van de urgente wooncrisis dichterbij brengen. Een jaar eerder deed het onderzoeksbureau al een vergelijkbare oproep. ‘Huizen bouwen in het groen moet uit de taboesfeer’, zei EIB-directeur Taco van Hoek toen.

De motie van De Groot en co werd met een ruime meerderheid van 111 voorstemmen aangenomen. Daarmee is de politieke tendens in Den Haag helder: hou niet te krampachtig vast aan bouwen binnen bestaand rood gebied. Het groen lonkt.

Het straat-verhaal van het EIB viel de laatste maanden in vruchtbare aarde. De Groot refereerde er veelvuldig aan in bijvoorbeeld tweets. Ook bij Geurts van het CDA en Faissal Boulakjar van D66 staat de straat op de radar, bleek uit het Tweede Kamerdebat ‘Niet waarmaken van de woningbouwambities’, dat eind maart plaatsvond.

‘Het CDA wil de regels voor bouwen in het groen versoepelen — daarmee bedoel ik echt niet in een bos of in de natuur — zodat elke gemeente de ruimte krijgt om er een straat bij te bouwen’, zei Geurts. Boulakjar: ‘Ook D66 is voor buitenstedelijk bouwen, niet als doel op zich, maar als middel. Een straatje erbij is dus prima waar het kan.’

Dubieus frame

Het nieuwe elan voor buitenstedelijk bouwen is een omslag ten opzichte van het huidige Rijksbeleid. Zo zijn de grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties voornamelijk binnenstedelijk gepland. De aangedragen argumenten voor de omslag naar meer buiten de stad bouwen zijn steevast dezelfde: het zou goedkoper en bovenal sneller zijn.

De vraag is of het narratief achter het enthousiasme voor de buitenstedelijke straten terecht is. Er zijn vanuit de ruimtelijke-ordeningshoek serieuze kanttekeningen. Met buitenstedelijk ontwikkelen maak je suboptimaal gebruik van de voordelen die de bestaande stad te bieden heeft, zoals een hoog voorzieningenniveau en goede bereikbaarheid.

Bovendien brengt buitenstedelijk bouwen weliswaar andere kosten met zich mee dan binnenstedelijk bouwen, maar die zijn niet per se lager. Binnenstedelijk komen projecten niet uit door hoge grondprijzen, kostbare sanering van bedrijven en bouwrijp maken van de grond. Daar staat tegenover dat buitenstedelijk bouwen in feite óók duur is, door benodigde investeringen in voorzieningen, met name de infrastructuur.

Het frame ‘we houden krampachtig vast aan moeilijke inbreidlocaties en staan te weinig open voor bouwkansen buiten de stad’ blijkt ook nogal dubieus, en is inmiddels achterhaald door de feiten. Woonminister Hugo de Jonge reisde de eerste maanden van dit jaar stad en land af om zijn handtekening te zetten onder de 35 regionale woondeals. Daarin worden de provinciale woningbouwafspraken voor de bouw van 900.000 woningen tot 2030 verdeeld over de gemeenten. De dealteksten bieden een actueel inzicht in hoe, wat en vooral waar er de komende jaren wordt gebouwd.

Vooral in de Randstad moeten veel nieuwe woningen komen, want daar is de vraag het grootst. Uiteraard nemen de grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht een aardig deel van de taart voor hun rekening. Bij elkaar opgeteld moeten zij de komende zeven jaar bijna 180.000 nieuwe huizen opleveren.

Ook de middelgrote steden Eindhoven, Groningen, Tilburg, Almere, Breda, Nijmegen, Apeldoorn en Arnhem gaan flink bouwen. Zij moeten tezamen zorgen voor de bouw van ruim 104.000 woningen.

Bij al deze gemeenten geldt inderdaad dat primair binnenstedelijk wordt gekeken. Veel van de genoemde steden hebben één of meer van de grote verstedelijkingslocaties, rond stations en/of op bedrijventerreinen.

Het klopt ook dat dit complexe gebieden zijn, met hoge onrendabele toppen voor publieke investeringen. Niet voor niets ontvingen deze locaties aanzienlijke bedragen uit de woningbouwimpulsen en het mobiliteitsfonds van het kabinet.

Taboe doorbroken

Maar deze gemeenten vertellen slechts een deel van het verhaal. Want hoewel er in absolute zin veel wordt gebouwd, is de bouwopdracht naar verhouding groter in aangrenzende buurgemeenten. De woonopgave vloeit als een olievlek uit in de suburbane gemeenten rond de steden.

Dat is het evidentst in Noord- en Zuid-Holland, de twee provincies met de grootste bouwopgave. Zie bijvoorbeeld Lansingerland, Zuidplas, Waddinxveen en Capelle aan den IJssel in de schaduw van Rotterdam, Rijswijk en Katwijk bij Den Haag en Haarlemmermeer en Ouder-Amstel bij Amsterdam. Ook Bunnik kleurt op de kaart donkerder dan het nabijgelegen Utrecht. Deze gemeenten gaan dus stuk voor stuk relatief meer bouwen dan de grote steden waar ze tegenaan schuren.

Dat wordt met uitleglocaties mogelijk gemaakt. In Lansingerland wordt bijvoorbeeld de ontwikkeling Bleizo-West in de dealafspraken meegerekend. Hoewel de provincie en gemeente nog gesprekken moeten voeren en knopen moeten doorhakken over deze locatie in een weiland tussen Bleiswijk en Zoetermeer, wordt het belang ervan door de provincie wel erkend.

‘Mocht op deze locatie uiteindelijk geen of minder woningbouw plaatsvinden, dan heeft dat grote impact op de mogelijkheden die Lansingerland heeft om te bouwen en bij te dragen aan meer evenwicht in de regio Rotterdam’, staat in de regionale woondeal Regio Rotterdam.

Ook bij Zuidplas (Nieuwe Dorp in de Zuidplaspolder, 4.200 woningen), Waddinxveen (Park Triangel, 1.700 woningen) en Capelle aan den IJssel (Fascinatio, 636 woningen) wordt gebouwd buiten de bestaande stad of dorp. Zo wordt bij Rijswijk al een aantal jaar gebouwd aan 3.500 woningen in Rijswijk Buiten, tussen Rijswijk en Delft ingeklemd. En bij Katwijk zijn de pijlen gericht op de buitenstedelijke gebiedsontwikkeling Valkenhorst. Op het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg moeten 5.600 woningen komen.

In Rijswijk Buiten wordt al gebouwd. Minister Hugo de Jonge overhandigde in april symbolisch de sleutels aan huurders van honderd middenhuurwoningen. Beeld Kasper Baggerman

In Noord-Holland zien we iets vergelijkbaars. Zo bouwt Ouder-Amstel ruim 5.000 woningen in ‘De Nieuwe Kern’, een uitleglocatie aan de westkant van de gemeente. In Haarlemmermeer moeten bij het dorp Lisserbroek 2.250 nieuwe woningen komen. Dit soort locaties komen overigens niet een-op-een overeen met de bedoelde ‘straten’ van het EIB. Het bouwinstituut richt zich daarbij specifiek op kleinere locaties, niet op grote uitleggebieden. Over de hele provincie genomen, de kleine locaties incluis, wordt er wel al relatief veel buitenstedelijk gebouwd.

Onderzoeksbureau ABF berekende met de planmonitor Noord-Holland dat 35 tot 40 procent van de huidige woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied landt. Van een eventueel ‘taboe’ op buitenstedelijk bouwen is in de regionale woondeals en de huidige plancapaciteit dus geen sprake.

De ‘straat’ van het EIB is inmiddels onderdeel van het vocabulaire van minister De Jonge. ‘We moeten de natuur beschermen en de schaarse ruimte zoveel mogelijk behouden. Daar gaan we niet van afwijken. Maar wat wel echt moet is dat we met meer welwillendheid moeten kijken naar andere locaties in kleinere dorpskernen’, zei de minister medio maart bij het tekenen van de Noord-Hollandse woondeals. ‘Als je een dorp niet de mogelijkheid geeft voor dat straatje erbij, dat zet je zo'n gemeenschap op slot.’

Bij het woondebat van eind maart deed hij er nog een schepje bovenop. ‘Zij (het EIB, red.) hebben de potentie van Noord-Holland onderzocht. Daar is inderdaad heel veel potentie voor een straatje erbij, maar daar was de provincie inderdaad heel terughoudend in. Nou, ik heb zomaar de indruk dat dat de komende periode weleens iets anders zou kunnen worden. Ik hoop het ook, want het is nodig.’