Tot deze conclusie komt Buck Consultants International (BCI) na een analyse van twintig herontwikkelingsprojecten in Noord-Brabant en Zuid-Holland.
Uit het onderzoek blijkt dat het ruimtegebruik fors toeneemt als verouderde bedrijfspanden op vervuilde terreinen worden vervangen door distributiecentra.
Op de totale oppervlakte van 110 hectare van de twintig herontwikkelingsprojecten die Buck analyseerde, was eerst 422.000 vierkante meter bebouwd. Na herontwikkeling met een logistieke bestemming steeg het ruimtegebruik naar 778.000 vierkante meter, een toename van 84 procent.
Bij de herontwikkelde gebieden steeg de werkgelegenheid ook van 350 banen in de oude situatie naar 2.600 in de nieuwe situatie.
Bijkomend voordeel is dat de distributiecentra duurzaam zijn gebouwd. Alle gebouwen op de herontwikkellocaties beschikken over het Breeam-duurzaamheidskenmerk, zijn energiezuinig en beschikken in de meeste gevallen over zonnepanelen.
Om tot deze resultaten te komen, vond in bijna alle gevallen sloop en nieuwbouw en sanering plaats. Uit de analyse van het adviesbureau blijkt dat in 75 procent van de gevallen de kosten van een herontwikkellocatie 5 tot 15 procent hoger uitvallen ten opzichte van een vergelijkbare greenfieldontwikkeling in dezelfde regio.
De extra kosten zitten de planontwikkeling en extra sloop- en saneringskosten. 'In overige gevallen zijn de kosten tussen herontwikkeling op een bestaand terrein in vergelijking met nieuwbouw op een nieuw bedrijventerrein ongeveer gelijk', zegt Jordi Hubers, senior-adviseur bij Buck Consultants International.
Herontwikkeling duurt in de praktijk wat langer dan vergelijkbare bouw op een nieuwe (greenfield)locatie. De langere termijn kan oplopen tot 18 maanden. Volgens Hubers komt dit omdat vastgoedontwikkelaars vinden dat vergunningsprocedures bij gemeenten traag worden afgehandeld. Dat geldt ook voor herziening van bestemmingsplannen.
Volgens René Buck, directeur van BCI, kan herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen een bijdrage leveren bij het oplossen van het 'verdozingsprobleem'. 'Voorwaarde is dat gemeenten zich actief opstellen bij het aanpassen van gedateerde bestemmingsplannen en de afgifte van vergunningen versnellen.'
Hubers onderschrijft desgevraagd de stelling dat niet alleen voor 'logistiek', maar ook voor andere segmenten in de bedrijfsruimtemarkt ruimte moet worden gecreëerd. Dat kan ook deels door het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen, maar dat betekent niet dat er geen nieuwe locaties aangewezen hoeven te worden. Het grote aantal transformaties van binnenstedelijke bedrijventerreinen naar woningbouw zorgt bovendien voor een toenemende ruimtedruk. Dat is met name problematisch voor de meer extensieve stadsverzorgende bedrijvigheid, zoals stadslogistiek.
