Jos Feijtel is Bestuurlijk Aanjager Woningbouw en lid van het Expertteam Woningbouw. Hij schreef deze bijdrage op persoonlijke titel.

1. De eis van tweederde betaalbaar legt veel nieuwbouwprojecten plat

Deze maatregel is aangekondigd toen de bomen nog tot in de hemel groeiden. Hoe sympathiek ook bedoeld, een fors aantal projecten heeft nu door de eerdergenoemde oorzaken geen sluitende businesscase meer als deze eis dwingend overal wordt gehanteerd.

Toegegeven: in de achterliggende vette jaren zal er vast dik verdiend zijn op woningbouw en een tandje minder zou op zich niet erg moeten zijn. Maar geen enkele commerciële initiatiefnemer start een project als de rekensom nog negatiever uitpakt dan zijn renteverlies. Neprom cum suis zijn bij de start van dit kabinet veel te gemakkelijk meegegaan met de eis van tweederde betaalbaar.

Dat corporaties hier en daar moeilijke projecten redden, onder andere door onrendabele toppen te accepteren of zelfs middelduur over te nemen, is mooi meegenomen. Maar veel andere projecten kennen deze reddingsboei niet en vallen dus stil.

In zo’n project: geen sociale woningen en helemaal geen woningen. Dat de minister heeft gezegd dat deze eis niet altijd van toepassing kan zijn op al in gang gezette projecten, wordt door veel gemeenten en provincies niet gehoord

2. Eenderde middelduur eisen en dan juist nu de huren daarvan reguleren werkt averechts

De net een beetje op gang gekomen categorie met middeldure huurwoningen (850 tot 1.200 euro huur per maand) krijgt direct het deksel op neus, door de huurprijzen in het regiem van het puntenstelsel te brengen.

Toegegeven: te veel verhuurders vragen belachelijk hoge huurprijzen. Ze kunnen dat doordat er te weinig woningen zijn. Zorg dat er eerst nog een fors aantal van deze woningen bijkomt. Een mooi compromis tussen beleggers en de minister zou zijn geweest: laat die huurregulering ingaan bij projecten die vanaf bijvoorbeeld 2027 worden gerealiseerd.

Dan had je nu nog een boost van nieuwe investeringen gehad in deze middeldure huurwoningen. Dan krijgen beleggers nu hun zin, de minister straks in 2027. Dat werkt beter dan de overgangsregeling die nu geldt. Het gevolg is dat ook hierdoor complete projecten stil komen te liggen. En dat wordt nog erger door wijzigingen in het belastingstelsel.

3. Strengere landelijk duurzaamheidseisen

Nu al stapelen de gemeentelijke eisen over duurzaamheid bij nieuwbouwwoningen zich op. De ene gemeente wil het nog exotischer dan de andere. Initiatiefnemers worden overal met verschillende eisen geconfronteerd.

De minister ziet dat en wil er wat aan doen. Op zich goed. Maar de aankondiging is dat de landelijke eisen verder zullen worden verscherpt. Ook nog te begrijpen. Daar zou dan bij horen dat gemeenten daar niet meer bovenuit mogen gaan. Dat kennen we nu al: gemeenten mogen op dit terrein eigenlijk geen eisen stellen die boven het Bouwbesluit uitstijgen.

Maar dat is een loze regel: initiatiefnemers durven niet naar de rechter te stappen, want ze willen een volgende keer ook weer bouwen in die gemeente. En het Bouwbesluit kent geen door de minister in te stellen sanctie.

Ook nu weer geldt: de minister werkt aan nieuwe dure eisen (die overigens voor een deel in geen verhouding meer staan tot de beperking van de CO2-uitstootverlaging of duurzaamheidsverbetering), maar het woord sanctie voor overtredende gemeenten komt in de recente brief van de minister van 22 mei niet voor.

Het blijft dus goed mogelijk dat zichzelf op de borst kloppende wethouders toch fors roomser dan de paus kunnen zijn. Dan zijn we dus nog verder van het pad.

4. Tariefsverhoging Box 3 zorgt voor minder huurwoningen.

Naast de huurprijsregulering voor middeldure woningen, worden particuliere beleggers geconfronteerd met de verhoging van het belastingtarief in box 3. Ook ik besef: deze beleggers hebben ongebreideld kunnen profiteren van hun nauwelijks belaste huurinkomsten.

Maar: waarom juist nu? Juist nu er zo’n gebrek is aan deze woningen. Onder andere particuliere beleggers die een woning in de verhuur hadden als pensioenvoorziening, verkopen die woningen massaal. Juist nu de dip in de productie zo ernstig is, worden weer huurwoningen onttrokken aan de markt. Had dat niet een paar jaar later gekund?

5. De kracht van de corporaties kan nog beter benut

Sinds kort hoeven de corporaties geen verhuurdersheffing meer te betalen. Prima actie van de minister. Dat scheelt hen elk jaar circa 1,2 miljard euro. Voorwaarde: ze moeten gaan investeren in onder andere nieuwbouw. Dat is ook hard nodig en soms zijn corporaties zelfs de reddende engel. Daar moeten we zuinig op zijn. Zij kunnen nog enigszins anticyclisch investeren.

Maar door de regelgeving van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) zijn ze toch weer financieel het haasje. Niet dat er enige zinnige reden is voor deze extra belasting voor corporaties. Maar omdat bij multinationals belastingontduiking moet worden bestreden, mogen ook corporaties slechts 20 procent van de rente die ze betalen aftrekken van de belasting. Totale nonsens, echt een bureaucratie uitwas.

Een groot deel van de investeringsmogelijkheden van corporaties vervliegt. De minister keek ernaar en kon de discussie met de minister van Financiën blijkbaar niet winnen. Daarnaast gaat voor alle bedrijven de vennootschapsbelasting over de winst omhoog. Ook voor corporaties! Die hebben niet eens een dividenduitkering, maar moeten toch een hogere winstbelasting betalen. Waar zijn we mee bezig?

Conclusie: de minister doet met allerlei maatregelen z’n stinkende best om meer woningen te laten bouwen. Het jammer dat hij met bovengenoemde zaken de dip in de productie onnodig erger maakt. De ‘regie terugpakken’ is goed, heel goed zelfs, maar kijk alstublieft ook nog eens even naar deze vijf punten.