Woonminister Hugo de Jonge wil het woningwaarderingsstelsel doortrekken naar 187 punten. Daarmee wil hij huren betaalbaarder maken. Nieuw verhuurde woningen met dit aantal punten mogen als het aan de minister ligt vanaf 2024 voor maximaal ongeveer 1.100 euro verhuurd worden. 

Institutionele beleggers, die in Nederland ongeveer 180.000 woningen verhuren, wachten de regulering echter niet gedwee af, blijkt uit onderzoek door Stec Groep. Het adviesbureau stelde negen van hen de vraag wat de naderende regulering betekent voor hun investeringsstrategie in bestaande woningen.  

Zeven geven aan woningen met bijvoorbeeld verduurzaming of een luxere afwerking over de grens te willen tillen. De geïnterviewde beleggers zijn samen goed voor ongeveer 55.000 woningen, dus mogelijk vallen tienduizenden woningen straks buiten de regulering.  

Exacte aantallen zijn lastig te voorspellen, doordat het Stec-onderzoek een kleine steekproef betreft en de beleggers niet hun volledige voorraad over de puntengrens hoeven trekken. De marktpartijen geven bovendien aan woningen vaker te willen verkopen.  

Verduurzaming meest voor de hand liggend 

Het moet ook nog blijken of de beleggers die zéggen dat ze gaan investeren om meer dan 187 punten te krijgen, dat daadwerkelijk doen.  

Dat is wel aannemelijk, zegt Luuk Lentferink, onderzoeker woningmarkt bij Stec Groep. ‘Institutionele beleggers kijken naar de lange termijn. Investeren in bestaande woningen is dan sowieso heel logisch. Als ze met die investeringen meer punten kunnen krijgen en zo buiten de regulering vallen, is dat extra mooi meegenomen.’ 

Investeren in verduurzaming ligt het meest voor de hand bij het over de grens tillen van de woningen. Om verduurzaming te stimuleren, wil De Jonge hoge energielabels meer punten geven. De lage labels E, F en G krijgen juist strafpunten. Grote buitenruimtes krijgen straks ook meer punten, maar die zijn bij bestaande woningen lastig toe te voegen. 

Als de woningen door verbouwing meer dan 187 punten krijgen, gaat de kwaliteit ervan omhoog. Bovendien kunnen maandlasten dalen door lagere energiekosten. Maar het is de vraag of die verbetering opweegt tegenover potentieel veel hogere huren. De huur van een woning met 187 punten wordt vanaf 2024 begrensd op circa 1.100 euro, maar een woning met 188 punten kan in theorie voor honderden euro’s meer worden verhuurd. 

Nieuw gat 

Zo kan er een nieuw gat ontstaan tussen de gereguleerde huur en de vrije sector. Op dit moment is er zo’n gat tussen de sociale huur en de middenhuur: woningen iets duurder dan de liberalisatiegrens van ongeveer 808 euro zijn er amper, al helemaal niet in de grote steden. Het vrijesectoraanbod begint nu veelal bij 1.000 euro. Deze kloof is voor De Jonge juist één van de redenen om in te grijpen in de huurmarkt. 

Het mogelijk omhoogtillen van de huurwoningen is vooralsnog een blinde vlek bij het kabinet. In opdracht van BZK publiceerde ABF Research in maart onderzoek naar de effecten van het doortrekken van het puntenstelsel. Dat leverde volgens de minister ‘zeer waardevolle inzichten op’.  

Het onderzoeksbureau schrijft echter dat ‘gedragseffecten van verhuurders’ expliciet niet zijn meegenomen in de evaluatie. ‘Het zou kunnen dat aanpassingen aan de woning zodanig meer huurpunten opleveren dat de woning tot het hoogste huurprijssegment zal behoren’, staat in het rapport, maar dit wordt niet nader uitgediept.