Dit is een ingekorte versie van een artikel dat verschijnt in BT Magazine van juni 2023. BT Magazine is het vakblad voor de professional die zich bezighoudt met werklocaties, regionale innovatiekracht en het vestigingsklimaat. Meld je hier aan voor een abonnement voor de printuitgave en toegang tot het digitale archief van digitale magazine.

Jaap Schoufour, senior-adviseur bij Stipo, onderzocht in opdracht van het College van B&W van Amsterdam drie mogelijke modellen voor opzet van de werkcorporatie. Uit zijn verkenning blijkt dat de meeste realistische opzet een management-model is met daaraan gekoppeld een fee. ‘Dat betekent dat de nieuwe werkcorporatie mkb-ondernemers werft, selecteert en die uiteindelijk voorstelt aan de eigenaar-verhuurder.’ 

Achterliggende gedachte van het corporatieplan is volgens Schoufour dat betaalbare ruimte voor (kleinschalige) productiebedrijven waardevol is voor een stad, maar nog altijd zwaar is ondervertegenwoordigd. Het gaat dan om onder andere om kleine garagebedrijven, meubelmakers, loodgieters en constructiebedrijfjes. 

De corporatie moet binnen herontwikkelingsgebieden in Amsterdam zorgen voor bedrijfsruimtes van plusminus 60 – 200 vierkante meter. De kosten van deze ruimtes zijn tussen de 80 - 120 euro per vierkante meter per jaar. Dat komt neer op een kale huur van tussen 400 en 2.000 euro per maand. 

Marktpartijen zijn terughoudend 

Uit de gesprekken die Schoufour voerde, blijkt dat met name ontwikkelaars en beleggers die investeren in de herontwikkeling van voormalige bedrijventerreinen terughoudend zijn om deel te nemen. ‘Zij steken hun geld liever in woningbouw, omdat het rendement op woningen nu eenmaal hoger is dan vastgoed waar wonen en werken zijn gemengd.’  

Voor ontwikkelaars en beleggers wordt deelname interessant wanneer lokale overheden in hun bestemmingsplannen vastleggen dat er alleen ruimte is voor het mkb op bepaalde locaties bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. ‘In Amsterdam gaat dat gepaard met erfpachtuitgifte of conversie naar eigendom. ‘In Amsterdam gaat dat gepaard met erfpachtuitgifte of conversie naar eigendom. Dat laatste is een privaatrechtelijk instrument dat naast het publiekrechtelijk instrument, omgeving en bestemmingsplan, kan voorschrijven dat er productief mkb moet komen.’  

Dit vindt in de praktijk al plaats in het Hamerkwartier in Amsterdam-Noord. Het bestemmingsplan van dit herontwikkelingsgebied schrijft voor dat per kavel er een verplicht percentage mkb-bedrijfsruimte moet komen. Schoufour: ‘Daaruit volgt logischerwijs dat de erfpachtafspraken dat percentage gaan volgen.’ 

Pitch voor opzet stichting 

Om de corporatie van de grond te krijgen, is de komende twee jaar een opstartbudget nodig van zeker een paar ton. Als het College instemt – waarschijnlijk dit najaar – dan zal er vervolgens een pitch plaatsvinden. ‘Dit biedt de markt de ruimte om concreet uitgewerkte businessplannen te presenteren. De winnaar kan met dit budget de stichting opstarten.’ 

Dat kan een variëteit aan partijen zijn. Schoufour: ‘Denk aan een kleine belegger of een ontwikkelaar, maar ook vastgoedondernemers die gespecialiseerd zijn in het beheren van bedrijfsgebouwen in Amsterdam.’