Woonminister Hugo de Jonge zet groots in op flexwoningen. Voor het eind van 2024 moet Nederland er minstens 37.500 nieuwe rijk zijn. 

Het achterliggende idee: de flexwoningen zouden een vlot antwoord zijn op de nijpende woningnood, vooral voor aandachtsgroepen als studenten en statushouders. Ook zouden de woningen een ‘flexibele schil’ rond de reguliere woningmarkt kunnen vormen. 

Maar de praktijk is weerbarstig. Dat werd het laatste jaar al duidelijk gemaakt door onder meer het Planbureau voor de Leefomgeving en corporatiekoepel Aedes, en nu erkent de minister het zelf ook: de gedroomde vlotte bouw van de tijdelijke woningen gaat helemaal niet zo vlot. 

Uit een Kamerbrief die dinsdag verscheen, blijkt dat de minister duizenden woningen achterloopt op zijn eigen planning. De gedroomde 37.500 tijdelijke woningen per 2024 raken steeds verder uit het zicht. 

‘Het blijft daarom een gezamenlijke opgave van de overheden, de corporatiesector en de bouwsector, om het tempo in de versnelling ook zo hoog mogelijk te houden’, schrijft de minister. 

Een berg barrières 

Het appel van De Jonge op zowel overheid, semioverheid als markt is logisch, want in al die schakels verloopt de flexbouw stroef. 

Allereerst moet de gemeente er schaarse menskracht voor reserveren. De procedures voor flexwoningen zijn in theorie relatief kort omdat er bijvoorbeeld geen definitief bestemmingsplan nodig is. In het echt loopt het anders: de tijdelijke huizen vergen dezelfde ambtelijke inzet als permanente woningen, bleek uit onderzoek door Aedes. Nu gemeenten worstelen met nijpende capaciteitsproblemen, is het dan logischer om in te zetten op normale woningbouw. 

Als er wel ambtenaren beschikbaar zijn, moeten die op zoek naar bouwlocaties. Die zijn schaars. Als ze er wel zijn, krijgen gemeenten hun flexplannen vervolgens lastig gesleten aan omwonenden, wat voor extra vertraging zorgt. 

Zelfs als de bewoners laaiend enthousiast zijn, is de bouw nog geen gegeven. Want er moet ook zicht zijn op een vervolglocatie. Het gebrek daaraan blijkt in de praktijk de grootste flessenhals bij de flexbouwambities. 

Zonder zicht op een nieuw plekje voor de flexwoning kunnen bijvoorbeeld woningcorporaties hun businesscase niet rondrekenen. Als de woning na tien of vijftien jaar moet worden afgeschreven, is het verlies voor de investeerder te groot. 

Als al deze hordes genomen zijn, moet een bouwer de woning nog leveren. De bouwsector had lange tijd niet de benodigde productiecapaciteit om de gedroomde tienduizenden tijdelijke woningen (snel) te plaatsen. 

En een berg beleid 

Minister De Jonge kwam het afgelopen jaar voor veel van deze barrières al met beleid op de proppen. 

Zo deed het Rijksvastgoedbedrijf de voorfinanciering bij 2.000 flexwoningen, om de productie bij bouwers op gang te brengen. Er werd 212 miljoen euro voor uitgetrokken, volgens sommigen een ‘cadeautje voor de bouwsector’. De aanpak begint nu zijn eerste vruchten af te werpen: Delft kocht de eerste woningen, De Jonge bracht er dinsdag een bezoek aan. 

Verder komt er een ‘Financiële Herplaatsingsgarantie’. Die moet corporaties compenseren als hun tijdelijke woning vroegtijdig afgeschreven moet worden door het ontbreken van een nieuwe locatie. Kosten: 220 miljoen, en succes is lastig te voorspellen. Zonder aanvullende maatregelen kan de garantie een grote flop worden, stellen experts. 

Als laatste was er dit jaar honderd miljoen euro beschikbaar voor onrendabele publieke toppen bij flexbouw. Daarmee werd de bouw van 8.300 woningen ondersteund. Vrijdag werd bekend dat het kabinet deze regeling voortzet en nog eens 300 miljoen extra vrijmaakt. 

Met het huidig beleid neemt het Rijk zowel vooraan als achteraan de keten financiële risico's op zich. Alles bij elkaar opgeteld, lopen de genoemde Rijksinvesteringen in flex op tot meer dan 800 miljoen euro.

‘Flexcity’ Goes, Apeldoorn, Doetichem en Almere 

Op het grootste vraagstuk, de garantie op nieuwe locaties, biedt bovenstaand beleid bovendien geen definitief antwoord. De financiële herplaatsingsgarantie verlaagt risico’s voor investeerders, maar doet verder weinig voor de rondtrekbelofte van flex. 

Het begin van beleid hiervoor is er wel. Daar komt Goes om de hoek kijken. De Zeeuwse gemeente gaat onderzoeken of het een zogenaamde ‘flexcity’ kan bouwen. Wethouder Joan Veldhuizen trok dinsdag naar Delft en beloofde aan De Jonge dat haar gemeente de mogelijkheden gaat onderzoeken. 

Het idee: Goes start een nieuwe gebieds- en woningbouwontwikkeling met modulaire bouw en voorzieningen. Tegelijkertijd houdt de gemeente ruimte vrij voor het plaatsen van flexwoningen op een later moment. Zo dient Goes als gastgemeente voor bestaande flexwoningen uit andere delen van het land. 

De gemeenten Almere, Doetichem en Apeldoorn spraken eerder uit ook open te staan voor zo’n aanpak. Het zou gaan om enkele honderden kavels. Daarmee is De Jonge er nog niet: hij wil dat er door heel Nederland 2.000 reservekavels beschikbaar komen. Daar trekt hij nog eens 88 miljoen euro voor uit. 

De gemeenten zijn nu nog druk bezig met uitzoeken hoe en of ze dit daadwerkelijk kunnen doen, leert navraag. Of de reservelocaties er komen, is dus nog niet zeker. In de zomer moet er meer duidelijkheid zijn.

Waar ook nog geen helderheid over is: moeten de flexwoningen die in de flexcities een plekje vinden vervolgens weer doorverhuizen? Of blijven ze er permanent staan? Zelfs als dat laatste de wens van de gemeenten is, zijn er weinig garanties. Als de tweede locatie voor flexwoningen al onzeker is, is de derde dat helemaal. 

Daar ligt dus nog werk voor De Jonge. De flexcities dragen als potentiële laatste rustplaatsen voor locatieloze flexwoningen weinig bij aan de door de minister gewenste flexibele schil rond de woningmarkt. 

Rectificatie, 10-05-2023: in de eerste versie van dit stuk schreven we dat het Rijk 100 miljoen uittrok voor de 2.000 flexwoningen van het RVB. Dat getal kwam uit een gewijzigde BZK-begroting uit september 2022. Uit de daadwerkelijke aanbesteding blijkt echter dat dit bedrag een stuk hoger ligt: 212 miljoen euro.