Door Geurt Keers en Rob de Wildt. Keers is onderzoeker en adviseur bij City Research and Consult. De Wildt is zelfstandig woningmarktonderzoeker en -adviseur. Dit artikel verscheen eerder in ROm, het vakmagazine over ruimtelijke ontwikkeling en de fysieke leefomgeving. ROm is gratis voor ambtenaren en bestuurders-politici in dat beleidsdomein. Klik hier voor een digitaal of papieren abonnement.

Met het overlijden van Adri Duijvestein op 17 maart jongstleden is een groot pleitbezorger van particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw in ons land heengegaan.

In 1998 wist hij samen met collega-Tweede Kamerleden Gabor (CDA), Versnel-Schmitz (D66) en Verbugt (VVD) de meerderheid van het parlement achter een motie te krijgen die vroeg om een derde van de nieuwbouw door particuliere opdrachtgevers (PO) te laten realiseren.

De consument moest meer zeggenschap krijgen over zijn nieuwe woning en daarmee zou er ook meer diversiteit in woonmilieus komen. PO, zelfbouw, was daar een belangrijke mogelijkheid voor. Dit werd rijksbeleid met de nota van Johan Remkes ‘Mensen wensen wonen’ in 2000.

De beleidsuitvoering door gemeenten bleek echter moeizaam. De “bouwcultuur” van ambtelijke apparaten, politieke partijen en opdrachtgevers (ontwikkelaars, beleggers en corporaties) in stedelijke gebieden was hoofdzakelijk gericht op grootschalig, waarbij ontwikkelende partijen én gemeenten op de Vinex-bouwlocaties al grondposities hadden genomen. Er was weinig ruimte over voor particuliere bouwkavels.

Het ministerie van BZK geeft in de kernrapportages van het WoON-onderzoek vanaf 2012 geen inzicht meer in de belangstelling voor PO, ook niet in de jaarlijkse Staat van de Woningmarkt en de Staat van Volkshuisvesting. Speciaal voor dit artikel heeft Fox deze gegevens uit de WoON-bestanden gehaald.

Gestage afname

Dat leidde mede tot de Grondexploitatiewet uit 2008 , waarmee dertig procent PO-kavels in particuliere grondexploitaties was en is af te dwingen. Gemeenten kregen steun van het Rijk voor meer PO via kennisoverdracht en een rijksbijdrage per gerealiseerde PO-woning in de periode 2005-2010.

Het mocht weinig baten. Het aandeel PO nam na de motie al langzamerhand af: van 16 procent in 1998 naar 10 procent in 2004. De woningbouwmogelijkheden werd door het Vinex-beleid van 1995 tot 2005 meer geconcentreerd in stadsgewesten waar al weinig aan PO werd gedaan.

Na 2008 nam het aandeel PO nog wel langzaam toe, tot bijna 20 procent, mede door terugloop van de projectmatige bouw in de crisisperiode. Na de piek in het aantal PO-woningen van ongeveer 10.000 per jaar in 2016-2017 nam het aantal PO-huizen af naar een kleine 7.500 per jaar – 10 procent – in 2020-2021. Momenteel worden er maar 5.400 bouwkavels voor PO aangeboden, volgens de Nieuwbouw Nederland.

Particulier Opdrachtgeverschap in de woningbouw in Nederland: aantallen en aandeel, 1996-2021 Bron: CBS, bouwvergunningen nieuwe woningen, bewerking Geurt Keers en Rob de Wildt

‘Gallië’ van de zelfbouw

Dat meer PO, meer zeggenschap van woonconsumenten bij nieuwbouw, vooral een zaak was van gemeentelijk beleid en van verandering van de gemeentelijke “bouwcultuur”, maakte Duivesteijn zelf duidelijk als wethouder van Almere (2006-2013).

Hij zette met een ambtelijk team in Almere PO op de rails en bracht PO van vijf naar dertig procent. PO was in zijn ogen en beleid ook niet elitair; betaalbaar PO wist hij ook te realiseren. In Almere-Oosterwold werd de invloed van zelfbouwers op de inrichting van het woonmilieu vergroot.

PO komt in geen enkele ‘woondeal’ voor

Inmiddels is PO uit de beleidsprogramma’s van het Rijk, de provincies en veel gemeenten verdwenen. PO komt in geen enkele woondeal voor. Het is een grote stap terug, terwijl het Rijk meent toch de zeggenschap van woningzoekenden te willen vergroten.

Maar net als in het Gallië van Asterix is er toch tenminste één plek waar zeggenschap van bewoners met PO overeind blijft. Almere nog steeds de gemeente met de meeste PO-woningbouw. Dit nalatenschap van Adri Duivesteijn torent daarbij fors boven andere gemeenten uit: Almere is in 2020-2021 nummer één met 680 PO-woningen, Enschede tweede met 170 PO-woningen en Lelystad derde met 165 PO-woningen.

De prestatie van de vier grote steden is bizar laag, met gezamenlijk 340 zelfbouwhuizen in 2021-2022. De G4 als groep realiseert dus maar de helft van de PO-woningbouw van Almere. Schrale troost: Adri’s Den Haag is met PO nog de “beste” van G4, met 105 PO-woningen in 2020-2021. Utrecht is met 53 PO-woningen de minste.

Achtergrond voor de terugval van PO in de grote steden schetste toenmalig wethouder wonen van Den Haag, Boudewijn Revis tegen Centraal Den Haag: ‘Tijdens de economische crisis gold zelfbouw als alternatief voor de geïmplodeerde bouwsector. Sindsdien heeft het ingeboet aan relevantie. In het krappe Den Haag gaan nieuwbouwprojecten vooral de hoogte in, waarbij zelfbouw minder voor de hand ligt.’

De plannen voor appartementen in het stedelijke bouwen boren de mogelijkheden voor PO, vooral voor stadswoningen, de grond in. Appartementen bouwen kan met collectief PO, maar die doelgroep, die overigens deels ook een grondgebondenwoning wil, is minder groot dan voor individueel PO voor stadsrijwoningen, halfvrijstaande en vrijstaande woningen.

In Amsterdam worden nog maar een paar kavels aangeboden voor nieuwbouwappartementen met collectief PO, inmiddels vooral voor wooncoöperaties (huur).

Behoefte aan PO is kans voor de bouwopgave

Volgens het landelijk woningbehoefteonderzoek WoON21 hebben van de 1,53 miljoen actief woningzoekenden bijna 300.000 huishoudens belangstelling voor PO: 19 procent. Dan is er nog een groep van bijna 400.000 huishoudens die het niet weet of misschien belangstelling voor PO heeft: 26 procent van de actief zoekenden.

In 2015-2021 was sprake van een toename van de belangstelling voor PO, van 16 naar 19 procent. Voor meer zeggenschap van bewoners bij nieuwbouw en transformatie van bestaande gebouwen door PO is er dus nog veel te doen in de huidige bouwopgave, haast nog meer dan in 1998.

Adri Duivesteijn heeft toen landelijk het doel gesteld en later in Almere laten zien dat het kan. Een buitengewone prestatie, die niet teloor mag gaan.