Door Jos Feijtel en Geurt Keers. Feijtel is woningbouwdeskundige. Keers is onderzoeker en adviseur bij City Research and Consult.

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) trok tot voor kort per saldo veel mensen uit andere delen van Nederland aan. Uit die periode dateert ook de slogan ‘MRA: schoolvoorbeeld van de triomf van de stad’.

Maar er is een forse keerzijde: sinds 2017 vertrekken er uit de regio Amsterdam meer huishoudens naar omliggende gebieden dan er vandaaruit binnenkomen. Dit negatieve binnenlandse migratiesaldo roept vragen op over het woonklimaat in de MRA.

De woontevredenheid is er lager dan elders, en evenzo de brede welvaart. Tegelijkertijd zijn onder invloed van het woningtekort de woningprijzen in de MRA meer gestegen dan elders in Nederland en bedraagt de gemiddelde woningprijs er 100.000 euro meer.

Deze zorgelijke ontwikkeling over de regionale woningmarkt was voor de Rabobank aanleiding voor een uitgebreid onderzoek naar de woontevredenheid in de MRA. De Rabo-onderzoekers hebben daarvoor relevante databestanden als het WoON2021 en het MRA-woonwensenonderzoek ingezet voor statistische analyses. De bevindingen zijn helder, maar geven niet het complete beeld.

Duurder, kleiner, slecht onderhouden

Het negatieve migratiesaldo hangt samen met de ‘meerprijs’ die in de MRA moet worden betaald ten opzichte van vergelijkbare woningen in andere regio’s. De waardering voor de woning, buurt en de sociale cohesie (gezamenlijk de woontevredenheid) verklaren voor een belangrijk deel de verhuisgeneigdheid, meer nog dan kenmerken van huishoudens.

Vooral de mindere waardering van de woning is een belangrijke oorzaak van de lagere woontevredenheid en die wordt voor het belangrijkste deel verklaard door de kleinere woonoppervlakte en de staat van onderhoud van de woningen.

Vertrekkers willen vooral een eengezinswoning.

Jammer en bedenkelijk is dat bij de analyse van de woontevredenheid enkele relevante woonwensen van verhuisgeneigden (recent verhuisden) niet zijn meegenomen: wat voor woningtype in welk woonmilieu zoeken zij?

Zodoende ontbreekt de reden waarvoor woningzoekenden vooral de MRA verlaten. De nieuwbouwbehoefte volgens de woonwensen van actief woningzoekenden naar woningtype en woonmilieu in de MRA is volgens een andere deelanalyse van het WOoN21: 70 procent eengezinswoningen (55 procent koop en 15 procent huur) en 30 procent appartementen (meeste koop). En 45 procent wil wonen in nieuwbouw in stedelijke woonmilieus (niet alleen appartementen) en 55 procent in groene woonmilieus (vooral landelijke en dorpse milieus).

Daar ligt een belangrijke opgave voor de MRA. De huidige plannen zijn veel gericht op (kleine) appartementen in stedelijke woonmilieus. Die zijn meer voor starters van buiten de regio en minder voor doorstromers in de regio.

De meeste huishoudens vertrekken uit de MRA wegens niet kunnen vinden van betaalbaar eengezinshuis met tuin, vaak in groene woonmilieus maar ook in stedelijke woonmilieus. Daarin is de MRA overigens niet uniek.

Het moet dus anders

Voor de kwantitatieve bouwopgave van de MRA is de aanbeveling van de Rabo-onderzoekers de bouwopgave snel te realiseren, mede om de invloed van het grote prijsverschil met andere regio’s terug te dringen.

Voor meer woontevredenheid in MRA wordt bepleit grotere en betaalbare woningen te bouwen. Om die laatste opgave te verwezenlijken zal de MRA het woningbouwprogramma zoals vastgelegd in de recente Woondeal fors moeten aanpassen.

Tenzij men er genoegen meeneemt dat de eengezinswoningen nog meer alleen in Almere en Lelystad komen. En ook dan zal de trek naar gebieden buiten de MRA blijven toenemen naar Noord-Holland-Noord en meer oostelijk gelegen regio’s. Het uit de verkoop halen van nieuwbouwplannen in de dure appartementensector omdat er te weinig vraag naar is, zelfs in het tot voor kort sprankelende Diemen, zou des te meer reden tot bezinning moeten zijn.

Op basis van de huidige trend is het perspectief voor de Amsterdamse regio een stedelijk gebied met blijvend een positieve buitenlandse migratie. Nu al wonen meer dan 300.000 internationals in de regio. Daarnaast zullen de studenten blijven komen en vaak rond hun dertigste vertrekken. De 230 basisscholen in Amsterdam zullen komende jaren meer dan genoeg ruimte hebben om hun leerlingen te huisvesten.