‘Je ziet hier en daar dat projecten stilvallen. Veel meer dan we willen. Dus we moeten kijken hoe we op een andere manier het bouwen aan de gang houden. Ondertussen is het nodig dit soort constructies voor middenhuurwoningen door te zetten met elkaar. Laten we dit nog heel veel keren reproduceren.’ 

Dat zei woonminister Hugo de Jonge nadat hij symbolisch de sleutels had overhandigd aan huurders van honderd middenhuurwoningen in de Rijswijkse wijk Rijswijk Buiten. De woningen zijn gefinancierd met een unieke constructie.  

De gemeenteraad constateerde twee jaar geleden dat grote behoefte is aan middenhuur in de nieuwe wijk, maar dat corporaties en marktpartijen daar niet op inspeelden. Dan regelen we de financiering gewoon zelf, besloot de raad.  

‘Volkshuisvesting herontdekken’ 

Het resulteerde, na veel juridisch en financieel uitzoekwerk, in 2021 in het Fonds RijswijkBuiten. Deelnemers zijn de gemeente, Vastgoed Syndicering Nederland (VNS), bouwend ontwikkelaar Dura Vermeer en een bank.  

De gemeente heeft een aandeel van 25 procent en maakt een marktconform rendement. Anders zou de aanpak staatssteun zijn. De overheidsdeelname trok de marktpartijen over de streep, en maakte dat het fonds aantrekkelijke lening van de bank kreeg. 

Twee jaar na het optuigen van het fonds, zijn de woningen nu zo goed als af. Het zijn 62 appartementen en 38 eengezinswoningen. De huurders van de gezinswoningen zijn doorstromers uit sociale huur in de buurt.  

‘We waren het ambacht van volkshuisvesting de laatste jaren wat uit het oog verloren. Met dit woonfonds hebben we het weer heruitgevonden', zegt wethouder volkshuisvesting Gijs van Malsen over de aanpak.  

‘We hebben bereikbare en betaalbare woningen gebouwd waar heel veel mensen naar op zoek waren. Het smaakt naar meer. Voor elders in Rijswijk, en misschien ook wel in de rest van Nederland.’

Model voor andere gemeenten 

Ondanks het breed gedeelde enthousiasme onder betrokkenen, is het wel de vraag hoe reproduceerbaar de Rijswijkse aanpak daadwerkelijk is.  

‘Toen het fonds werd opgezet, waren marktomstandigheden gunstiger. Vooral de rentestand is belangrijk. Die was destijds een stuk lager’, zegt Robert Siersma, adviseur vastgoed- en gebiedsontwikkeling bij TwynstraGudde.  

Hij ondersteunde Rijswijk bij het uitzoekwerk en de opzet van het fonds. ‘Als een gemeente met een soortgelijk fonds wil investeren in middenhuur, moeten de woningen mogelijk met een hogere huur worden verhuurd.’ 

‘De aanpak is eigenlijk heel casus- en tijdafhankelijk’, zegt ook Chantal de Bree, directeur bij VSN. ‘Zeker nu de rente een stuk hoger is.’ 

Wat ook hielp in Rijswijk: de gemeente was grondeigenaar van het perceel waar de honderd woningen op staan. Een luxe die lang niet alle Nederlandse gemeenten meer hebben.  

Joost van der Heiden, die namens Dura de projectontwikkeling deed: ‘Het is voor deze aanpak geen must dat de gemeente grond heeft, maar het helpt wel. Een overheid denkt meer in de lange termijn en minder in rendement.’ 

Moet een gemeente dit überhaupt doen? 

Dan rest nog de onderliggende hamvraag. ‘Is het überhaupt aan de gemeente om op deze manier direct geld te stoppen in woningbouw?’, vraagt wethouder ruimtelijke ordening Armand van de Laar zich af. 

Hij ziet in eerste instantie een rol voor marktpartijen en de corporaties om in de vraag naar middenhuur te voorzien. Pas als die het laten liggen, moet een overheid instappen. Van de Laar: ‘Het middenhuurprobleem wordt groter, beleggers verkopen hun woningen en investeerders lopen weg bij grote nieuwbouwprojecten. We zien deze aanpak dus vooral als manier om de markt te prikkelen.’ 

Markt/overheid was ook bij de Rijswijkse aanpak een spanning. VSN wilde bijvoorbeeld expliciet niet dat de gemeente een te groot aandeel in het fonds zou hebben. De Bree: ‘Het marktprincipe moet wel blijven gelden.’ 

Minister De Jonge maakt zich hier niet zo druk om. Minstens tweederde betaalbaar bij nieuwbouw is het belangrijkste, zegt hij. Of de markt daarachter zit, is voor hem niet heilig.  

‘We hebben natuurlijk beleggers en investeerders nodig om te zorgen dat die woningen gebouwd worden. Als zij niet meer kunnen investeren in de woningbouw, hebben we met elkaar een probleem. Dus je moet de huurder beschermen, dat is het belangrijkste, maar het moet wel uit kunnen voor investeerders.’ 

‘Wat hier dan extra speelt, is een gemeente die in wil stappen en deel wil nemen in het fonds. Omdat zij het zo belangrijk vinden dat er voor middeninkomens wordt gebouwd. Ik denk dat dat heel erg behulpzaam is. Hierdoor is het gelukt om die honderd woningen te bouwen, voor huurders die sociale huur achterlaten. Ik denk dus dat dit een hele mooie constructie is en ik hoop ook dat andere gemeenten proberen om dit zo voor elkaar te krijgen.’